Spread the love

Tax Highlights

Spis tematów:

Brak zastosowania tzw. mechanizmu odwrotnego obciążenia VAT w stosunku do robót budowlanych refakturowanych na najemców.

Do dnia 30 października 2019 r. obowiązywał mechanizm odwrotnego obciążenia, m.in. w zakresie usług budowlanych wyszczególnionych w załączniku nr 14 do ustawy VAT. Z uwagi na wątpliwości co do sposobu rozliczenia tzw. fit-out (prac aranżacyjno-adaptacyjnych zgodnie z potrzebami najemcy), spółka prowadząca działalność w zakresie wynajmu powierzchni biurowych wystąpiła z wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej w przedmiotowym zakresie. W stanie faktycznym interpretacji indywidualnej z dnia 7 czerwca 2017 r. o sygn. 0114-KDIP1-2.4012.25.2017.1.RM, wnioskodawca wskazał, iż zazwyczaj zawierane umowy najmu przewidują, iż jest on zobowiązany jest do wykonania fit-out. Jednocześnie wskazał, iż prace te zlecane są w całości zewnętrznej firmie budowlanej. Koszty wykonanych fit-outów przenoszone są na najemcę poprzez wkalkulowanie w wysokość czynszu lub w formie tzw. refaktury wystawionej przez wnioskodawcę na najemcę. Wnioskodawca stał na stanowisku, iż firma budowlana nie działa jako podwykonawca Wnioskodawcy (wynajmującego) lecz jako główny wykonawca a tym samym transakcja ta powinna zostać rozliczona na zasadach ogólnych (firma budowlana wykazuje podatek należny, a wnioskodawca ma prawo do odliczenia podatku naliczonego). Ze stanowiskiem tym nie zgodził się Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w odniesieniu do fit-out przenoszonego na Najemcę poprzez refakturę. Sprawa trafiła do Wojewódzkiego Sądu Admiracyjnego w Warszawie, który w wyroku z dnia 9 maja 2018 r. (sygn. III SA/Wa 2770/17) uchylił negatywną interpretację. W wyniku złożonej skargi kasacyjnej, Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 22 października 2021 r. oddalił skargę kasacyjną (sygn. I FSK 204/18) . W ustnym uzasadnieniu stwierdził, iż ustawa VAT nie definiuje pojęcia „podwykonawca”, o którym była mowa w art. 17 ust. 1h ustawy VAT (obecnie przepis ten nie obowiązuje z uwagi na wprowadzony mechanizm podzielonej płatności – przyp. TPA), w konsekwencji czego wzajemne relacje między stronami należy wnioskować z treści umowy. W sytuacji gdy wynajmujący dokonuje modernizacji lokalu, który to lokal stanowi przedmiot umowy najmu, zakupione w związku z tym usługi budowlane nabywa we własnym imieniu i w przeważającym stopniu na własną rzecz. Nie sposób uważać, że beneficjentem tych usług (nakładów) jest w jakiejkolwiek postaci późniejszy najemca. Tym samym Naczelny Sąd Administracyjny uznał, że mamy do czynienia z jedną kompleksową usługą najmu i okoliczność, że przyjęto trochę nietypową formę przeniesienia tych kosztów na najemcę (poprzez refakturę) nie oznacza, iż zmienił się cel tej transakcji. W rezultacie firma budowlana wykonująca fit-out z punktu widzenia wynajmującego nie działała w charakterze podwykonawcy a transakcję należy rozliczyć na zasadach ogólnych (a nie w ramach mechanizmu odwróconego obciążenia).

Zastosowanie metody klucza powierzchniowego nie umożliwia odliczenia podatku naliczonego z faktur dokumentujących wydatki na budowę budynku mieszkalnego wykorzystywanego do czynności opodatkowanych i zwolnionych z VAT

W analizowanej sprawie spółdzielnia mieszkaniowa planowała wybudować budynek mieszkalny wielorodzinny, przy czym wszystkie mieszkania zostałyby sprzedane na rzecz członków spółdzielni opodatkowanych stawką 8% za wyjątkiem jednego mieszkania przeznaczonego na wynajem korzystającego ze zwolnienia z VAT. W celu potwierdzenia metodologii liczenia współczynnika VAT w oparciu o klucz powierzchniowy spółdzielnia wystąpiła z wnioskiem o interpretację indywidualną. Finalnie sprawę rozstrzygnął NSA w wyroku z dnia 22 października 2021 r. o sygn. I FSK 996/18 wskazując, iż w przypadku prowadzenia przez podatnika VAT działalności o charakterze mieszanym, tj. opodatkowanej oraz zwolnionej, jeżeli podatnik nie jest w stanie dokonać tzw. alokacji bezpośredniej, współczynnik VAT należy obliczyć na podstawie zrealizowanego obrotu (kalkulacja współczynnika na podstawie klucza powierzchniowego nie jest dozwolona). Przez dokonanie alokacji bezpośredniej należy rozumieć przyporządkowanie faktur zakupowych do kategorii prowadzonych działalności opodatkowanej albo zwolnionej.

