Przesłanki uznania podatnika za spółkę nieruchomościową
Zgodnie z art. 4a pkt 35 ustawy o CIT, jednym z warunków uznania podatnika za spółkę nieruchomościową jest, aby co najmniej 50% wartości bilansowej aktywów podatnika – bezpośrednio lub pośrednio, stanowiła wartość bilansowa nieruchomości położonych na terytorium Polski lub praw do takich nieruchomości. W przypadku podmiotów rozpoczynających działalność, warunek ten sprawdza się na pierwszy dzień roku podatkowego, a w przypadku pozostałych podmiotów – na ostatni dzień roku poprzedzającego rok podatkowy. Wartość bilansowa tych nieruchomości musi przy tym przekraczać 10 000 000 zł albo równowartość tej kwoty.
Chcąc sprawdzić, czy ww. warunek jest spełniony, należy uwzględnić wartość nieruchomości posiadanych bezpośrednio i pośrednio. Problematyczna przy tym jest interpretacja pojęcia „posiadania pośredniego”. Dotychczasowe interpretacje Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (KIS) definiowały pośrednie posiadanie nieruchomości jako sytuację, w której podatnik posiada aktywa, dające mu pośrednio prawo do dysponowania majątkiem nieruchomym, czyli np. udziały w podmiocie zależnym posiadającym nieruchomości. Zgodnie z tym podejściem, przy ustalaniu wartości aktywów podatnika, należało uwzględniać wartość udziałów lub akcji w innych podmiotach, będących spółkami nieruchomościowymi.
Nowe interpretacje i możliwe zmiany
W dwóch najnowszych interpretacjach indywidualnych Dyrektor KIS zmienił dotychczas prezentowane stanowisko (chodzi o interpretacje z 2 maja i 7 czerwca 2024 r., sygnatury: 0111-KDIB1-3.4010.270.2024.1.AN oraz 0111-KDIB1-3.4010.234.2024.1.AN). Wskazał w nich, że na potrzeby analizy pośredniego posiadania nieruchomości należy uwzględniać wartość bilansową samych nieruchomości posiadanych przez podmioty zależne i spełniających pozostałe warunki wskazane w przepisach, a nie wartość udziałów/akcji w podmiotach zależnych posiadających te nieruchomości (jak dotychczas twierdził). Przykładowo, jeśli podatnik posiada 50% udziałów w spółce kapitałowej, powinien uwzględnić 50% wartości bilansowej nieruchomości posiadanych przez tę spółkę.
Zmiana sposobu obliczania wartości nieruchomości posiadanych pośrednio, może wpłynąć na klasyfikację podmiotów jako spółek nieruchomościowych. Wartość udziałów lub akcji posiadanych w spółkach nieruchomościowych, może być bowiem znacznie niższa niż wartość posiadanych przez nie nieruchomości. W rezultacie podmioty, które do tej pory nie spełniały definicji spółki nieruchomościowej, w wyniku zastosowania nowego podejścia mogą nabyć ten status.
Podatnicy, którzy otrzymali w przeszłości interpretacje indywidualne, potwierdzające dotychczasowe stanowisko w zakresie sposobu kalkulacji pośredniego posiadania nieruchomości, są przez nie chronieni do czasu otrzymania zmienionych przez Szefa Krajowej Administracji Skarbowej z urzędu posiadanych interpretacji indywidualnych – o ile taka sytuacja będzie miała miejsce.
Konkluzja
Nowe podejście do kalkulacji wartości nieruchomości posiadanych pośrednio, prezentowane przez Dyrektora KIS, może wpłynąć na zwiększenie liczby podmiotów definiowanych jako spółki nieruchomościowe. Na podmiotach, które nabędą status spółki nieruchomościowej oraz na ich udziałowcach, będzie wówczas ciążyć szereg ustawowych obowiązków, m.in. dotyczących raportowania.
Warto monitorować, w którą stronę rozwinie się linia interpretacyjna i orzecznicza. A w razie potrzeby zasięgnąć porady prawnej lub rozważyć wystąpienie do KIS z wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej.
