W 2025 r. sektor nieruchomości w Polsce będzie mierzył się z wieloma zagadnieniami, wśród których nie zabraknie wyzwań podatkowych.
Po pierwsze, od 1 stycznia 2025 r. obowiązują nowe przepisy o podatku od nieruchomości, które bezpośrednio dotyczą branży nieruchomościowej. Nowe przepisy wprowadziły zmiany w szczególności dotyczące przedmiotów opodatkowania podatkiem od nieruchomości – budynków i budowli. Niestety, nowe przepisy nie są klarowne, a pierwsze tygodnie obowiązywania nowych regulacji to potwierdzają.
Po drugie, rok 2025 jest pierwszym, w którym wielu podatników, szczególnie należących do dużych grup, będzie musiało po raz pierwszy zmierzyć się z zagadnieniem globalnego podatku minimalnego (tzw. Pillar II).
Oprócz nowych przepisów, sektor nieruchomości powinien śledzić rozwój wykładni przepisów prawa podatkowego. W 2025 r. przypada pierwszy termin na zadeklarowanie i rozliczenie podatku minimalnego (krajowego) wg nowych zasad (za 2024 r.).
Na uwagę zasługują m. in. przepisy dot. amortyzacji nieruchomości niepodlegających amortyzacji dla celów bilansowych, wycenianych wg wartości godziwej. W pierwszych dotyczących tej materii wyrokach NSA z dnia 28 stycznia 2025 r. (sygn. akt II FSK 788/23, II FSK 789/23, II FSK 987/23, II FSK 1086/23, II FSK 1652/23) sąd ten uchylił korzystne dla spółek nieruchomościowych wyroki WSA lub oddalił skargę kasacyjną spółki nieruchomościowej od niekorzystnego dla niej wyroku WSA. Jednocześnie zaprezentował własne stanowisko w sprawie, zgodnie z którym należy ustalić, jaka jest wartość amortyzowanej nieruchomości ustalana wg wartości godziwej lub MSR i odnieść tę wartość do hipotetycznej wartości, która zostałaby ustalona gdyby do podstawy amortyzacji zastosowano przepisy ustawy o rachunkowości. Jeżeli okazałoby się, że odpisy amortyzacyjne, ustalone na podstawie stosowanych przez spółkę dotychczas zasad byłyby wyższe od odpisów ustalonych na podstawie ustawy o rachunkowości, wówczas wartość odpisów amortyzacyjnych dla celów podatkowych należy obniżyć do wartości odpisów ustalonych na podstawie ustawy o rachunkowości. Stanowisko NSA pozostawia jednak wątpliwości co do możliwości amortyzowania nieruchomości na gruncie ustawy o CIT przez spółki nieruchomościowe, które nie dokonują od nich odpisów amortyzacyjnych dla celów rachunkowych – w ustnym uzasadnieniu wyroku NSA nie odniósł się wprost do takiej sytuacji.
Równie istotne dla sektora mogą być interpretacje dotyczące przepisów o spółkach nieruchomościowych. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej zaczął bowiem prezentować zmienione stanowisko dot. zasad ustalania wartości bilansowej podmiotów zależnych – zgodnie z nim nie należy uwzględniać wartości bilansowej udziałów spółek zależnych, lecz wartość bilansową nieruchomości będących w posiadaniu tych spółek zależnych w proporcji do wielkości posiadanego udziału w takich spółkach. Takie nowe podejście zaakceptował również WSA w Warszawie w wyroku z dnia 16 października 2024 r. sygn. akt III SA/Wa 1771/24. Przyjęcie takiej wykładni oznacza rozszerzenie zakresu podmiotów podlegających raportowaniu na gruncie przepisów o spółkach nieruchomościowych. Co jednak istotniejsze – może skutkować obciążeniem nowych podmiotów obowiązkami płatnika podatku dochodowego w przypadku zbycia takich spółek nieruchomościowych.
Poza tym szereg podmiotów działających w sektorze nieruchomości będzie mierzyło się z dotychczasowymi zagadnieniami podatkowymi, chociażby takimi jak tzw. podatek od budynków czy tzw. podatek od przerzuconych dochodów. Nie można zapominać również o standardowym podatku dochodowym, a także o innych podatkach.
Powyższe dotyczą bieżącej działalności podmiotów operujących w sektorze nieruchomości. Jednocześnie obserwujemy rosnące powoli ożywienie na rynku transakcji nieruchomościowych, szczególnie w niektórych segmentach tego rynku, jak chociażby centra danych czy magazyny. Podatkowe przepisy dot. opodatkowania transakcji nie zmieniły się. Poziom skomplikowania przepisów podatkowych jest jednak na tyle wysoki, że z pewnością nie tracą, a jedynie zyskują na znaczeniu działania zmierzające do zabezpieczenia podatkowych interesów stron transakcji. Chodzi zarówno zabezpieczenie przed ryzykami podatkowymi związanymi z nabywanymi aktywami, gdzie kluczowe jest dobrze przeprowadzone badanie due diligence, a następnie odpowiednie zabezpieczenie prawidłowym brzmieniem stosownych klauzul umownych, jak i dotyczących samej transakcji i jej opodatkowania (gdzie istotne jest zabezpieczenie ryzyk np. w formie interpretacji indywidualnej czy opinii zabezpieczającej. Oczywiście nie wyczerpuje to możliwych zagadnień podatkowych dotyczących transakcji na rynku nieruchomości, jak i operacji w tym segmencie w ogóle.
