Sprzedaż mieszkania: umowa przedwstępna nie wywołuje skutków podatkowych
Zgodnie z ustawą o podatku dochodowym od osób prawnych przychodem jest m.in. odpłatna sprzedaż praw majątkowych, w tym praw do nieruchomości. Co istotne, przeniesienie praw do nieruchomości następuje dopiero w momencie zawarcia w formie aktu notarialnego ostatecznej umowy sprzedaży nieruchomości (tj. umowy przyrzeczonej) na mocy której strony zobowiązują się do określonych czynności. Tym samym podpisanie przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości, której celem jest jedynie zabezpieczenie interesów sprzedającego i kupującego nie pociąga za sobą konsekwencji podatkowych.
Powyższe stanowisko potwierdzają również najnowsze interpretacje Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej. Organ podatkowy wskazuje, że skoro umowa przedwstępna nie przenosi jeszcze własności nieruchomości, to nie można mówić o powstaniu przychodu po stronie sprzedającego. Umowa przedwstępna potwierdza jedynie zobowiązanie sprzedającego do przeniesienia tychże praw majątkowych w określonym przez strony terminie Faktu tego, nie zmienia także wcześniejsza zapłata całości lub części ceny, tym samym zaliczki wpłacone w związku z zawarciem umowy przedwstępnej nie wywołują skutków podatkowych (Interpretacje z dnia 26 maja 2020 r. nr 0112-KDIL2 2.4011.283.2020.1.MM oraz z dnia 16 października 2020 r. nr 0113-KDIPT2-2.4011.678.2020.1.MK.)
Dostawa nieruchomości, na której posadowione są obiekty małej architektury, nie jest objęta zwolnieniem z VAT
W myśl ustawy Prawo budowlane pod pojęciem „obiektu małej architektury” rozumie się niewielkie obiekty, a w szczególności: obiekty kultu religijnego, obiekty architektury ogrodowej, obiekty użytkowe służące rekreacji i utrzymania porządku. Z przepisów Ustawy o VAT (art. 29a ust. 8) wynika, że w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu, a zatem nieruchomość tą opodatkowuje się stawką VAT właściwą dla budynku lub budowli. W tym miejscu należy wskazać, że co do zasady, dostawa budynków, budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia z opodatkowania VAT (art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a) – poza wyjątkami wskazanymi w ustawie o VAT (np.: dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia). Jednakże z uwagi na fakt, iż obiekty małej architektury nie stanowią budowli czy też budynku zdefiniowanego w ustawie Prawo budowlane, to przy sprzedaży nieruchomości z posadowionymi na niej obiektami małej architektury zwolnienie z VAT nie znajdzie zastosowania.
Wpływ zmian w prawie budowlanym na podatek od nieruchomości
Znowelizowana we wrześniu 2019 r. Ustawa Prawo budowlane wprowadziła zmiany również w zakresie ustalania podstawy opodatkowania podatkiem od nieruchomości. Jest to szczególnie istotne dla podatników w świetle zbliżającego się terminu do złożenia deklaracji na ten podatek. Zmiana porządkowa dotycząca dokumentacji, którą należy dołączyć do wniosku o wydanie decyzji pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego lub zgłoszenia zakończenia robót budowlanych zdefiniowała jednocześnie niedookreślone dotąd pojęcie „zapewniania możliwości użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem”.
Dotychczas podatnicy sami byli odpowiedzialni za wskazanie tych instalacji znajdujących się w obiekcie, które związane były z funkcjami realizowanymi w budynku. Co warto podkreślić, mieli oni w tym zakresie pewną elastyczność, która objawiała się m.in. brakiem sztywno określonych granic czasowych dla dokonania kwalifikacji. Po ukończeniu inwestycji i finalizacji formalności, podatnik mógł zastanowić się nad tym jakie instalacje są niezbędne dla użytkowania obiektu zgodnie z przeznaczeniem. Po zmianach podatnicy są zobowiązani do dopilnowania, aby klasyfikacji dokonano najpóźniej na etapie składania dokumentów do urzędu. W innym przypadku (tj. w sytuacji, gdy poszczególne instalacje nie zostaną określone w składanej dokumentacji jako zapewniające możliwość korzystania z obiektu zgodnie z przeznaczeniem) istnieje ryzyko, że organy podatkowe potraktują instalacje jako budowle odrębne od budynku. Taka klasyfikacja spowoduje natomiast wzrost obciążenia podatkowego podatnika, bowiem budowle, które nie są elementu budynku powinny być opodatkowane 2% stawką podatku liczoną od ich wartości.
Inną ważną zmianą jest wskazanie w ustawie obiektów, które nie wymagają pozwolenia na budowę np. paczkomaty, bankomaty, wpłatomaty itp. Ponieważ ustawa o podatkach i opłatach lokalnych odnosi się bezpośrednio do obiektów wymienionych w ustawie Prawo budowlane to występuje tutaj ryzyko, uznania tych obiektów za budowle podlegające opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości. W konsekwencji one również mogą zostać opodatkowane 2% stawką podatku od ich wartości.
Ministerstwo Finansów: nie trzeba będzie sporządzać sprawozdań finansowych na 30 kwietnia 2021
Jak wynika z odpowiedzi Ministra Finansów udzielonej dnia 30 grudnia 2020 r. na zapytanie Krajowej Rady Biegłych Rewidentów (nr odpowiedzi DWR5.5101.148.2020) – spółki komandytowe, które począwszy od 1 maja 2021 staną się podatnikiem CIT (na mocy nowych przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych) nie będą miały obowiązku sporządzenia sprawozdania finansowego na dzień zamknięcia ksiąg rachunkowych dla celów podatku dochodowego (tj. na dzień 30 kwietnia 2021 r.)
