Tax & Legal Highlights for Real Estate – Lipiec 2022

Spread the love

Tax Highlights

Spis tematów:

  1. Nabycie, wynajem i eksploatacja nieruchomości nie prowadzi do powstania zakładu spółki niemieckiej w Polsce
  2. Brak możliwości przeniesienia wartości nieumorzonej starego biurowca na poczet wartości początkowej nowo wybudowanego budynku
  3. Przesłanki opodatkowania VAT dostawy działek powstałych z podziału większej działki
  4. Obowiązki w związku z eksploatacją paneli fotowoltaicznych przez jednostki budżetowe gminy ciążą na gminie
  5. Cesja umów deweloperskich na nabycie lokali mieszkalnych stanowi dostawę towarów w rozumieniu ustawy o VAT
  6. Do obliczania okresu, o którym mowa w art. 22 ust. 4a ustawy o CIT, nie wlicza się czasu, w jakim akcjonariusz posiadał 100% akcji w kapitale spółki przejmowanej

Nabycie, wynajem i eksploatacja nieruchomości nie prowadzi do powstania zakładu spółki niemieckiej w Polsce

W interpretacji podatkowej z 30 czerwca 2022 r. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że działania podejmowane przez spółkę niemiecką polegające na nabyciu, wynajmie i eksploatacji nieruchomości oraz zarządzaniu tymi nieruchomościami, mające na celu realizację dochodów z nieruchomości położonych w Polsce nie kreują zagranicznego zakładu dla spółki niemieckiej.

Kluczowe decyzje finansowe w odniesieniu do nieruchomości podejmowane są na terenie Niemiec. Wnioskodawca nie posiada na terytorium Polski biura, ani nie zatrudnia pracowników, a sprawy bieżące Nieruchomości są realizowane w ramach outsourcingu usług profesjonalnemu podmiotowi. Zarządcy Nieruchomości nie są odpowiedzialni za proces wynajmu i poszukiwanie potencjalnych najemców. Określenie warunków finansowych oraz prowadzenie negocjacji z potencjalnymi najemcami jest kluczowym przedmiotem działań Wnioskodawcy.

Brak możliwości przeniesienia wartości nieumorzonej starego biurowca na poczet wartości początkowej nowo wybudowanego budynku

W wyroku z 5 lipca 2022 r. sygn. II FSK 2978/19 NSA wskazał, że nie ma możliwości rozliczenia nieumorzonej wartości środka trwałego poprzez włączenie jej do wartości początkowej nowego środka trwałego. Nie należy zatem tak samo traktować nieumorzonej wartości starego budynku oraz kosztów jego wyburzenia.

Sąd stwierdził jednak, że skoro likwidacja środków trwałych nie jest związana ze zmianą rodzaju działalności, strata z tego tytułu, w wysokości nieumorzonej wartości środków trwałych, powinna stanowić w całości bezpośrednio i jednorazowo koszt uzyskania przychodów.

Przesłanki opodatkowania VAT dostawy działek powstałych z podziału większej działki

WSA w Gdańsku w wyroku z 5 lipca 2022 r. sygn. sygn. I SA/Gd 77/22 wskazał, że sprzedaż podzielonej działki, zakupionej kilkanaście lat temu, nie stanowi przejawu działalności gospodarczej podatnika, czy też działań podatnika VAT. Jest to sprzedaż majątku prywatnego. Uzbrojenie działki miało miejsce kilkanaście lat temu, przy czym było ono zaplanowane na dom jednorodzinny, a nie na wiele domów. Podjęcie czynności, które sprowadzają się do podzielenia działki na kilka działek mniejszych, aby podnieść ich atrakcyjność, aby znaleźć na nie nabywcę nie przesądzą o prowadzeniu działalności gospodarczej. W tym stanie faktycznym należy przyjąć, że to była sprzedaż prywatna, nie skutkująca powstaniem obowiązku w podatku VAT.

