Tax & Legal Highlights for Real Estate – Maj 2022

Spread the love

Tax Highlights

Spis tematów:

  1. Podatek od przychodów z budynków wraca od czerwca (planowane odwołanie stanu epidemii)
  2. Brak amortyzacji nie wyklucza podatku od nieruchomości
  3. Możliwość zaliczenia do kosztów wynagrodzenia dla dalszego podwykonawcy
  4. Możliwość amortyzacji poszczególnych kondygnacji budynku
  5. Podatek od niezamieszkałych nieruchomości
  6. Powrót do podatku minimalnego przychodów z budynku

Podatek od przychodów z budynków wraca od czerwca (planowane odwołanie stanu epidemii)

Zgodnie z opublikowanymi rozporządzeniami Ministra Zdrowia, z dniem w dniu 16 maja br. stan epidemii koronawirusa w Polsce zostaje przekształcony w stan zagrożenia epidemicznego. Będzie to miało wpływ na niektóre terminy podatkowe oraz rozliczenia zobowiązań podatkowych, na które wpłynęła epidemia.

W szczególności, już od czerwca br. będzie trzeba na nowo kalkulować tzw. podatek od przychodów z budynków, o którym mowa w art. 24b ustawy o CIT. Zgodnie z art. 38ha ustawy o CIT, zwolnienie z podatku od przychodów z budynków będzie obowiązywać do końca miesiąca, w którym został odwołany stan epidemii. Mając na uwadze, że odwołanie stanu epidemii nastąpiło w maju, z końcem miesiąca przestanie obowiązywać przedmiotowe zwolnienie, a podatek od przychodów z budynków będzie trzeba liczyć już za czerwiec br.

W związku z epidemią koronawirusa wprowadzono w Polsce szereg ulg / preferencji podatkowych. Zwracamy uwagę, że o ile część z nich będzie obowiązywać do momentu odwołania stanu epidemii, to część z nich uzależniona jest od odwołania stanu epidemii oraz stanu zagrożenia epidemicznego.

Należy przyjąć, że w przypadku tych ostatnich dopiero odwołanie stanu zagrożenia epidemicznego wpłynie na określone terminy czy rozliczenia podatkowe.

Brak amortyzacji nie wyklucza podatku od nieruchomości

Zgodnie z wyrokiem NSA z 21 kwietnia 2022 r., sygn. akt III FSK 183/21, nie można amortyzować budowli nie wprowadzonej na dzień 1 stycznia do ewidencji środków trwałych, natomiast należy uiszczać podatek od nieruchomości. Wartość nieruchomości musi ustalić biegły.

Orzeczenie dotyczyło budowy farmy wiatrowej, która realizowana była etapami, po zakończeniu których uzyskiwane były pozwolenia na użytkowanie każdego z etapów.

Spółka realizująca tę inwestycję została wezwana przez wójta gminy do złożenia deklaracji na podatek od nieruchomości za 2016 r. Składając deklarację nie uwzględniła jednak budowli, które zostały wybudowane w 2015 r., wyjaśniając przy tym, że wszystkie nowe budowle ma zamiar wykazać dopiero w 2017. Swoje stanowisko poparła interpretacją indywidualną, w której Minister Finansów wyjaśnił kiedy środki trwałe wchodzące w skład farmy wiatrowej mogą być uznane za kompletne i zdatne do użytku.

Spółka wskazała również, że aby farma wiatrowa sprawnie funkcjonowała, muszą działać wszystkie jej elementy.

Wójt natomiast wskazał, że jego zdaniem kluczowe jest zakończenie budowy lub rozpoczęcie użytkowania budowli lub ich części przed ich ostatecznym wykończeniem.

Wszczął postępowanie podatkowe, powołał biegłego aby określił wartość budowli i określił wysokość podatku.

Samorządowe kolegium odwoławcze przyznało rację wójtowi.