Tym samym, spółki komandytowe, mogą postąpić na dwa sposoby:
- Sporządzić dwa sprawozdania finansowe: pierwsze – od 1 stycznia 2020 do 31 grudnia 2020 r. oraz drugie – od 1 stycznia 2021 do 31 grudnia 2021 r. zaś na dzień 30 kwietnia 2021 zamknąć księgi tylko do celów podatkowych (w przypadku, gdy rok obrotowy odpowiada kalendarzowemu), albo
- Wydłużyć rok obrotowy spółki do 30 kwietnia 2021 r. i złożyć za ten rok sprawozdanie finansowe. Pierwszy rok obrotowy w takim wypadku będzie trwał od 1 stycznia 2021 r. do 30 kwietnia 2021 r. a drugi rok obrotowy od 1 maja 2021 r. do 31 grudnia 2021 r. ( Wynika to także bezpośrednio z przepisu przejściowego art. 12 ust. 4 Ustawy nowelizującej. )
Nowe zasady poboru podatku u źródła ponownie odroczone
Ministerstwo Finansów, Funduszy i Polityki Regionalnej na dzień przed wejściem w życie nowych zasad pobierania podatku u źródła ponownie odroczyło ich stosowanie.
Zgodnie z opublikowanymi 30 grudnia 2020 r. Rozporządzeniami MF (CIT, PIT) , przepisy dotyczące nowego systemu poboru WHT dla wypłat przekraczających 2 mln złotych zostały wyłączone ze stosowania do 30 czerwca 2021 roku. Przypomnijmy, że nowy reżim poboru WHT miał obowiązywać od 1 stycznia 2019 r. m.in. w przypadku należności stanowiących przychody z:
- odsetek
- praw autorskich lub praw pokrewnych
- świadczeń doradczych, księgowych, badania rynku, usług prawnych, usług reklamowych, zarządzania i kontroli, przetwarzania danych, usług rekrutacji pracowników i pozyskiwania personelu, gwarancji i poręczeń oraz świadczeń o podobnym charakterze
- dywidend i innych z udziału w zyskach osób prawnych.
Moment zakończenia robot budowlanych a podatek od nieruchomości
Zgodnie z przepisami Ustawy o podatkach i opłatach lokalnych obowiązek podatkowy powstaje od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym powstały okoliczności uzasadniające powstanie tego obowiązku. Jeżeli okolicznością, od której jest uzależniony obowiązek podatkowy jest istnienie budowli albo budynku lub ich części, to obowiązek podatkowy powstaje z dniem 1 stycznia roku następującego po roku, w którym budowa została zakończona albo w którym rozpoczęto użytkowanie (także przed ostatecznym wykończeniem nieruchomości).
Przepisy podatkowe nie odwołują się z tym zakresie do jakiekolwiek decyzji administracyjnej (np. pozwolenie na użytkowanie), lecz do okoliczności faktycznej tj. zakończenia prac związanych ze wznoszeniem budynku. Z tego powodu przyjmuje się, że kluczowa dla ustalenia daty zakończenia robót jest dokumentacja budowy, a tym w szczególności dziennik budowy, który jest podstawowym elementem potwierdzającym przebieg prac budowlanych. Wskazana tam data zakończenia robót może mieć decydujące znaczenie dla ustalenia momentu powstania obowiązku podatkowego.
Powyższe znajduje potwierdzenie m.in. w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 15 grudnia 2020 r. sygn. I SA/Gd 781/20 oraz w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 12 stycznia 2017 r. sygn. II FSK 3785/14.
Leasing zwrotny jako sposób na zwiększenie płynności finansowej
Leasing zwrotny (sale and leaseback) jest formą finansowania dłużnego, która ma na celu pozyskanie dodatkowych środków pieniężnych na realizację inwestycji bądź zwiększenie płynności finansowej. Istotą leasingu zwrotnego jest m. in. uwolnienie środków pieniężnych, ukrytych w wartości środków trwałych (np. nieruchomości). Można więc przyjąć, że leasing zwrotny ma podobną funkcję do kredytu bankowego lub pożyczki.
W ramach transakcji leasingu zwrotnego dokonują się po sobie następujące dwie czynności:
- Korzystający sprzedaje finansującemu przedmiotu leasingu (np. firmie leasingowej)
- Finansujący oddaje korzystającemu do używania uprzednio nabyty przedmiotu umowy leasingu
Na mocy takiej umowy korzystający zobowiązany jest do spłaty rat leasingowych, których kwota odpowiada cenie z tytułu nabycia rzeczy przez finansującego. Dodatkowo po zakończeniu okresu leasingu strony zawierają odrębną umowę sprzedaży, na podstawie której korzystający nabywa przedmiot leasingu od finansującego. Przez cały okres leasingu, przedmiot leasingu jest w ekonomicznym posiadaniu korzystającego.
Określając skutki podatkowe transakcji typu sale and lease back należy mieć na uwadze, że mimo, iż celem transakcji jest pozyskanie przez korzystającego środków finansowych na prowadzenie działalności gospodarczej to transakcja ta wciąż, co do zasady, nie jest w Polsce postrzegana jako jedna transakcja finansowa (zwolniona z VAT). Leasing zwrotny podlega więc rozliczeniu jako dwie odrębne transakcje (sprzedaż przedmiotu + następcze wydanie go w ramach umowy leasingu) z zachowaniem prawa do odliczenia podatku VAT wykazanego na fakturach wystawionych przez finansującego. Powyższe potwierdzają m.in. interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 4 stycznia 2021 r. nr 0114-KDIP4-3.4012.629.2020.1.MP oraz z dnia 30 września 2020 r. nr 0114-KDIP4-2.4012.319.2020.2.MC.
Zapoznaj się z komentarzem prawnym
