Organizowanie wspólnych przedsięwzięć na rynku nieruchomości komercyjnych zmusza obecnie przedsiębiorców uczestniczących w takich inwestycjach do uwzględnienia przepisów dotyczących dokumentacji cen transferowych.
W przypadku inwestycji prowadzonych na rynku nieruchomości komercyjnych w celu zwiększenia konkurencyjności oraz aby spełnić liczne warunki wymagane przez organizatorów przetargów, przedsiębiorcy zmuszeni są do łączenia się i tworzenia różnego rodzaju struktur, które umożliwiają im wspólną realizację inwestycji. Mówi się w takim przypadku o umowach joint venture (ang. wspólne przedsięwzięcie). To oczywiście nic innego jak przedsięwzięcie stworzone wspólnie przez więcej niż jedno przedsiębiorstwo w celu realizacji określonego zadania lub prowadzenia konkretnej działalności. Współudziałowcy joint venture wnoszą kapitał projektowy, jak również dzielą między siebie zyski i koszty z prowadzonej wspólnie działalności.
W rzeczywistości jednak nie w każdym przypadku joint venture jest osobno powołaną spółką. Niekiedy może to być jedynie bardzo bliska współpraca dwóch podmiotów, które przeznaczyły kapitał na daną wspólnie realizowaną działalność i następnie rozliczają się, dzieląc koszty i przychody zgodnie z umową zawartą w momencie powstania joint venture, nie tworząc jednak oddzielnego podmiotu gospodarczego.
Rodzaj spółki
Tak rozumiana współpraca może odbywać się na podstawie umowy konsorcjum, które nie tworzy odrębnej z podatkowego punktu widzenia struktury. Każdy z podmiotów uczestniczących w przedsięwzięciu nadal pozostaje odrębnym podatnikiem, zarówno podatków dochodowych, jak i VAT. Inaczej rzecz ma się w przypadku realizacji takiego przedsięwzięcia w formie bardziej sformalizowanej, a zatem albo w formie spółki kapitałowej (najczęściej spółki z ograniczoną odpowiedzialnością), albo w formie spółki osobowej (najczęściej spółki cywilnej).
W pierwszym przypadku spółka taka jest zarówno odrębnym od tworzących ją podmiotów podatnikiem podatku dochodowego (CIT), jak i podatku od towarów i usług (VAT). Warto przy tym pamiętać, że w zakresie opodatkowania niezależnie od podatku płaconego za spółkę, jako odrębnego podatnika, podatek zapłacą także wspólnicy (podatek od dywidendy, czyli zysku wycofywanego ze spółki).
Dokumentacja transferów
Niezwykle istotne z punktu widzenia takich porozumień są obecnie przepisy dotyczące cen transferowych. W przypadku dokonywania rozliczeń między podmiotami, między którymi istnieją określone powiązania m.in. o charakterze kapitałowym konieczne jest sporządzanie specjalnej dokumentacji. I to aż na trzech poziomach: spółki, grupy powiązanych podmiotów (na poziomie holdingu) oraz na poziomie krajowym (gdy transakcja obejmuje więcej niż jeden kraj).
W dokumentacji musi znaleźć się nie tylko opis transakcji dokonanej z podmiotem powiązanym, ale także wszelkich innych zdarzeń, które ujęte zostały w księgach rachunkowych i które miały związek z tą transakcją oraz wpływ na wynikające z niej dochody lub stratę. Przykładem takich mających wpływ na transakcję zasadniczą zdarzeń są m.in. umowy o zarządzanie płynnością, umowy o podziale kosztów oraz co oczywiste umowy spółki.
Obowiązek sporządzania dokumentacji na poziomie lokalnym (spółki) co do zasady mają podatnicy, których przychody lub koszty wynikające z ksiąg rachunkowych przekroczyły w roku poprzedzającym rok podatkowy równowartość́ w polskich złotych 2 mln euro. Z punktu widzenia realizacji wspólnych przedsięwzięć na rynku nieruchomości komercyjnych nie jest to zatem wysoki limit.