Takie samo stanowisko przyjął  WSA w Gdańsku (I SA/Gd 298/18) a następnie  NSA, który wskazał, wyznaczając wartość budowli niepodlegającej amortyzacji należy przyjąć inną metodę – ustalenie wartości przez biegłego.

Możliwość zaliczenia do kosztów wynagrodzenia dla dalszego podwykonawcy

Zgodnie z wyrokiem NSA wynagrodzenie wypłacone przez głównego wykonawcę dalszym podwykonawcom w ramach odpowiedzialności solidarnej można zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu.

Orzeczenie dotyczyło spółki zlecającej realizację inwestycji budowlanych.

W myśl art. 6471 § 1 i 5 kodeksu cywilnego spółka zlecająca jest solidarnie odpowiedzialna za zapłatę wynagrodzenia dalszym podwykonawcom z tytułu wykonanych przez nich prac.

Spółka chciała ustalić czy może zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu wynagrodzenia wypłacone dalszemu podwykonawcy, gdy nie zrobi tego sam wykonawca. Wskazywała, że ten wydatek ma bezpośredni wpływ na jej wynik finansowy i jej zdaniem powinna mieć taką możliwość.

Dyrektor krajowej informacji Skarbowej nie zgodził się z tym stanowiskiem twierdząc, że ze względu na brak umowy wiążącej spółkę z podwykonawcą zaliczenie tego wydatku do kosztów jest niemożliwe. Wskazał również na ryzyko potencjalnie podwójnego zaliczenia tego wydatku do kosztów, najpierw jako wypłata dla wykonawcy, a następnie dla podwykonawcy (0114-KDIP2-3.4010.5.2018.1.PS).

WSA w Warszawie (III SA/Wa 1265/18) przyznał rację spółce zwracając uwagę na zobowiązanie solidarne ciążące na spółce oraz na racjonalność takiego działania.

NSA całkowicie podzielił stanowisko WSA, dodając poza przedmiotem sprawy, że w przypadku późniejszego odzyskania przez spółkę środków pożądana byłaby korekta rozliczenia albo kontrola podatkowa.

Możliwość amortyzacji poszczególnych kondygnacji budynku

W sytuacji uzyskania pozwoleń na użytkowanie wszystkich części budynku będzie możliwe wprowadzenie biurowca do ewidencji środków trwałych. Natomiast wraz z wprowadzeniem budynku do ewidencji środków trwałych nastąpi ujawnienie środka trwałego i będzie możliwe ujmowanie odpisów w kosztach podatkowych. Takie stanowisko przyjął Dyrektor  Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z 3 lipca 2019 r. (0111-KDIB1-1.4010.179. 2019.2.NL).

Stan faktyczny dotyczył inwestycji polegającej na budowie budynku biurowego przeprowadzanej przez spółkę z o.o. Budynek miał być zakwalifikowany jako odrębny środek trwały, a realizacja jego budowy miała następować etapami po zakańczaniu których miały być uzyskiwane pozwolenia na użytkowanie danej kondygnacji.

Znajdujące się w budynku kondygnacje (na których użytkowanie spółka uzyskała już stosowne pozwolenia) nie były przedmiotami odrębnych praw własności.

Powstała wątpliwość kiedy spółka będzie mogła ująć budynek w ewidencji środków trwałych.

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stanął na stanowisku, że spółka będzie mogła wprowadzić budynek do ewidencji środków trwałych dopiero po uzyskaniu pozwoleń na użytkowanie wszystkich kondygnacji i dopiero wtedy dojdzie do tzw. ujawnienia środka trwałego.

W swoim uzasadnieniu wskazał, że co prawda dla kompletności nie jest konieczny odbiór całego obiektu, wystarczy jego część, co do której możliwe było jej zakwalifikowanie do środków trwałych i rozpoczęcie amortyzowania ale nie jest możliwe dokonanie odpisów amortyzacyjnych wcześniej niż miało miejsce ujawnienie.

