Tax & Legal Highlights for Real Estate – Wrzesień 2022

Spread the love

Tax Highlights

Spis tematów:

  1. Certyfikaty rezydencji z formie elektronicznej mogą stanowić ekwiwalent certyfikatów w formie papierowej
  2. Przesłanki opodatkowania VAT dostawy działek utworzonych poprzez podział większej nieruchomości
  3. Kwestia określenia limitu kosztów finansowania dłużnego podlegających wyłączeniu z kosztów podatkowych w świetle art. 15c ust. 1 w zw. z art. 15c ust. 14 pkt 1 u.p.d.o.p. (w stanie prawnym obowiązującym do dnia 31 grudnia 2021 r.)
  4. Zakres przedmiotowy pojęcia „pierwsze zasiedlenie”, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u.

Certyfikaty rezydencji z formie elektronicznej mogą stanowić ekwiwalent certyfikatów w formie papierowej

W interpretacji z dnia 17 sierpnia 2022 roku o sygn.. 0111-KDIB2-1.4010.321.2022.1.MKU Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że certyfikat rezydencji uzyskany w formie „pdf” stanowi zaświadczenie o miejscu siedziby podatnika do celów podatkowych, o którym mowa art. 4a pkt 12 w zw. z art. 26 ust. 1 zdanie 2 ustawy o CIT.

Dokumentem potwierdzającym rezydencję podatnika będzie taki dokument, który został sporządzony zgodnie z formą przewidzianą przepisami prawa danego państwa przez powołany do tego organ. W związku z tym, jeśli zgodnie z prawem danego państwa istnieje możliwość uzyskania od właściwego organu podatkowego dokumentu zaświadczającego o miejscu siedziby podatnika do celów podatkowych zarówno w formie papierowej, jak i elektronicznej, obie formy mogą być traktowane równorzędnie.

Tym samym, certyfikat wydawany w formie elektronicznej będzie stanowić podstawę do zastosowania postanowień umów o unikaniu podwójnego opodatkowania.

Przesłanki opodatkowania VAT dostawy działek utworzonych poprzez podział większej nieruchomości

WSA we Wrocławiu w dniu 18 sierpnia 2022 orzekł w sprawie przesłanek opodatkowania VAT dostawy działek utworzonych poprzez podział większej nieruchomości.

W przedmiotowej sprawie podatnik jest właścicielem nieruchomości, którą podzielił na mniejsze działki. Ponadto, podatnik podjął szereg działań w celu sprzedaży powstałych działek, tj.: wytyczył drogę wewnętrzną z dalszym zamiarem utwardzenia, a także zamierza ponieść koszty w celu przyłączenia działek do sieci wodociągowej i sieci elektrycznej.

Zdaniem WSA, przedstawione działania jednoznacznie wskazują na czynności podejmowane w celu uatrakcyjnienia przedmiotu sprzedaży, a tym samym osiągnięcia większego zysku. Z tego względu, podejmowane czynności można porównać do działalności podmiotów, które zajmują się profesjonalnie tego rodzaju obrotem towarów. W świetle art. 15 ust. 1 i ust. 2 u.p.t.u., aktywność podatnika rozumiana jest jako działalność gospodarcza, a sprzedaż działek będzie stanowiła dostawę towarów, a tym samym będzie opodatkowana VAT.

Kwestia określenia limitu kosztów finansowania dłużnego podlegających wyłączeniu z kosztów podatkowych w świetle art. 15c ust. 1 w zw. z art. 15c ust. 14 pkt 1 u.p.d.o.p. (w stanie prawnym obowiązującym do dnia 31 grudnia 2021 r.)

WSA we Wrocławiu w wyroku z dnia 18.08.2022 r., sygn. I SA/Wr 520/21 orzekł, iż art. 15c ust. 1 ustawy o CIT będzie miał zastosowanie dopiero w momencie, gdy nadwyżka kosztów finansowania dłużnego przekroczy 3.000.000 zł. Oznacza to, że nadwyżka kosztów finansowania dłużnego do kwoty 3.000.000 zł powinna być zaliczana do kosztów uzyskania przychodów, ponieważ art. 15c ust. 1 ustawy o CIT do kwoty równej 3.000.000 zł nie ma zastosowania.

Zdaniem Dyrektora KIS (sygn. 0114-KDIP2-2.4010.367.2020.2.RK), ustalenie przez ustawodawcę progu 3.000.000 zł wskazywało na to, że podatnik może zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów albo wartość ustaloną przez próg 3.000.000 zł, albo wartość określoną przez limit nadwyżki kosztów finansowania dłużnego określony w art. 15c ust. 1 ustawy o CIT, w zależności od tego, która z tych wartości jest niższa.

Interpretacja została zaskarżona do WSA we Wrocławiu. WSA odrzucił wspomnianą interpretację, powołując się na linię orzeczniczą w tej sprawie, zapoczątkowaną już w 2018 roku. Pierwszy wyrok WSA we Wrocławiu w podobnej sprawie z dnia 13 listopada 2018 r. (sygn. I SA/Wr 833/18) został pozytywnie zweryfikowany przez NSA w wyroku z dnia 20 października 2021 r. (sygn. II FSK 390/19).