Obowiązki w związku z eksploatacją paneli fotowoltaicznych przez jednostki budżetowe gminy ciążą na gminie

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji podatkowej z 28 stycznia 2022 r. sygn. 0111-KDIB3-3.4013.193.2021.2.PJ, wskazał, że obowiązki: zgłoszenia rejestracyjnego, składania deklaracji dla podatku akcyzowego, opłacania podatku akcyzowego i prowadzenia ewidencji ilościowej zużytej energii elektrycznej ciążą na gminie, która udostępnia energię elektryczną zainstalowanych paneli fotowoltaicznych swoim jednostkom organizacyjnym prowadzonym w formie jednostek budżetowych, (jednostek organizacyjnych nieposiadających osobowości prawnej). Panele fotowoltaiczne są zainstalowane na budynkach będących w trwałym zarządzie tych jednostek i ich łączna moc przekracza 1 MW.

Cesja umów deweloperskich na nabycie lokali mieszkalnych stanowi dostawę towarów w rozumieniu ustawy o VAT

WSA w Bydgoszczy w wyroku z 28 czerwca 2022 r., sygn. I SA/Bd 243/22 wskazał, że o sposobie opodatkowania VAT cesji wynikającej z umowy przedwstępnej i deweloperskiej decydować powinno kryterium ekonomiczne i celowościowe, a nie cywilistyczne zawieranych transakcji. WSA wskazał na powstałą linię orzeczniczą sądów administracyjnych, zgodnie z którą umowy cesji nie zawierają niezależnych celów. Są one jedynie czynnościami pośrednimi na drodze do dostawy nieruchomości, a zawarcie tych umów ma identyczny kierunek ekonomiczny jak sprzedaży nieruchomości.

Kierowanie się kryterium ekonomicznym oznacza, że trzeba brać pod uwagę efekt finalny, do którego zmierzają podmioty transakcji. Zarówno w przypadku umowy przedwstępnej, jak i cesji jest to w sprawie dostawa nieruchomości.

Do obliczania okresu, o którym mowa w art. 22 ust. 4a ustawy o CIT, nie wlicza się czasu, w jakim akcjonariusz posiadał 100% akcji w kapitale spółki przejmowanej

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji podatkowej z 7 grudnia 2021 r. sygn. 0111-KDIB1-1.4010.416.2021.2.BS wskazał, że do dwuletniego okresu uprawniającego do zastosowania wobec akcjonariusza zwolnienia z opodatkowania podatkiem u źródła wypłaty przez spółkę dywidendy, nie wlicza się czasu, w jakim akcjonariusz posiadał 100% akcji w kapitale spółki przejmowanej.

Stanowisko organu podatkowego podtrzymał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku. Sąd wskazał, że przepisy dotyczące ulg podatkowych należy interpretować ściśle, jako że są to wyjątki od zasady powszechności opodatkowania. Skoro przejmowane przywileje i obowiązki w ramach sukcesji należy odnosić do samej spółki przejmującej, a nie jej akcjonariusza, to nie można łączyć okresu nieprzerwalnego posiadania minimum 10% akcji w spółce kapitałowej wypłacającej przychody z tytułu udziału w zyskach osób prawnych, z okresem posiadania minimum 10% akcji w spółce przejmowanej.

Legal Highlights

Spis tematów:

  1. Projekt ustawy o zmianie ustawy – Prawo o notariacie oraz niektórych innych ustaw – nowe uprawnienia notariuszy w obszarze ksiąg wieczystych i nakazów zapłaty
  2. Nowa ustawa deweloperska – nowe obowiązki informacyjne

Projekt ustawy o zmianie ustawy – Prawo o notariacie oraz niektórych innych ustaw – nowe uprawnienia notariuszy w obszarze ksiąg wieczystych i nakazów zapłaty

Pod koniec maja 2022 roku, na stronie Rządowego Centrum Legislacji, pojawił się projekt ustawy o zmianie ustawy – Prawo o notariacie oraz niektórych innych ustaw wniesiony przez Ministra Sprawiedliwości. Przewiduje on liczne zmiany, przede wszystkim nadanie notariuszom kompetencji do wydawania nakazów zapłaty oraz dokonywania wpisów w księgach wieczystych.