W związku z powyższym spółka będzie miała możliwość wprowadzenia budynku do ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych, gdy uzyska pozwolenie na użytkowanie wszystkich kondygnacji budynku. Amortyzacja podatkowa będzie możliwa począwszy od pierwszego miesiąca następującego po miesiącu, w wprowadzenia środka do ewidencji.

Podatek od niezamieszkałych nieruchomości

Rząd rozważa interwencję w rynek nieruchomości polegającą na wprowadzeniu nowego podatku, który obciążałby pewną grupę właścicieli niezamieszkałych nieruchomości mieszkaniowych. Podatnikami tego podatku miałyby być fundusze inwestycyjne. Szczegóły dotyczące nowej daniny nie są jeszcze znane.

Idea nowego podatku stoi w sprzeczności z wcześniejszymi zapowiedziami Ministerstwa Finansów, które w grudniu 2021 r. zapowiedziało, że nie będzie interweniować na rynku nieruchomości budowanych dla funduszy inwestycyjnych.

Zdaniem ekspertów wprowadzenie nowego podatku wypłynęłoby pozytywnie na sytuacje na rynku mieszkaniowym. Podatek zachęcałby do wynajmu, a to powiększyłoby bazę mieszkaniową. Taki efekt byłby oczekiwany m.in. w związku trudnym dostępem do kredytów mieszkaniowych oraz napływem obywateli Ukrainy w ostatnim czasie.

Podatkiem dochodowym od przychodu ze środka trwałego będącego budynkiem obliczany jest w skali miesiąca i wynosi 0,035% podstawy opodatkowania.

Podstawę opodatkowania stanowi wartość początkowa budynku podlegającego opodatkowaniu wynikająca z ewidencji.  Kwotę zapłaconego za dany miesiąc podatku od przychodów z budynków podatnicy odliczają od zaliczki na podatek CIT, w związku z czym, podatnicy mogą uniknąć zapłaty tego podatku, jeżeli jest on niższy od kwoty zaliczki na CIT.

Wątpliwości może budzić relacja zachodząca pomiędzy podatkiem od przychodów z budynków a minimalnym podatkiem dochodowym wprowadzonym od 1 stycznia 2022 r.

W związku z powrotem stosowania tych przepisów należy z tym większą uwagą podejść do określenia wartości początkowej środka trwałego będącego budynkiem, ponieważ zależy od tego ostateczna wysokość podatku.

Powrót do podatku minimalnego przychodów z budynku

W związku z zakończeniem stanu pandemii, już od 1 czerwca 2022 r., konieczne będzie obliczanie i wpłacanie podatku od przychodów z budynku o którym mowa w art. 24b ustawy o CIT. Zgodnie z art. 38ha ustawy o CIT, zwolnienie z podatku od przychodów z budynków będzie obowiązywać do końca miesiąca, w którym został odwołany stan epidemii COVID-19.

Podatkiem dochodowym od przychodu ze środka trwałego będącego budynkiem obliczany jest w skali miesiąca i wynosi 0,035% podstawy opodatkowania.

Podstawę opodatkowania stanowi wartość początkowa budynku podlegającego opodatkowaniu wynikająca z ewidencji.  Kwotę zapłaconego za dany miesiąc podatku od przychodów z budynków podatnicy odliczają od zaliczki na podatek CIT, w związku z czym, podatnicy mogą uniknąć zapłaty tego podatku, jeżeli jest on niższy od kwoty zaliczki na CIT.

Wątpliwości może budzić relacja zachodząca pomiędzy podatkiem od przychodów z budynków a minimalnym podatkiem dochodowym wprowadzonym od 1 stycznia 2022 r.

W związku z powrotem stosowania tych przepisów należy z tym większą uwagą podejść do określenia wartości początkowej środka trwałego będącego budynkiem, ponieważ zależy od tego ostateczna wysokość podatku.

