Przedsiębiorcy, którzy w ubiegłym roku zakończyli inwestycje budowlane, od stycznia 2018 r. muszą rozpocząć ich opodatkowanie podatkiem od nieruchomości.
Zgodnie z obowiązującymi przepisami, obowiązek podatkowy w podatku od nieruchomości powstaje od początku następnego roku, po roku, w którym została zakończona budowa. W konsekwencji zakończenia budowy w 2017 roku, podatek od nieruchomości trzeba zacząć płacić od 1 stycznia 2018 r.
Aby prawidłowo ustalić wysokość zobowiązania podatkowego, w pierwszej kolejności, przedsiębiorca powinien określić, czy:
- zakończona inwestycja jest w całości budynkiem czy budowlą[1] w rozumieniu ustawy o podatkach i opłatach lokalnych (Ustawa RET), a jeśli odpowiedź na to pytanie jest negatywna, ustalić
- w jakim zakresie zakończoną inwestycję należy traktować jako budynek, a w jakim jako budowlę.
Prawidłowa kwalifikacja ma ogromne znaczenie dla bezpieczeństwa podatkowego podatnika oraz wysokości zobowiązania podatkowego. W przypadku budynków, wysokość podatku od nieruchomości zależy od powierzchni nieruchomości i stawki za metr kwadratowy, które na dany rok ustalane są w drodze decyzji rad gmin (Ustawa RET określa jedynie maksymalną wysokość stawki). Natomiast w przypadku budowli, wysokość podatku obliczana jest jako 2% od wartości budowli ustalonej zgodnie z Ustawą RET.
W praktyce, podatnikom często bardziej zależy na zakwalifikowaniu danego obiektu jako budynku a nie jako budowli z uwagi na to, że zazwyczaj wysokość podatku od nieruchomości w odniesieniu do konkretnego budynku, ustalana jak dla budowli jest wyższa niż gdyby podatek był ustalany jak dla budynku.
Przykład:
Obiekt o powierzchni 20m2 i wartości 50 tys. zł.
Wysokość podatku od nieruchomości w zależności od kwalifikacji:
- budynek – 462 zł
- budowla – 1.000 zł.
Kwalifikacja obiektów budowlanych na potrzeby podatku od nieruchomości bywa kłopotliwa i niejednoznaczna. Znane są nam liczne sytuacje, kiedy organy podatkowe kwalifikowały na podstawie kryteriów funkcjonalnych obiekty budowalne spełniające definicję budynku jako budowle, co w danych przypadkach było niekorzystne dla podatników.
Z tego powodu po zakończeniu inwestycji, w momencie kwalifikowania danego obiektu na potrzeby podatku od nieruchomości, warto jest uwzględnić najnowsze orzecznictwo sądowe i interpretacje organów podatkowych.
Ważny wyrok Trybunału Konstytucyjnego
TK w wyroku z 13 grudnia 2017 r., sygn. akt SK 48/15 potwierdził, że nie niezgodne z Konstytucją RP jest uznaniu za budowlę obiektu budowlanego, który spełnia kryteria bycia budynkiem przewidziane w Ustawie RET, tj. jest (1) trwale związany z gruntem oraz posiada – w uproszczeniu – (2) ściany, (3) fundamenty i (4) dach.
Termin złożenia deklaracji za podatek od nieruchomości
Osoby prawne i jednostki organizacyjne, w tym spółki nieposiadające osobowości prawne, które zakończyły inwestycję w 2017 roku, do 31 stycznia mają obowiązek złożyć organowi podatkowemu deklarację na podatek od nieruchomości. Organem podatkowym może być: wójt, burmistrz lub prezydent miasta, w zależności od miejsca położenia nieruchomości. Deklarację od podatku od nieruchomości sporządza się na formularzach według wzoru określonego uchwałą rady gminy.
Zmiana powierzchni budynku lub wartości budowli
Jeżeli w ciągu 2018 roku powierzchnia budynku ulegnie zmianie (np. wskutek rozbudowy lub modernizacji redukującej jego powierzchnię) lub wartość budowli ulegnie zmianie, taką zmianę należy zgłosić w terminie 14 dni od zaistnienia zdarzenia powodującego zmianę wysokości opodatkowania.
Zasady w przypadku współwłasności z osobą fizyczną
Zdarza się, że zakończona inwestycja jest własnością jednocześnie osoby fizycznej oraz osoby prawnej bądź jednostki organizacyjnej (w tym spółki) nieposiadającej osobowości prawnej. W takim przypadku, osoba fizyczna składa deklarację na podatek od nieruchomości oraz opłaca podatek na zasadach obowiązujących osoby prawne.
Ważne: część gmin przewiduje możliwość składania deklaracji na podatek od nieruchomości drogą elektroniczną. Warto sprawdzić taką możliwość.
Stawki podatku
Jak już wspomnieliśmy, rada gminy określa, w drodze uchwały stawki podatku od nieruchomości. W Ustawie RET określone są jedynie stawki maksymalne.
| PODATEK OD NIERUCHOMOŚCI | 2018 – STAWKI MAKSYMALNE |
| GRUNTY | stawka |
| Związane z prowadzeniem działalności gospodarczej
bez względu na sposób zakwalifikowania w ewidencji gruntów i budynków |
0,91 zł / 1 m2 |
| Pod wodami powierzchniowymi stojącymi lub wodami powierzchniowymi płynącymi jezior i zbiorników sztucznych | 4,63 zł / 1 ha |
| Pozostałe, w tym zajętych na prowadzenie odpłatnej statutowej działalności pożytku publicznego przez organizacje pożytku publicznego |
0,48 zł / 1 m2 |
| Niezabudowane, objęte obszarem rewitalizacji i położone na terenach, dla których miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje przeznaczenie pod zabudowę mieszkaniową, usługową albo zabudowę o przeznaczeniu mieszanym obejmującym wyłącznie te rodzaje zabudowy, jeżeli od dnia wejścia w życie tego planu w odniesieniu do tych gruntów upłynął okres 4 lat, a w tym czasie nie zakończono budowy zgodnie z przepisami prawa budowlanego | 3,04 zł / 1m2 |
| BUDYNKI | od powierzchni użytkowej |
| Mieszkalne | 0,77 zł / 1 m2 |
| Związane z prowadzeniem działalności gospodarczej oraz mieszkalnych w części zajętej na prowadzenie działalności gospodarczej |
23,10 zł / 1 m2 |
| Podatek od budynków zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie obrotu kwalifikowanym materiałem siewnym | 10, 80 zł /1 m2 |
| Związane z udzielaniem świadczeń zdrowotnych w rozumieniu przepisów o działalności leczniczej, zajętych przez podmioty udzielające tych świadczeń | 4,70 zł / 1 m2 |
| Pozostałe, w tym zajęte na prowadzenie odpłatnej statutowej działalności pożytku publicznego przez organizacje pożytku publicznego | 7,77 zł / 1 m2 |
Terminy i sposoby płatności
Osoby prawne i jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej, w tym spółki nieposiadające osobowości prawnej płacą podatek od nieruchomości za poszczególne miesiące w ratach proporcjonalnych do czasu trwania obowiązku podatkowego – do 15 dnia każdego miesiąca, a za styczeń do 31 stycznia.
[1] Podatkowi od nieruchomości podlegają jedynie budowle związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.
