Wartość netto budynku wyburzonego w związku ze zdarzeniem niezwiązanym ze zmianą rodzaju działalności, będzie uznana jednorazowo za koszt uzyskania przychodu w momencie likwidacji.
Koszty poniesione na prace wyburzeniowe zwiększą wartość początkową nowego budynku
Na rynku transakcyjnym częstym przypadkiem są sytuacje, gdy inwestor nabywa atrakcyjnie położoną działkę z nieopłacalnym komercyjnie budynkiem, z założeniem wyburzenia starego budynku i wybudowania nieruchomości gwarantującej oczekiwane stopy zwrotu.
Zazwyczaj, zanim dojdzie do rozpoczęcia prac rozbiórkowych, stary budynek położony na działce jest wynajmowany przez okres dłuższy niż rok, co uwarunkowane jest ukończeniem prac projektowych i uzyskaniem odpowiednich pozwoleń.
W sytuacji, kiedy inwestor decyduje się na całkowitą lub częściową rozbiórkę starego budynku, aby powstał nowy obiekt, pojawia się wątpliwość, jak podatkowo rozliczyć niezamortyzowaną wartość starego budynku oraz koszty poniesione na rozbiórkę.
Koszty prac wyburzeniowych zwiększają wartość początkową nowego budynku
Przepisy ustawy o CIT przewidują, że na wartość początkową środka trwałego składają się wszystkie koszty poniesione w związku z wytworzeniem środków trwałych, a zatem mogą to być również koszty wyburzenia likwidowanych środków trwałych, jeżeli czynność ta pozostaje w związku z prowadzoną inwestycją. Tego typu wydatki zostaną zakwalifikowane jako prace wstępne, przygotowujące miejsce pod nową inwestycję. Przedsiębiorca, który na taką modernizacje się zdecyduje, powinien precyzyjnie określić moment zakończenia inwestycji i moment faktycznego oddania nowego budynku do używania. Ma to kluczowe znaczenie dla prawidłowego rozliczenia kosztów podatkowych (poprzez odpisy amortyzacyjne).
Wartość netto wyburzonego środka trwałego – koszt czy nie koszt?
Analizując to zagadnienie należy wziąć pod uwagę treść art. 16 ust. 1 pkt 6 ustawy o CIT, z którego wynika, że nie uważa się za koszty uzyskania przychodów strat powstałych w wyniku likwidacji nie w pełni umorzonych środków trwałych, jeżeli środki te utraciły przydatność gospodarczą na skutek zmiany rodzaju działalności. W omawianej sytuacji, a więc rozbiórki nieruchomości w celu wybudowania (rozbudowania) nowej nieruchomości, która pozwoli na rozwój prowadzonego biznesu, wyłączenie przewidziane w art. 16 ust. 1 pkt 6 nie będzie miało zastosowania. W tym przypadku likwidacja środka trwałego nie zostanie spowodowana utratą jego przydatności na skutek zmiany rodzaju działalności.
Wartość netto wyburzonego środka trwałego – jednorazowy koszt w momencie likwidacji
W konsekwencji powstaje pytanie czy strata z tytułu likwidacji nie w pełni umorzonego środka trwałego powinna – podobnie jak koszty rozbiórki – zwiększyć wartość początkową nowego budynku, czy być uznana jednorazowo za koszt uzyskania przychodu? W analizowanym przypadku, wartość netto wyburzonego starego budynku powinna być ujęta jednorazowo w kosztach podatkowych w momencie zakończenia likwidacji. Takie rozumienie przepisów potwierdzają również organy podatkowe, m.in. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z 5 kwietnia 2019 r. , z dnia 7 grudnia 2018 r. i dwóch interpretacji z 11 maja 2018 r.(I), 11 maja 2018 r. (II).
Podatkowe traktowanie kosztów likwidacji starego budynku mogłoby być inne, gdyby udało się zlikwidować stary budynek w okresie krótszym niż rok od nabycia. Wiele zależy od planowania procesu inwestycyjnego i aktualnej pozycji podatkowej podatnika, w szczególności czy cała strata podatkowa poniesiona w momencie likwidacji starego budynku będzie mogła być rozliczona z wynikiem podatkowym wypracowanym w ciągu kolejnych 5 lat podatkowych.