Zakres przedmiotowy pojęcia „pierwsze zasiedlenie”, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u.

WSA w Warszawie w wyroku z dnia 5 sierpnia 2022 r., sygn. III SA/Wa 2529/21 zdefiniował pojęcie „pierwszego zasiedlenia” jako rozpoczęcie procesu konsumowania budynku, bądź jego części w sposób przewidziany dla normalnego, typowego używania. W związku z tym, że obecnie nie dokonuje się prawidłowej implementacji przepisu Dyrektywy 112, przynajmniej na gruncie literalnym, należy sięgać po orzecznictwo TSUE i przepisy samej dyrektywy, które właśnie w ten sposób, akcentują najważniejszą cechę pierwszego zasiedlenia, czyli oddanie do używania użytkownikowi bądź rozpoczęcie używania na własny użytek.

Spółka wystąpiła o wydanie interpretacji indywidualnej w sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług, w związku z chęcią zakupu nieruchomości. We wniosku wskazała, iż przedmiotem działalności spółki jest kupno oraz sprzedaż nieruchomości komercyjnych na własny rachunek oraz ich wynajem i zarządzanie nimi. Spółka nie prowadzi działalności deweloperskiej.

W rozpoznawanej sprawie sprzedawca nabył lokale w roku 2017, ale lokale nie były użytkowane aż do 2020 i 2021 roku. Spółka również zaznaczyła, że od dnia oddania lokali do użytkowania sprzedający nie dokonywał wydatków na ich ulepszenie większych niż 30% ich wartości początkowej.

W związku z powyższym, sprzedaż tych lokali na rzecz spółki, nastąpi przed upływem 2 lat od pierwszego zasiedlenia. Co za tym idzie, ta transakcja nie będzie podlegała zwolnieniu z podatku VAT.

Legal Highlights

Spis tematów:

  1. Prace nad projektem ustawy o zmianie sposobu użytkowania niektórych budynków niemieszkalnych na budynki mieszkalne
  2. Kolejne zmiany w Prawie budowlanym – dalsze ułatwienia procesu inwestycyjno-budowlanego

Prace nad projektem ustawy o zmianie sposobu użytkowania niektórych budynków niemieszkalnych na budynki mieszkalne

W sierpniu 2022 r. Ministerstwo Rozwoju i Technologii („MRiT”) zakończyło prace nad projektem ustawy o zmianie sposobu użytkowania niektórych budynków niemieszkalnych na budynki mieszkalne. Głównym założeniem projektu jest wprowadzenie ułatwień pozwalających na sprawne przekształcanie powierzchni biurowych i handlowych w mieszkania. Jak wskazuje MRiT w informacji o przyczynach i potrzebie wprowadzenia rozwiązań planowanych w projekcie, w ostatnich latach w Polsce powstawało wiele, obecnie niewykorzystywanych obiektów, o przeznaczeniu biurowym i handlowym. Stan ten spowodowany jest pandemią Covid-19, pod wpływem której znaczna liczba pracowników biurowych przeniosła się na model pracy zdalnej. Dodatkowo rosnąca popularność e-commerce skutkuje zamykaniem części tradycyjnych obiektów handlowych. Niewykorzystywane powierzchnie generują straty po stronie właścicieli i zarządców budynków. Tymczasem potrzeby mieszkaniowe w Polsce stale rosną, spotęgowane wpływem wojny w Ukrainie. Napływ uchodźców rodzi nagłą potrzebę zapewnienia znacznej liczby lokali mieszkalnych. Aby zniwelować opisane problemy, proponuje się zatem ułatwienie przekształcenia takich budynków na budynki mieszkalne.

Aktualnie przekształcenie budynków niemieszkalnych, takich jak biurowe i handlowe na budynki mieszkalne może odbyć się w trybie określonym w art. 71 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane. Istnieje więc procedura prawna, która umożliwia zmianę sposobu użytkowania budynków biurowych lub handlowych na mieszkalne, jednak jest ona skomplikowana i wymaga przedłożenia dużej liczby dokumentów, a sama możliwość zmiany jest uwarunkowana brakiem wniesienia sprzeciwu przez organ administracji architektoniczno-budowlanej w formie decyzji w ciągu 30 dni od zgłoszenia.

Obecna propozycja obejmuje złagodzenie tych przepisów tak, aby każda przebudowa służąca regulowanej zmianie sposobu użytkowania (w tym przebudowa ścian zewnętrznych) nie wymagała ani pozwolenia na budowę, ani zgłoszenia, z wyjątkiem elementów konstrukcyjnych budynku, jako kluczowych dla bezpieczeństwa użytkowników.

