Spadające stopy procentowe a oczekiwania rynku
Obniżki stóp procentowych w strefie euro i USA zaczynają stopniowo wpływać na polski rynek nieruchomości komercyjnych. Inwestorzy liczyli na kompresję stóp kapitalizacji, jednak nadal utrzymuje się znaczna rozbieżność między oczekiwaniami sprzedających i kupujących. Szczególnie widoczne jest to dla aktywów klasy B, które wciąż szukają swojej minimalnej ceny rynkowej. Niektóre z tych nieruchomości posiadają potencjał do zmiany funkcji.
Rok 2025 przyniesie dalsze ożywienie, ale wysoki koszt finansowania nadal ogranicza aktywność transakcyjną. Chociaż w Polsce odnotowano ponad 100% wzrost wolumenu inwestycyjnego w 2024 roku wobec impasu w 2023 roku, to proces dostosowania cen do nowej rzeczywistości będzie stopniowy. Z odnotowanych 140 transakcji wynika, że mediana stóp kapitalizacji wynosi obecnie 7,4% dla magazynów i 8,6% dla biur, jednak rzeczywiste transakcje wskazują, że biura sprzedawane są powyżej 8,5% ze względu na wysokie nakłady modernizacyjne, szczególnie w kontekście wymagań „CAPEX-owych” ESG związanych z ESG.
Generalnie po bardzo udanych wynikach operacyjnych sektora, zgłaszany jest popyt w zakresie nabywania hoteli – z intencja inwestycyjną ich repozycjonowania. A obiekty o ugruntowanej pozycji, nawet w miastach regionalnych, osiągają ceny rynkowe oparte o stopę kapitalizacji na poziomie 6,5%.
Wnioski:
- Sektor biurowy wykazuje największą zmienność, co sugeruje, że inwestorzy różnie wyceniają ryzyko i potencjał zwrotu w zależności od lokalizacji i standardu nieruchomości.
- Sektor handlowy cechuje się bardziej stabilnym poziomem Cap Rates, co może sugerować względnie przewidywalne strumienie przychodów z czynszów.
- Magazyny – stopy kapitalizacji dla najlepszych obiektów typu BigBox i logistykę miejską sugerują wyższe wyceny i nadal silny popyt na logistykę.
Zmiana sentymentu inwestycyjnego – alternatywne klasy aktywów na fali wzrostu
Polski rynek nieruchomości przechodzi transformację – inwestorzy odchodzą od tradycyjnych aktywów, takich jak biura i handel, i kierują swoją uwagę na segmenty alternatywne. Do kluczowych trendów należy:
- Repozycjonowanie starszych retail parków, które przechodzą modernizacje i dostosowanie do nowych realiów rynkowych,
- Wejście inwestorów HNWI w segment retail parków, co oznacza większą dywersyfikację kapitału,
- Wzrost zainteresowania alternatywnymi aktywami, takimi jak akademiki, senior housing, PRS, data centres i Small Business Units (SBU).
Obniżka stóp procentowych powinna ułatwić zbliżenie się kupujących i sprzedających do rynkowego konsensusu cenowego, jednak kluczowe pozostaną preferencje na rynku living i magazynowym. Warto jednak podkreślić, że tradycyjna segmentacja rynku zaczyna się rozmywać, a inwestorzy coraz częściej kierują swoją uwagę na transakcje infrastrukturalne, takie jak data centres czy banki energii.
Wpływ konfliktów zbrojnych na decyzje inwestycyjne
Niepewność geopolityczna nadal wpływa na inwestycje. Odnotowano przypadki, w których kapitał amerykański wycofał się z transakcji po zaostrzeniu walk na terenach zachodniej Ukrainy. Dodatkowo musi upłynąć trochę czasu zanim popyt instytucjonalnych inwestorów azjatyckich powróci do naszego regionu.
Odmiennie za to rynek odczuwa sentyment inwestycyjny ze strony inwestorów izraelskich, widać rosnące zainteresowanie, którzy coraz częściej zgłaszają chęć realizacji club deals w Polsce.
Jednocześnie nawet polski kapitał prywatny inwestuje poza krajem. Popularna wśród Polaków inwestycyjnie Hiszpania, odnotowała prawie 1,5 mld euro transakcji z kapitałem polskich HNWI. Co nie pozostało bez wpływu na spowolnienie na rodzimym rynku condohoteli i apartamentów.
Rynek biurowy – powrót do wzrostu, ale z nową dynamiką
Najlepsze lokalizacje biurowe, takie jak CBD w Warszawie oraz topowe obiekty w regionach, pozostają kluczowym wyznacznikiem prestiżu organizacji najemców. W Warszawie natomiast powoli wypełnia się luka podażowa, jaka powstała w wyniku spowolnienia inwestycyjnego w ostatnich kwartałach.
Choć model pracy hybrydowej nadal dominuje, rośnie zainteresowanie elastycznymi powierzchniami biurowymi typu flex, zarządzanymi zarówno przez wyspecjalizowanych operatorów, jak i samych właścicieli budynków. To sygnał, że zmieniają się oczekiwania najemców, a długoterminowe umowy najmu ustępują miejsca większej elastyczności, w duchu pracy hybrydowej.
Podsumowanie i prognozy na 2025 rok
- Stopniowe obniżki stóp procentowych poprawią warunki finansowania, ale nie przełożą się natychmiastowo na spadek yieldów.
- Zwiększenie płynności rynku, obniżka stóp procentowych pomoże w zbliżeniu sprzedających i kupujących do rynkowego konsensusu cenowego.
- Segmenty alternatywne (PRS, senior housing, akademiki, data centres, SBU) przyciągają coraz większy kapitał, kosztem biur i handlu.
- Zainteresowanie inwestorów segmentem infrastruktury (data centres, banki energii) wskazuje na nową fazę rozwoju rynku.
- W sektorze biurowym pozostaną wyzwania związane z aktywami o wysokim zadłużeniu, które mogą podlegać restrukturyzacji lub zmianie funkcji.
W 2025 roku Polska pozostanie atrakcyjnym rynkiem, ale inwestorzy będą bardziej selektywni. Największe zainteresowanie pozostanie w sektorach living, logistyki i infrastruktury, natomiast tradycyjne segmenty, takie jak biura i handel, będą wymagały elastyczności w wycenach oraz nowych strategii zarządzania aktywami.
Rok 2025 przyniesie dalsze ożywienie rynku, ale nowa rzeczywistość inwestycyjna wymaga większej adaptacji i strategicznego podejścia do zarządzania portfelem nieruchomości.