Legal Highlights

Spis tematów:

  1. Prace nad nowelizacją przepisów dotyczących gospodarowania nieruchomościami Skarbu Państwa i kształtowaniu ustroju rolnego
  2. Zakaz eksmisji lokatorów oraz zakaz licytacji z nieruchomości zniesione po dwóch latach obowiązywania

Prace nad nowelizacją przepisów dotyczących gospodarowania nieruchomościami Skarbu Państwa i kształtowaniu ustroju rolnego

Ministerstwo Rolnictwa i Rozwoju Wsi pracuje nad projektem nowelizacji ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami Skarbu Państwa, a także innych ustaw, m.in. ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Zgodnie z uzasadnieniem projektu, nowelizacja ma na celu umożliwienie skutecznego realizowania zadań związanych z gospodarowaniem Zasobem Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz doprecyzowanie i usprawnienie realizacji przepisów związanych z obrotem nieruchomościami rolnymi na rynku prywatnym.

Ministerstwo planuje m.in. wyłączyć stosowanie przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego w stosunku do nieruchomości rolnych, w których powierzchnia użytków rolnych jest mniejsza niż 0,3 ha, zamiast jak obecnie do nieruchomości rolnych o powierzchni do 0,3 ha (bez względu na powierzchnię użytków rolnych). Projekt przewiduje także zlikwidowanie ograniczeń co do zbywania ziemi rolnej nabytej w postępowaniu egzekucyjnym i upadłościowym. W projekcie przewidziano również wyłączenie ustawowego prawa pierwokupu na rzecz KOWR w sytuacji, w której udziały i akcje w spółce kapitałowej będącej właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości rolnej o powierzchni co najmniej 5 ha albo nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni co najmniej 5 ha, zbywane są w celu ich umorzenia.

Nowe przepisy umożliwią KOWR wydzierżawienie gruntów (w skład których wchodzi co najmniej 70% nieużytków lub użytków klasy VI) na cele związane z pozyskiwaniem energii elektrycznej ze źródeł odnawialnych. W Zasobie Własności Rolnej Skarbu Państwa znajduje się ponad 31 tys. gruntów o niskiej przydatności rolniczej, które potencjalnie mogą być wykorzystane dla potrzeb OZE.

Zakaz eksmisji lokatorów oraz zakaz licytacji z nieruchomości zniesione po dwóch latach obowiązywania

Na mocy regulacji zawartej w art. 15 zzu tzw. „ustawy covidowej” (ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych) wprowadzony został zakaz wykonywania tytułów wykonawczych nakazujących opróżnienie lokalu mieszkalnego tj. eksmisji w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19. Zakaz, który miał w założeniu trwać kilka miesięcy i chronić najemców, w praktyce aż na 2 lata uniemożliwił właścicielom lokali mieszkalnych wyeksmitowanie nierzetelnych lokatorów i okazał się źródłem wielu nadużyć.

Zakaz ten został niedawno uchylony przez art. 20 tzw. „specustawy ukraińskiej” (ustawy z dnia 8 kwietnia 2022 r. o zmianie ustawy o pomocy obywatelom Ukrainy w związku z konfliktem zbrojnym na terytorium tego państwa oraz niektórych innych ustaw). Uchylenia zakazu eksmisji domagał się Rzecznik Praw Obywatelskich, do którego wpływały liczne skargi od obywateli, kwestionujących podstawy dalszego obowiązywania tego zakazu.

Oprócz zakazu eksmisji specustawa ukraińska zniosła także, na mocy art. 2, zakaz licytacji lokali mieszkalnych lub nieruchomości gruntowych zabudowanych budynkiem mieszkalnym, służących zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika. Zakaz ten obowiązywał od 30 maja 2020, został wprowadzony przepisem art. 952 [1] par. 5 Kodeksu Postępowania Cywilnego. Przez prawie 2 lata wierzyciele pozostawali bezradni nie mogąc skutecznie przeprowadzić egzekucji z majątku dłużnika, jakim było mieszkanie czy dom.

Zakaz eksmisji oraz zakaz licytacji zostały zniesione wraz z wejściem w życie ww. specustawy ukraińskiej, tj. 15 kwietnia 2022 r.