Ostatnimi czasy na konferencjach prasowych przedstawicieli Rządu oraz w mediach pojawia się potwierdzenie prowadzenia prac nad wprowadzeniem dodatkowego opodatkowania inwestorów instytucjonalnych prowadzących działalność w sektorze PRS (private rented sector).
Zgodnie z zapowiedziami Ministerstwo Rozwoju i Technologii prowadzi prace nad opodatkowaniem hurtowego zakupu mieszkań przez inwestorów instytucjonalnych. Społecznym uzasadnieniem tych prac ma być podnoszenie przez te działania cen mieszkań dla zwykłych Polaków.
Na gruncie tych informacji rodzi się pytanie czy rzeczywiście jesteśmy na takim etapie rozwoju rynku, że istnieje zagrożenie wykupywania istniejących mieszkań przez inwestorów instytucjonalnych? Wiele wskazuje na to, że rok 2022 zakończy się istotnym spadkiem inwestycji deweloperskich na skutek zahamowania podaży przez deweloperów, co z kolei spowodowane zostało rosnącym kosztem zadłużenia i utratą zdolności kredytowej przez wiele rodzin. Spadek popytu nie oznacza jednak spadku samej potrzeby mieszkaniowej, która może zostać odroczona w czasie. Firmy doradcze działające na rynku nieruchomości szacują, że w Polsce wciąż brakuje ok 1,5 miliona mieszkań (niektóre szacunki dochodzą nawet do 2,5 milionów). W braku zdolności kredytowej do posiadania własnego M, uregulowany i instytucjonalny wynajem mieszkania wydaje się adresować istniejące potrzeby rynku. Nie jest to własność, ale dla wielu osób z pokolenia Z własność nie jest już pierwszym priorytetem. Obecnie na rynku najmu instytucjonalnego wynajmuje się około 8,5 tysiąca mieszkań, przy całkowitym zasobie ponad 15 milionów mieszkań (za JLL).
Rynek PRS w Polsce jest zatem jeszcze na dość wczesnym etapie rozwoju, stanowi niewielki udział w rynku transakcyjnym i w zasobie mieszkań na wynajem. Nie dotyczy również całego kraju, koncentruje się głównie na stolicy i kilku akademickich miastach regionalnych. Dodatkowo najczęściej inwestorzy instytucjonalni nie wykupują istniejącego zasobu mieszkaniowego, a wraz z deweloperami kreują nowe projekty (bloki, osiedla), zawierając z nimi umowy na etapie zabezpieczenia gruntu i niekiedy finansując cały projekt deweloperski.
W tym kontekście trudno porównywać raczkujący polski rynek do niektórych miast niemieckich, znajdujących się znacznie dalej na osi rozwoju rynku. Tymczasem rozwiązania proponowane przez Rząd wydają się adresować problemy rynków dojrzałych i są kolejnym podatkiem wymierzonym w branżę nieruchomościową.
Dla przypomnienia, w ciągu ostatnich lat branża nieruchomościowa została opodatkowana dodatkowym podatkiem minimalnym, wprowadzono raportowanie spółek nieruchomościowych i ich udziałowców, spółki nieruchomościowe zostały pozbawione prawa do amortyzacji lokali i budynków mieszkalnych, najemcy instytucjonalni płacą podatki od nieruchomości według stawek przeznaczonych dla nieruchomości komercyjnych, a prawo podatkowe zmienia się tak często, że trudno szacować ich wpływ na modele inwestycyjne i to w trakcie trwania jednej inwestycji.
W obliczu spadającej rentowności inwestycji trudno oczekiwać od inwestorów tego, że wszelkie dodatkowe obciążenia pokryją z własnych zasobów. Dużo bardziej prawdopodobne, o ile w ogóle zdecydują się na inwestycje w Polsce, będzie przerzucenie dodatkowych kosztów na najemców, co z kolei przy ograniczonym zasobie mieszkań na wynajem i bardzo wysokim obłożeniu najmem istniejących projektów nie oznacza bynajmniej niższych cen.
Wszystkie te aspekty podatkowe, w powiązaniu z napływem uchodźców z Ukrainy, niepewnością co do długości trwania wojny, kryzysem surowcowo-energetycznym, wysokim kosztem zadłużenia oraz nadchodzącym okresem stagnacji (stagflacji?) w Polsce nie stymulują uczestników rynku do poprawy dostępności zasobów mieszkaniowych. Skoro zatem nie własność, ani nie najem instytucjonalny, to co? Najem mieszkań od osób indywidualnych czy dłuższe współmieszkanie w wielopokoleniowych gospodarstwach domowych?
Zapraszamy również do zapoznania się z raportem przygotowanym przez ekspertów TPA Poland i JLL: Polski sektor living 2.0.
