Księgowe pułapki w sprawozdaniach

5 sierpnia 2015 na łamach portalu propertynews.pl pojawił się artykuł naszego eksperta: Macieja Krokosińskiego. Zapraszamy do lektury:

10 księgowych pułapek w sprawozdaniach spółek z sektora nieruchomości

Poprawnie sporządzone sprawozdanie finansowe to nie tylko wizytówka spółki i jej kierownictwa oraz użyteczna informacja dla inwestorów i analityków, ale nierzadko też sprawny instrument promocyjny podmiotu, także w branży nieruchomościowej.

– Biorąc pod uwagę poprawiającą się koniunkturę inwestycyjną na rynku nieruchomości komercyjnych oraz zauważalny wzrost dynamiki rozwoju rynku deweloperskiego szczególnie istotnym jest, by okresowe informacje finansowe sporządzane przez spółki z branży nieruchomości w formie sprawozdań, czy to o przeznaczeniu statutowym czy dla innych celów (np. zawarcia transakcji), były przygotowane rzetelnie oraz poprawnie – przekonuje Maciej Krokosińki z TPA Horwath Poland.

Taka sytuacja powinna zapewnić nie tylko zadośćuczynienie wymogom przepisów prawa oraz spełnienie statutowego obowiązku kierownictwa, lecz pozwolić w profesjonalny, merytoryczny i wiarygodny sposób na prezentację i ocenę wyników działalności spółki przez potencjalnym inwestorów oraz klientów. – Sprawna ocena atrakcyjności inwestycyjnej spółki powinna przyczynić się do szybszej realizacji procesu zakupowego, a właścicielom i kierownictwu spółki sprzedającej pozwoli utrwalić wizerunek wiarygodnego partnera biznesowego, zwiększając w ten sposób szanse na zawarcie kolejnych transakcji w przyszłości – dodaje.

Przedstawiamy ranking 10 kluczowych zagadnień, o jakich należy pamiętać przy sporządzaniu sprawozdań finansowych spółek z branży nieruchomości:

1. Nieruchomość inwestycyjną wyceniamy do wartości godziwej przy założeniu „największego i najlepszego przeznaczenia”.

W przypadku, gdy kierownictwo wybiera politykę rachunkowości opartą o wycenę nieruchomości inwestycyjnej w wartości godziwej, określenie jej wyceny powinno opierać się o tzw. „jak największe i najlepsze wykorzystanie” danej nieruchomości.

Oznacza to np., iż spółka posiadająca nieruchomość gruntową z zabudową magazynową, dla której realnym jest uzyskanie pozwoleń umożliwiających realizację zabudowy mieszkaniowej, powinna ocenić, który z dwóch wspomnianych wariantów pozwala uzyskać wyższą wartość i właśnie ją ująć w bilansie jako wartość godziwą nieruchomości inwestycyjnej.

W praktyce bardzo często zdarza się jednak, że sporządzana przez rzeczoznawcę wycena nieruchomości bierze pod uwagę tylko obecny model wykorzystania nieruchomości, bądź sama nie została sporządzona dla celów sprawozdawczości finansowej (a np. dla celów potwierdzenie spełnienia warunków umowy kredytowej tzw. kowenantów), co może skutkować wykazaniem nieruchomości inwestycyjnej w nieprawidłowej wartości.

2. Nieliniowe ujęcie przychodów z tytułu umów najmu.

Rozwój rynku najmu i związana z tym kompleksowość zawieranych umów najmu powoduje, iż rozpoznane z tego tytułu przychodu ujmowane są często w nieprawidłowej wysokości, np. w oparciu o kwoty zafakturowane w danym okresie.

Co do zasady, przychody z tytułu umowy najmu powinno ujmować się liniowo przez cały okres trwania umowy najmu. Rozliczana liniowo kwota powinna zawierać w sobie także inne elementy wynagrodzenia, jakie otrzymał najemca w związku z zawarciem wspomnianej umowy – np. premię za podpisanie umowy najmy, prowizję za przedłużenie umowy, okresy bezczynszowe, etc.

3. Test na trwałą utratę wartości kluczowych aktywów (zapasy, udziały, aktywo z tytułu podatku odroczonego).

Bilans spółki nieruchomościowej, oprócz nieruchomości inwestycyjnej, może zawierać także szereg innych aktywów, które nie są wyceniane do wartości godziwej, ale które muszą co najmniej na dzień bilansowy być poddane testowi na utratę wartości.

Do grupy tych najbardziej materialnych aktywów zaliczyć można najczęściej takie tytuły jak należności, ale także udziały w innych podmiotach, zapasy, aktywo z tytułu podatku odroczonego.

Na koniec każdego okresu zarząd ma obowiązek przeanalizować „odzyskiwalność” kwot, w jakich wspomniane aktywa zostały wykazane w sprawozdaniu finansowym.

Nieprzeprowadzenie takiej analizy oraz potencjalne niedokonanie odpisu bądź dokonanie w nieodpowiedniej kwocie odpisu z tytułu utraty wartości, może skutkować istotnym zniekształceniem wyniku spółki, a co za tym idzie także wartości kapitału własnego, czyli kluczowego elementu z punktu widzenia oceny sytuacji majątkowej spółki.

4. Kapitalizacja kosztów finansowania na wartości inwestycji/projektu budowlanego w odpowiedniej wysokości i okresie.

Zarówno międzynarodowe jak i krajowe regulacje rachunkowe precyzyjnie określają, kiedy i w jakiej wysokości spółka nieruchomościowa może kapitalizować koszt odsetkowy oraz różnice kursowe dotyczące finansowania poniesionych nakładów inwestycyjnych.