Zgodnie z przedstawionym projektem notariusz prowadzący kancelarię przez co najmniej 3 lata, przeciwko któremu nie wydano prawomocnego orzeczenia o nałożeniu kary dyscyplinarnej, będzie uprawniony do złożenia do Ministra Sprawiedliwości wniosku o wydanie zaświadczenia upoważniającego go do dokonywania wpisów w księdze wieczystej oraz wydawania notarialnych nakazów zapłaty.

Zgodnie z projektem notariusz będzie mógł rozpoznawać w księgach wieczystych własności nieruchomości związanych z ustanowieniem odrębnej własności lokali oraz wpisaniem hipoteki obciążającej odrębną własność lokalu. Chodzi przede wszystkim o zakładanie nowych ksiąg wieczystych poprzez wyodrębnienie nieruchomości lokalowej z zabudowanej nieruchomości gruntowej, gdy zbywcą jest przedsiębiorca. Taka zmiana ma przyśpieszyć postępowania wieczystoksięgowe, w szczególności dla osób fizycznych, które miesiącami czekając na rozpatrzenie swoich wniosków płacą podwyższone raty kredytów hipotecznych. Powierzenie dokonywania wpisów do ksiąg wieczystych notariuszom ma stanowić alternatywne rozwiązanie, uzależnione od woli strony. Nadal utrzymane zostanie rozwiązanie dotyczące wpisów do ksiąg wieczystych przez sądy. W konsekwencji to obywatelom i innym uczestnikom obrotu prawnego przysługiwać będzie prawo do dokonania wyboru sposobu dokonania wpisu tych praw do księgi wieczystej.

Oprócz dokonywania wpisów w księdze wieczystej projekt przewiduje także wyposażenie notariuszy w uprawnienie do wydawania notarialnych nakazów zapłaty. Notarialny nakaz zapłaty będzie mógł zostać wydany, jeżeli zasadność dochodzonego roszczenia nie budzi wątpliwości, w szczególności, gdy dochodzone roszczenie udowodnione jest dołączonym do wniosku dokumentem urzędowym, zaakceptowanym przez dłużnika rachunkiem lub wezwaniem dłużnika do zapłaty i pisemnym oświadczeniem dłużnika o uznaniu długu. Wysokość roszczeń, które będą mogły być potwierdzone notarialnym nakazem to 75.000 zł, co odpowiada kwocie wyznaczającej właściwość rzeczową sądów rejonowych. Wniosek o wydanie notarialnego nakazu zapłaty będzie można złożyć na urzędowym formularzu, którego wzór zostanie określony w rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości. Miesięcznie notariusz będzie mógł wydać nie więcej niż 200 notarialnych nakazów zapłaty.

W projekcie zapowiedziano jednak nie tylko większe uprawnienia notariuszy, ale również większą ich kontrolę. Zgodnie z informacją Ministerstwa Sprawiedliwości, w celu zwiększenia ochrony praw obywateli konieczne jest zwiększenie nadzoru nad notariuszami, gdyż zlecone mają im być zadania, które dotychczas zarezerwowane były tylko dla sądów i orzekających w ich strukturach referendarzy sądowych. W celu sprawowania nadzoru nad notariatem ma zostać powołany nowy organ – Rzecznik Dyscyplinarny Notariatu, który, zgodnie z dodanym art. 70a Prawa o notariacie „prowadzi dochodzenia dyscyplinarne, składa wnioski o wszczęcie postępowania dyscyplinarnego, występuje w roli oskarżyciela przed sądami dyscyplinarnymi w sprawach, w których złożył wniosek o wszczęcie postępowania dyscyplinarnego, oraz może przystąpić w charakterze oskarżyciela na każdym etapie postępowania dyscyplinarnego, w tym składać środki zaskarżenia”. Rzecznik ma być powoływany przez Ministra Sprawiedliwości na 5-letnią kadencję.