VAT nie ma, bo gmina tylko oddaje wywłaszczone mienie

Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 26 października 2021r. o sygn. akt I FSK 119/18 orzekł w sprawie traktowania zwrotu wywłaszczonej działki spadkobiercom właściciela w zamian za zwrot zwaloryzowanego odszkodowania. Gmina wystąpiła z wnioskiem o interpretację w celu potwierdzenia skutków podatkowych zwrotu nieruchomości wywłaszczonej w latach 80-tych pod budowę osiedla mieszkaniowego. Inwestycja ostatecznie nie została zrealizowana i po skomunalizowaniu pozostała własnością Gminy. Po latach spadkobiercy skorzystali z roszczenia o zwrot nieruchomości z uwagi na niezagospodarowanie nieruchomości zgodnie z celem wywłaszczenia. Starosta orzekł o zwrocie części działki. Spadkobiercy mogli ją odzyskać zwracając zwaloryzowane odszkodowanie. Zarówno Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie (w wyroku z dnia 12 października 2017 r., sygn. VIII SA/Wa 606/17) jak i NSA potwierdzili, iż restytucja prawa własności nie kreuje dostawy towarów a jedynie przywraca wcześniejsze stosunki. Tym samym czynności zwrotu nieruchomości z jednej strony oraz zwaloryzowanego odszkodowania z drugiej pozostają poza VAT. Gmina nie działa bowiem w charakterze podatnika VAT, a organ podatkowy wydając zaskarżoną interpretację indywidualną nie uwzględnił specyfiki zwaloryzowanego odszkodowania, która to należność nie ma związku z wartością rynkową zwracanej nieruchomości.

Legal Highlights

Spis tematów:

Brak zmian w zakresie użytkowania wieczystego gruntów o przeznaczeniu innym niż mieszkaniowe
Umowa rezerwacyjna

Brak zmian w zakresie użytkowania wieczystego gruntów o przeznaczeniu innym niż mieszkaniowe

Wbrew wcześniejszym zapowiedziom ustawodawca wycofał się z planowanych zmian legislacyjnych mających prowadzić do stopniowego wygaszenia użytkowania wieczystego. Pierwszym etapem tych zmian miała być ustawa z 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów, która z mocy prawa od 1 stycznia 2019 r. spowodowała przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe we własność.
W nowo przygotowanym projekcie planuje się natomiast m.in., by Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego (tj. właściciel nieruchomości) mieli możliwość zaproponowania przedsiębiorcy ceny gruntu w wysokości nie niższej niż 20-krotność dotychczasowej opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste, ale nie wyższej niż wartość rynkowa gruntu. Zmiany nie przewidują możliwości skutecznego żądania sprzedaży prawa własności użytkownikowi wieczystemu. W porównaniu do oczekiwanych, proponowane zmiany mają bardzo wąski zakres. Sytuacja, w której sprzedaż nieruchomości może nastąpić, gdy właściciel wyrazi wolę sprzedaży prawa własności użytkownikowi wieczystemu jest już znana pod ustawą o gospodarce nieruchomościami.

Umowa rezerwacyjna

Wśród nowości wprowadzonych tzw. ustawą deweloperską (ustawa z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym) znalazły się m.in. uregulowania dotyczące umowy rezerwacyjnej. Umowa ta nie była do tej pory normowana żadnymi przepisami, choć powszechne jest zawieranie takich umów przez deweloperów i nabywców przed zawarciem umowy deweloperskiej.
Ustawą deweloperską wprowadzono definicję legalną umowy rezerwacyjnej – zgodnie z art. 29 ustawy jest to „umowa między deweloperem albo przedsiębiorcą innym niż deweloper a osobą zainteresowaną ofertą sprzedaży, zwaną dalej „rezerwującym”, której przedmiotem jest zobowiązanie do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego”. Przepisy określają formę prawną oraz minimalną treść umowy. Wskazano w nich m.in. maksymalną wysokość opłaty rezerwacyjnej, o ile strony postanowią, że zobowiązanie wynikające z umowy jest związane z obowiązkiem jej poniesienia przez rezerwującego, jak również uregulowano zasady jej zwrotu w sytuacji rozwiązania umowy.
Ustawa przewiduje także obowiązki informacyjne dewelopera wobec rezerwującego. Deweloper powinien informować w trakcie trwania umowy o zmianach wprowadzonych w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach w sposób umożliwiający ich zidentyfikowanie, wskazując czego dotyczy zmiana.
Zmiany dotyczące umowy rezerwacyjnej wejdą w życie w 1 lipca 2022 r.

Tax & Legal Highlights for Real Estate – Listopad 2021