Warto też pamiętać, że szczególne zainteresowanie fiskusa wzbudzają w tym obszarze transakcje finansowe wewnątrz grupy podmiotów powiązanych. Co ciekawe, obecnie zainteresowanie to koncentruje się już nie tylko na rozliczeniu należności licencyjnych, ale również na umowach dotyczących podziału kosztów, realokacji zysków oraz przede wszystkim pożyczek.
Rozliczenia rynkowe
Jednym z najbardziej istotnych, nowych elementów przepisów o cenach transferowych są regulacje odnoszące się do obowiązku sporządzania dokumentacji benchmarkingowej (raportów porównawczych). Służą one dokumentowaniu poprawności z punktu widzenia warunków rynkowych rozliczeń między powiązanymi podmiotami, w tym także uczestnikami wspólnych przedsięwzięć realizowanych w formie joint venture.
Analiza porównawcza (benchmarkingowa) stanowi element dokumentacji lokalnej (Local File). Jej sens sprowadza się do porównania danych o transakcjach z podmiotami powiązanymi i danych dotyczących podmiotów niezależnych ze wskazaniem źródła tych danych. Musi się tu także znaleźć informacja o ewentualnych korektach wyniku analizy porównawczej, związanych z różnicami w opisie przebiegu transakcji dokonywanej przez podatnika w stosunku do tych, które dotyczyły stanowiących punkt odniesienia transakcji podmiotów niezależnych, i to wraz z określeniem której strony dotyczy korekta. Analizy takie mogą mieć różny charakter. I tak np. w przypadku, gdy dany podatnik zawiera transakcje określonego typu zarówno z podmiotami z nim powiązanymi, jak i podmiotami niezależnymi, możliwe jest dokonanie porównania w oparciu o dane wewnętrzne. W przeciwnym wypadku, konieczne jest sięgniecie po dane zewnętrzne dotyczące rynku, na którym działa podatnik. A to może być trudnym w realizacji zadaniem.
Zastosowanie odpowiednich metod ustalania porównywalności transakcji, które staną się przedmiotem analizy jest niezwykle istotne. Przede wszystkim trzeba ustalić (i opisać w analizie) cechy charakterystyczne dóbr lub usług będących przedmiotem transakcji. Chodzi o to, by przedmiotem porównania stały się dobra lub usługi, jak najbardziej do siebie zbliżone cechami. Porównywanie zatem ze sobą np. nieruchomości mieszkaniowej z nieruchomością biurową czy magazynową będzie mijało się z celem.
Drugim ważnym krokiem jest analiza funkcji jaką realizują w ramach transakcji poszczególne podmioty. Ta część analizy musi uwzględnić zarówno poziom angażowanych aktywów (materialnych i niematerialnych), jak i ponoszonego ryzyka gospodarczego (np. ryzyko kursu walutowego, czy stóp procentowych).
To pozwala na ocenę zarówno ceny, jak i marży czy zysku realizowanego na danej transakcji (np. większy stopień ryzyka branego przez konkretny podmiot na siebie niż przeciętny poziom na rynku może uzasadniać wyższą odbiegającą od rynkowych standardów cenę).
Kolejnym elementem koniecznym jest porównanie warunków przewidzianych w umowie z tymi, które są rzeczywiście realizowane. Ma to o tyle znaczenie, że w warunkach umów zawieranych przez podmioty powiązane, zazwyczaj kontrakt taki ma charakter ramowy i określa warunki jego realizacji jedynie w podstawowych, bardzo ogólnie opisanych punktach. Aby zatem móc porównać taki kontrakt z innymi, zawieranymi przez podmioty niepowiązane, konieczne jest ustalenie rzeczywistych warunków realizacji określonej transakcji.
