Jeżeli ponownie zostanie wprowadzony zakaz prowadzenia działalności w galeriach handlowych, najemcy będą mogli skorzystać z obniżki czynszu o 80% (w czasie obowiązywania zakazu) i 50% (po odwołaniu zakazu).
Takie zmiany wprowadziła ustawa z 24 czerwca 2021 r. o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 1 lipca 2021 r. poz. 1192, dalej: ustawa zmieniająca). Rozwiązania te wejdą w życie po upływie 21 dni od dnia ich publikacji, tj. od 23 lipca 2021 r.
Kogo obejmą zmiany?
Preferencje w zakresie płatności czynszów za najem powierzchni handlowych obejmą podmioty korzystające z powierzchni zlokalizowanej w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 w okresach obowiązywania zakazów prowadzenia działalności. Dotyczyć one będą umów najmu, dzierżawy oraz umów podobnym charakterze, które zostały zawarte przed 14 marca 2020 r.
Co dokładnie się zmieni?
Jeśli ze względu na sytuację pandemiczną zostaną wprowadzone kolejne obostrzenia, wówczas w okresach obowiązywania zakazu prowadzenia działalności, świadczenia najemców z tytułu najmu ulegną obniżeniu do 20% wysokości. Następnie, przez trzy miesiące od dnia zniesienia zakazu wysokość świadczeń najemców zostanie obniżona do 50% wysokości. Te rozwiązania dotyczyć będą zakazów wprowadzonych po dniu wejścia w życie ustawy zmieniającej.
Co z dotychczasowym przedłużeniem umów?
Ustawa zmieniająca przewiduje, że najemcy będą mogli uchylić się od skutków prawnych złożonych w przeszłości ofert przedłużenia umów najmu (uprawniających ich do niepłacenia świadczeń za poprzednie okresy zakazu prowadzenia działalności zgodnie z poprzednio obowiązującymi przepisami). Dotyczy to ofert, których termin złożenia minął po 31.12.2020 r.
Aby móc skorzystać z tego rozwiązania, najemca musi złożyć wynajmującemu pisemne oświadczenie w ciągu 14 dni od wejścia w życie ustawy zmieniającej.
Czy można zmienić wysokość ulgi?
Ustawa zmieniająca przewiduje, że każda ze stron umowy najmu może żądać ustalenia innej wysokości obniżenia świadczeń najemcy niż przewidziana przez ustawę zmieniającą. Podstawą takiego żądania może być przykładowo uznanie obniżki czynszu, wynikającej z nowelizacji, za zbyt dużą (po stronie wynajmującego) lub zbyt małą (po stronie najemcy).
Cały proces musi być jednak przeprowadzony przed sądem. Gdy sprawa o wysokość czynszu trafi do sądu, ten będzie musiał sprawdzić, czy obniżenie czynszu byłoby uzasadnione na podstawie art. 3571 Kodeksu Cywilnego (stanowi on, że sąd może zmienić warunki umowy, jeśli zaszły nadzwyczajne zmiany w stosunkach pomiędzy stronami spowodowane niezwykłymi okolicznościami). Po rozważeniu interesów stron i zgodnie z zasadami współżycia społecznego, sąd może ustalić wysokość obniżenia świadczeń najemcy bądź zmienić sposób spełnienia świadczeń uprawnionego, a nawet zmienić okres, w jakim wynajmującemu należne są świadczenia w obniżonej wysokości.
Warto w tym miejscu wspomnieć, że wielu najemców lokali handlowych już teraz zwraca się do sądów spierając się o wysokość czynszów, powołując się przy tym na zasady ogólne Kodeksu Cywilnego (w szczególności wspomnianą powyżej klauzulę art. 3571 K.C.) i nadzwyczajne okoliczności w postaci pandemii. Pojawiają się już pozytywne rozstrzygnięcia w tej kwestii. Nie wiadomo jeszcze, czy taki kierunek orzecznictwa utrzyma się w mocy, niemniej jednak pozytywne rozstrzygnięcia mogą stanowić kartę przetargową w rozmowach pomiędzy najemcami a wynajmującymi. W razie pytań lub wątpliwości zapraszamy do kontaktu z ekspertami TPA Poland.
Czytaj też:
Istotny wyrok TSUE w sprawie stałego miejsca prowadzenia działalności gospodarczej