W zakresie planowania przestrzennego ułatwieniem dla zmiany sposobu użytkowania budynków biurowych na mieszkalne, ale także dla lokalizacji inwestycji mieszkaniowych na terenach po niewykorzystywanych budynkach biurowych i wielkopowierzchniowych obiektach handlowych, ma być umożliwienie realizacji ww. inwestycji z wykorzystaniem narzędzi wprowadzonych specustawą mieszkaniową. Zgodnie z treścią art. 5 ust. 3 specustawy mieszkaniowej inwestycję mieszkaniową lub inwestycję towarzyszącą realizuje się niezależnie od istnienia lub ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, pod warunkiem, że nie jest sprzeczna ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. W ust. 4 przewidziano jednak nieliczne wyjątki od wymogu niesprzeczności. W projekcie ustawy zaproponowano rozszerzenie katalogu wyjątków o tereny o zabudowie handlowej i biurowej. Do ww. ustawy wprowadzony ma być również przepis zobowiązujący inwestora do przedstawienia gminie oferty zakupu lokali mieszkalnych, budynków mieszkalnych jednorodzinnych odpowiadających powierzchnią co najmniej 5% łącznej powierzchni takiej inwestycji.

Powyższe rozwiązania mają być tylko rozwiązaniem doraźnym (na czas związany z reagowaniem na skutki pandemii oraz w związku z napływem uchodźców z Ukrainy), na czas określony (MRiT zakłada okres do 2 lat od dnia wejścia w życie planowanej ustawy).

Projekt obecnie oczekuje na przyjęcie przez Radę Ministrów, po którym trafi do Sejmu. Planowany termin przyjęcia projektu przez Radę Ministrów to koniec III kwartału 2022 r.

Kolejne zmiany w Prawie budowlanym – dalsze ułatwienia procesu inwestycyjno-budowlanego

17 sierpnia 2022 r. w wykazie prac legislacyjnych i programowych Rady Ministrów („RM”) zostały opublikowane założenia projektu ustawy o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw. Nowelizacja ta ma stanowić kolejny etap upraszczania i przyspieszania procesu inwestycyjno-budowlanego.

Jedną z bardziej istotnych zmian jest umożliwienie budowy budynków mieszkalnych jednorodzinnych o powierzchni zabudowy powyżej i poniżej 70m2 na podstawie jednolitej procedury. Nowelizacja Prawa budowlanego z dnia 17 września 2021 r. (Dz. U. poz. 1986) wprowadziła rozwiązanie, którego celem było nie tylko zwolnienie niektórych budynków mieszkalnych jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 m2 z pozwolenia na budowę, ale przede wszystkim wyłączenie możliwości zgłoszenia przez organ administracji architektoniczno-budowlanej sprzeciwu do budowy takiego budynku. Projektowana obecnie ustawa ma ograniczyć zgłaszanie sprzeciwu tak, aby możliwość zgłoszenia była wyłączona w stosunku do wszystkich budynków mieszkalnych jednorodzinnych zwolnionych z pozwolenia na budowę.

Do katalogu inwestycji niewymagających uzyskania pozwolenia na budowę, ale wymagających dokonania zgłoszenia, RM proponuje dodać części budowlane wolnostojących elektrowni wiatrowych o wysokości od 3 do 12 m oraz te, których moc nie przekracza mocy mikroinstalacji (tj. do 50 kW) i których odległość usytuowania od granic działki jest nie mniejsza niż ich całkowita wysokość. Natomiast takie obiekty, ale o wysokości do 3 m, będą zwolnione zarówno z pozwolenia na budowę jak i ze zgłoszenia. Ponadto, w celu walki z suszą zaproponowano, aby jedynie zgłoszenia wymagała budowa wylotów do cieków naturalnych i budowa zbiorników na wody opadowe lub roztopowe o pojemności od 3 m3 do 10 m3. Budowa zbiorników do 3 m3 nie będzie wymagała nawet zgłoszenia.

Projekt zakłada również dalszą cyfryzację procesu budowlanego poprzez utworzenie Bazy Projektów Budowlanych, której głównym celem ma być ułatwianie dostępu do projektów budowlanych i ich poszczególnych elementów (sporządzonych w postaci elektronicznej) organom administracji architektoniczno-budowlanej i nadzoru budowlanego. Zgodnie z przepisami projektowanej ustawy, inwestor zamiast załączać do wniosków, zgłoszeń czy zawiadomień, projekt budowlany, będzie mógł wskazywać indywidualny numer projektu, który został umieszczony (przez np. inwestora lub projektanta) w Bazie Projektów Budowlanych.

W projekcie przewidziano także zmiany, których celem jest rozszerzenie zasady oddawania do użytkowania obiektów budowlanych w drodze zawiadomienia o zakończeniu budowy oraz ograniczenie wydawania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Zaproponowano, aby pozwolenie na użytkowanie było wymagane jedynie wówczas, gdy przystąpienie do użytkowania obiektu budowlanego ma nastąpić przed wykonaniem wszystkich robót budowlanych oraz, gdy sam inwestor dobrowolnie o to wystąpi.

Projekt ma zostać przyjęty przez RM i skierowany do Sejmu jeszcze w IV. kwartale 2022 roku.