Projekt znajduje się obecnie na etapie opiniowania.

Nowa ustawa deweloperska – nowe obowiązki informacyjne

Dnia 1 lipca 2022 r. weszła w życie ustawa z dnia 20 maja 2021 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (dalej „Ustawa”) Ustawa zastąpiła dotychczasowy akt prawny – obowiązujący od 2011 r. Przed jej wejściem w życie zgłaszano wielokrotnie postulat przesunięcia jej daty wejścia w życie, tak aby deweloperzy mogli przygotować się na nadchodzące zmiany. Argumentowano, że deweloperzy muszą dodatkowo zmagać się z gwałtownymi zmianami cen na rynku, niską podażą, inflacją, a co za tym idzie, niskim popytem na nowo wybudowane mieszkania. Jednak zdaniem autorów Ustawy te same argumenty uzasadniają, żeby Ustawa weszła w życie bez opóźnień, aby w trudnych warunkach rynkowych dodatkowo chronić nabywców mieszkań. W istocie Ustawa znacznie wzmacnia pozycję nabywców, zaś z drugiej strony nakłada na deweloperów szereg nowych obowiązków.

Ustawa rozszerza dotychczasowe i wprowadza nowe obowiązki informacyjne, które deweloper musi wypełnić przed zawarciem większości umów deweloperskich, w tym umowy rezerwacyjnej z nabywcą. Po pierwsze deweloper musi sporządzić prospekt informacyjny, którego treść obejmuje szczegółowe dane i informacje dotyczące sytuacji prawno – finansowej dewelopera oraz przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego. Prospekt powinien być sporządzony według wzoru, który określa załącznik do Ustawy, i powinien zawierać w zasadzie wszystkie okoliczności faktyczne i prawne mogące wpływać na korzystanie z nieruchomości przez nabywcę lub je ograniczać. Po drugie prospekt powinien zawierać dane wynikające i dotyczące określonych aktów prawa miejscowego, decyzji administracyjnych czy też innych aktów administracyjnych odnoszących się do przeznaczenia i warunków zabudowy gruntów sąsiednich. Prospekt powinien zawierać także harmonogram przedsięwzięcia lub zadania inwestycyjnego, przy czym Ustawa nakazuje podzielić przedsięwzięcie na od czterech do dziesięciu etapów. Od wskazań harmonogramu uzależniona jest możliwość wypłat środków z rachunków powierniczych. W związku z tym deweloperzy będą zmuszeni na bieżąco modyfikować informacje o postępach budowy, aby nie narazić się na zatory finansowe czy wręcz utratę płynności ale również na sankcje związane z prawem odstąpienia od umowy w przypadku jej niezgodności z informacjami podawanymi przez dewelopera w harmonogramie lub brakiem aktualizacji tych informacji. Co istotne, zarówno prospekt informacyjny jaki i jego aktualizacje muszą być dostępne na trwałym nośniku, a ponadto stanowią integralną część umowy rezerwacyjnej lub deweloperskiej. Ponadto podanie w harmonogramie nieprawdziwych informacji lub ich zatajenie podlega również odpowiedzialności karnej.

Biorąc pod uwagę znaczne rozszerzenie katalogu i zakresu informacji zawieranych w prospekcie informacyjnym, nowego znaczenia nabiera również prawo do odstąpienia w przypadku niezgodności zawartych tam informacji z umową lub braku aktualizacji tych danych. Powiązanie prawa odstąpienia z nieścisłymi i szeroko zakreślonymi obowiązkami informacyjnymi może prowadzić do nadużyć i prób obchodzenia nowych przepisów. Pomimo niedawnego wejścia w życie, Ustawa już teraz niesie ze sobą wiele kontrowersji i postulatów co do zmiany zawartych w niej rozwiązań.