Tax Highlights

Legal Highlights

Spis tematów:

• Podatnik podatku od nieruchomości w przypadku dzierżawy gruntu w użytkowaniu wieczystym
• Wynagrodzenie z tytułu wygaśnięcia hipoteki umownej ma charakter odszkodowawczy i nie podlega opodatkowaniu VAT
• Podatek od nieruchomości w przypadku akademików
• Nieruchomości inwestycyjne bez amortyzacji?
• Zmiany w limicie kosztów finansowania dłużnego
• Podatkowe rozliczenie prowizji z tytułu udzielenia finansowania

Podatnik podatku od nieruchomości w przypadku dzierżawy gruntu w użytkowaniu wieczystym

W wyroku z dnia 1 lipca 2021 r. (sygn. akt III FSK 3145/21) Naczelny Sąd Administracyjny (dalej:  NSA), uznał użytkownika wieczystego za podatnika podatku od nieruchomości również w przypadku, gdy obiekty budowlane zostały wzniesione przez dzierżawcę. NSA zwrócił uwagę na kilka kwestii. Po pierwsze, budynki i budowle zostały wzniesione dzierżawcę za zgodą użytkownika wieczystego. Po drugie, kwestia uznania dzierżawcy bądź użytkownika wieczystego za właściciela, została już rozstrzygnięta w orzecznictwie. Zgodnie z orzecznictwem, budynek wzniesiony przez dzierżawcę na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste jest własnością użytkownika wieczystego. Ponadto, NSA wskazał również, że obowiązki podatkowe oraz kwestie związane z prawem własności budynków i budowli nie mogą być modyfikowane przez strony zapisami umownymi w ramach umowy cywilnoprawnej, gdyż wynikają z przepisów prawa bezwzględnie obowiązującego.

Wynagrodzenie z tytułu wygaśnięcia hipoteki umownej ma charakter odszkodowawczy i nie podlega opodatkowaniu VAT

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 09 lipca 2021  (sygn. 0113-KDIPT1-3.4012.237.2021.2.MJ) uznał, że wypłacona na rzecz spółki na podstawie decyzji wojewody kwota z tytułu wygaśnięcia hipoteki umownej ustanowionej na nieruchomości, spełnia funkcję odszkodowawczą i nie mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT. Sprawa dotyczyła przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości przewidzianej do przejęcia na rzecz Skarbu Państwa, na której strony umowy dodatkowo ustanowiły zabezpieczenie roszczeń poprzez ustanowienie hipoteki. Przed podpisaniem finalnej umowy sprzedaży, wojewoda przyznał odszkodowanie dotyczące nieruchomości. Część odszkodowania – z tytułu wygaśnięcia hipoteki umownej ustanowionej na nieruchomości otrzymała spółka. Drugą część kwoty odszkodowania otrzymał sprzedający tytułem wydania nieruchomości. Organ potwierdził stanowisko spółki, że wypłacona spółce kwota pełni funkcję rekompensaty i sprowadza się do naprawienia szkody powstałej u spółki w związku z niedochowaniem warunków umowy przedwstępnej sprzedaży i niepodpisaniem umowy przyrzeczonej sprzedaży i w konsekwencji otrzymana kwota ta nie stanowi wynagrodzenia za jakiekolwiek świadczenie.

Podatek od nieruchomości w przypadku akademików

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w wyroku z dnia 14 lipca 2021 r. (sygn. akt I SA/GL 487/21) rozstrzygał w zakresie stawki opodatkowania podatkiem od nieruchomości w przypadku akademików. Większość powierzchni stanowiły pokoje mieszkalne, które spółka wynajmowała studentom. Pozostała część stanowiły pomieszczenia inne niż mieszkalne. Spółka twierdziła, że w stosunku do powierzchni mieszkalnej może zastosować zdecydowanie niższą stawkę podatku od nieruchomości przewidzianą dla powierzchni mieszkalnych. Zarówno organ interpretacyjny jak i sąd pierwszej instancji uznały, że budynek służy spółce prowadzonej działalności gospodarczej w zakresie wynajmu. W konsekwencji należy stwierdzić, że budynek jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą i powinien podlegać w całości opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości według stawki wyższej, przewidzianej dla budynków lub ich części związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej oraz od budynków mieszkalnych lub ich części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej.