Szczególną uwagę należy zwrócić na kwestię kapitalizacji kosztów odsetkowych w okresie wstrzymania procesu inwestycyjnego (za taki uważany jest np. okres poszukiwania najemców w którym prace budowlane się nie toczą) oraz kwestię kapitalizacji różnic kursowych, w zakresie którym występują fundamentalne różnice pomiędzy krajowymi a międzynarodowymi standardami sprawozdawczości.

5. Nieprawidłowa wycena i klasyfikacja prawa wieczystego użytkowania gruntu („PWUG”).

Ze względu na unikatowość i lokalną specyfikę wspomnianego prawa użytkowania gruntów, jego ujęcie zgodnie z międzynarodowymi standardami nierzadko bywa wyzwaniem.

Należy pamiętać, iż prawo wieczystego użytkowania gruntu co do zasady ma formę leasingu operacyjnego i jako taki powinno być ujmowane w sprawozdaniu finansowym, a opłaty z jego tytułu mają formę opłat warunkowych i nie powinny stanowić podstawy ustalania wartości bieżącej minimalnych opłat leasingowych.

Gdy nieruchomość spełnia definicję nieruchomości inwestycyjnej i jest wyceniana w wartości godziwej, prawo wieczystego użytkowania jest ujmowane bądź w jej wartości godziwej, bądź w wartości bieżącej przyszłych minimalnych opłat leasingowych. W takiej samej kwocie ujmowane jest zobowiązanie z tytułu leasingu w bilansie.

6. Rozliczenie zachęt czynszowych, kosztów urządzenia lokalu oraz prolongaty umowy najmu w wartości nieruchomości.

Ujęcie kosztów związanych bezpośrednio z nieruchomością inwestycyjną w bilansie różni się w zależności od wybranej przez spółkę polityki rachunkowości w zakresie wyceny nieruchomości inwestycyjnej.

W przypadku wyceny nieruchomości inwestycyjnej do wartości godziwej, powyższe koszty co do zasady powinny być już ujęte przez rzeczoznawcę w samej wycenie. W konsekwencji koszty te nie powinny powiększać wartości nieruchomości/ innych aktywów, ale pomniejszyć zysk/powiększyć stratę wykazaną w rachunku zysków i strat z tytułu wyceny na koniec okresu.

W przypadku kiedy kierownictwo zdecyduje się na model kosztowy, koszty te powinny być wykazane w bilansie jako odrębne aktywa i amortyzowane przez okres trwania umowy.

7. Kompletna identyfikacji różnic przejściowych pomiędzy wartością księgową i podatkową aktywów i zobowiązań spółki.

Kwestia kompletności identyfikacji katalogu różnic przejściowych jest jedną z najtrudniejszych przy sporządzaniu sprawozdania finansowego. Niezidentyfikowanie kompletnego katalogu różnic może istotnie wpłynąć na wynik spółki, jej kapitały własne oraz sumę bilansową.

Poprawność ciążących na spółce w przyszłości zobowiązań dotyczących rozliczeń z tytułu podatku dochodowego, bądź ich brak, jest także bardzo istotna z punktu widzenia oceny potencjału inwestycyjnego spółki, zwłaszcza w kontekście planowania przyszłych optymalizacji podatkowych.

8. Wycena finansowania (kredytu, pożyczki od podmiotu powiązanego) efektywną stopą procentową.

W praktyce bardzo często zdarza się, że zaprezentowane zobowiązanie z tytułu kredytu bądź pożyczki jest wycenione w kwocie nominalnych przepływów pieniężnych z tytułu spłaty kapitału oraz naliczonych i niezapłaconych do dnia bilansowego odsetek.

Spółka, która posiada kredyt bądź pożyczkę, powinna dokonywać na koniec okresu sprawozdawczego wyceny takiego instrumenty na bazie zamortyzowanego kosztu przy użyciu efektywnej stopy procentowej. Niezastosowanie tej metody z reguły zawyża wynik spółki w kolejnych okresach sprawozdawczych.

9. Prezentacja przychodów i kosztów z tytuł opłat eksploatacyjnych.

Spółki wynajmujące powierzchnię zazwyczaj obciążają swoich najemców kosztami opłat eksploatacyjnych dotyczących powierzchni wspólnych, które czasami refakturowane są także z marżą. Generalnie przychody jakie z tego tytułu uzyskuje spółka i koszty jakie ponosi powinny być wykazane w rachunku zysków i strat per saldo.

Zdarza się, iż przychody i koszty wykazane są w szyku rozłącznym, co zawyża wysokość przychodów operacyjnych, które są kluczowym elementem branym pod uwagę przy określeniu potencjału inwestycyjnego spółki nieruchomościowej.

Kompletność ujawnień w sprawozdaniu finansowym (kontynuacja działalności, zobowiązania warunkowe, zabezpieczenia).

Chociaż traktowana czasami jak zło konieczne, ujawnienia w sprawozdaniu finansowym spółek nieruchomościowych stanowią istotny zbiór informacji, szczególnie z punktu widzenia inwestora, a ich rzetelność i kompletność może być kluczowa przy określeniu ceny nabycia.

Do kluczowych ujawnień przy których sporządzaniu należy zwrócić szczególną na ich kompletność i rzetelność należą: Nota dotycząca kontynuacji działalności, Nota dotycząca nieruchomości inwestycyjnej, zasad wyceny oraz zabezpieczeń ustanowionych na nieruchomości, Nota dotycząca zapasów, Nota dotycząca kredytu ze szczególnym uwzględnieniem terminu spłaty i faktu spełnienia/bądź nie kowenantów bankowych, Nota dotycząca zobowiązań warunkowych, Nota dotycząca spraw sądowych, Nota zdarzeń po dniu bilansowym (w szczególności kiedy data sprawozdania jest dużo późniejsza niż dzień bilansowy).