Nieruchomości inwestycyjne bez amortyzacji?

Projekt zmian podatkowych w ramach tzw. Polskiego Ładu pozbawia inwestorów nieruchomościowych m.in. możliwości amortyzacji nieruchomości. Wprowadzona zmiana do art. 15 ust. 6 ustawy o CIT ogranicza wysokość podatkowych odpisów amortyzacyjnych nie tylko do dokonanych na podstawie maksymalnych ustawowych stawek, jak było do tej pory, ale również do odpisów księgowych. W praktyce dla inwestorów komercyjnych oznacza to wybór pomiędzy możliwością wypłaty dywidendy inwestorom z księgowego zysku spółki a tarczą podatkową na odpisach amortyzacyjnych. Jest to spowodowane, posługiwaniem się odrębnymi kategoriami poszczególnych aktywów przez prawo bilansowe i podatkowe. W prawie bilansowym istnieje kategoria inwestycji długoterminowej, która jest często wyceniana w modelu wartości godziwej, natomiast w prawie podatkowym taka kategoria nie występuje. Niezależnie zatem od wahań wartości nieruchomości w modelu wartości godziwej spółka nie będzie mogła amortyzować nieruchomości dla celów podatkowych, a koszt nabycia rozpozna dopiero przy ich sprzedaży. Deweloperzy przygotowujący projekty w formule build-to-sell zasadniczo nie odczują tych zmian, jednak długoterminowi inwestorzy zostaną pozbawieni bieżących kosztów przez wiele lat. Będą jednak w tym czasie ponosić wydatki modernizacyjne, których rozpoznanie również odroczy się do momentu sprzedaży nieruchomości. Ustawodawca planuje również całkowicie wyeliminować możliwość amortyzacji wszelkich budynków i lokali mieszkalnych, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, niezależnie od ustalonego modelu prezentacji bilansowej, co z kolei uderzy w inwestorów sektoru build-to-rent.

Zmiany w limicie kosztów finansowania dłużnego

Aktualnie obowiązujące przepisy w zakresie limitów kosztów finansowania dłużnego budzą liczne spory pomiędzy podatnikami, a organami podatkowymi. Organy podatkowe restrykcyjnie interpretują bieżące przepisy uznając, że nadwyżka kosztów finansowania dłużnego może być zaliczona do kosztów uzyskania przychodów w kwocie 3 mln zł lub 30% podatkowej EBITDA. Podatnicy zaskarżali taką interpretację przepisów argumentując, że limit należy kalkulować jako sumę 3 mln zł oraz 30%. Wojewódzkie Sądy Administracyjne w licznych wyrokach potwierdzają stanowisko podatników. Projekt Polskiego Ładu przewiduje rozwianie tej wątpliwości – niestety na niekorzyść podatników, uznając, że limit nadwyżki kosztów finansowania dłużnego będzie stanowić albo 3 mln zł albo 30% podatkowej EBITDA, w zależności od tego, który z tych wskaźników będzie wyższy.

Podatkowe rozliczenie prowizji z tytułu udzielenia finansowania

W wyroku z dnia 3 sierpnia 2021 r. (sygn. akt II FSK 486/21) Naczelny Sąd Administracyjny uznał, że nawet w sytuacji, gdy prowizja z tytułu udzielenia pożyczki spłacana jest okresowo, pożyczkodawca jest zobowiązany do rozpoznania przychodu w całkowitej kwocie prowizji już na moment udzielenia finansowania. W uzasadnieniu sędzia wskazał na analogię do opłaty przygotowawczej, która również jest rozliczana w momencie podpisania umowy. Ponadto zauważył, że rozłożenie spłaty prowizji na raty jest kwestią umowną, która nie może wpłynąć na moment powstania przychodu.