Od 1 stycznia 2025 r. obowiązują istotnie zmienione przepisy o podatku od nieruchomości, które dotyczą również podmiotów działających w branży energetycznej. Dnia 31 marca 2025 r. upływa termin złożenia deklaracji na podatek od nieruchomości (dla podmiotów, które odroczyły ten termin). Zmienione definicje dotyczące przedmiotów opodatkowania tym podatkiem – budynków i budowli – budzą szereg wątpliwości i nawet wydłużony termin na złożenie deklaracji nie zawsze jest wystarczający do wyklarowania wszystkich z nich. Pomimo prób wyjaśnienia co najmniej niektórych problematycznych zagadnień w przyszłości można spodziewać się wielu sporów z organami podatkowymi.
Zakres nowelizacji
Nowelizacja ustawy o podatkach i opłatach loklanych dotyczy w szczególności definicji budynku i budowli jako przedmiotów opodatkowania podatkiem od nieruchomości.
Nie zmieniły się przepisy dotyczące podmiotów tego podatku (w tym w kontekście posiadania zależnego czy samoistnego nieruchomości), zakresu terytorialnego jego obowiązywania ani właściwości miejscowej organów podatkowych właściwych w zakresie podatku od nieruchomości (w tym w odniesieniu do nieruchomości położonych na ternie polskiej wyłącznej strefy ekonomicznej, tj. przede wszystkim morskich farm wiatrowych).
Budynki: budynkiem jest obiekt spełniający łącznie cztery warunki:
- jest trwale związany z gruntem (w myśl przepisów o PON, tzn. fizycznie połączony
z podłożem, zapewniającym stabilność oraz ochronę przed czynnikami zewnętrznymi), - jest trwale wydzielony z przestrzeni przegrodami budowlanymi,
- posiada fundamenty i dach,
- został wzniesiony w wyniku robót budowlanych (zdefiniowanych jako prace polegające na budowie, odbudowie, rozbudowie, nadbudowie, przebudowie lub montażu, do których stosuje się przepisy ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane).
W ramach budynku opodatkowane są także instalacje zapewniające możliwość jego użytkowania zgodnie z przeznaczeniem.
Jednocześnie budynkiem nie są obiekty, w których są lub mogą być gromadzone materiały sypkie, materiały występujące w kawałkach albo materiały w postaci ciekłej lub gazowej, którego podstawowym parametrem technicznym wyznaczającym jego przeznaczenie jest pojemność (np. zbiorniki).
Znowelizowane przepisy o podatku od nieruchomości zakładają prymat budynku nad budowlą, tj. obiekt spełniający kryteria kwalifikacji jako budynek nie powinien być rozpatrywany jako budowla. Jednakże istnienie budynku nie konsumuje automatycznie istnienia budowli.
Budowle: obejmują następujące kategorie obiektów:
- obiekt niebędący budynkiem, wymieniony w (nowododanym) załączniku nr 4 do ustawy (przy czym załącznik ten obejmuje 28 niejednorodnych pozycji), wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość jego użytkowania zgodnie z przeznaczeniem,
- elektrownia wiatrowa, elektrownię jądrowa i elektrownia fotowoltaiczna, biogazownia, magazyn energii, kocioł, piec przemysłowy, kolej linową, wyciąg narciarski oraz skocznię, w części niebędącej budynkiem – w zakresie ich części budowlanych,
- urządzenie budowlane – przyłącze oraz urządzenie instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, oraz inne urządzenie techniczne, bezpośrednio związane z budynkiem lub obiektem, o którym mowa w lit. a, niezbędne do ich użytkowania zgodnie z ich przeznaczeniem,
- urządzenie techniczne inne niż wymienione w lit. a–c – w zakresie jego części budowlanych,
- fundamenty pod maszyny oraz pod urządzenia techniczne, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową,
– wzniesione w wyniku robót budowlanych, także w przypadku, gdy stanowią część obiektu niewymienionego w ustawie.
Po za powyższymi zmianami, wprowadzona została definicja obiektu budowlanego. I tak obiekt budowlany: to budynki lub budowle, z wyłączeniem wyrobisk górniczych, a także niewielkich obiektów stanowiących: a) obiekty kultu religijnego: kapliczki, krzyże przydrożne i figury, b) obiekty architektury ogrodowej: posągi i figurki ogrodowe, wodotryski, mostki i pergole, murowane grille, oczka wodne, c) obiekty użytkowe służące rekreacji codziennej i utrzymaniu porządku: piaskownice, huśtawki, drabinki, śmietniki, wiaty na wózki dziecięce i rowery.
Wyjaśnienia ministerstwa finansów
Podczas zorganizowanego w dniu 6 marca 2025 r. przez ministerstwo finansów webinaru wyjaśniono kilka wątpliwych zagadnień dot. wykładni nowych przepisów o podatku od nieruchomości, w tym takich jak:
Budowle w budynkach: mogą być opodatkowane, pod warunkiem, że stanowią odrębne, wyodrębnione z budynku obiekty.
Roboty budowlane: tylko obiekty, które spełniają kryterium wykonania w ramach robót budowlanych mogą podlegać opodatkowaniu.
Kontenery: mogą być opodatkowane jako budynki lub budowle, w zależności od ich charakterystyki. Kontenery mobilne (niezwiązane trwale z gruntem) nie podlegają opodatkowaniu.
Chłodnia wentylatorowa: może być traktowana jako budynek lub budowla (jeśli spełnia kryteria urządzenia technicznego – opodatkowanie obejmuje jedynie części budowlane).
Sieć odwadniająca – rury wchodzące w skład tej sieci (np. rurociągi) podlegają opodatkowaniu jako budowle.
Oczyszczanie ścieków i przepompownie: opodatkowanie obejmuje jedynie ich określone w ustawie (w załączniku nr 4) części.
Stacje paliw: stanowią obiekt kompleksowy, z odrębnym opodatkowaniem elementów budowlanych (np. takich jak pylony, zadaszenia itp.). Dystrybutory paliw to urządzenia techniczne niezbędne do użytkowania budowli, jakim jest zbiorniki paliwa.
Bramki dozometryczne: opodatkowanie zależy od sposobu montażu (np. jeśli zamontowane na budynku, brak części budowlanych). Jeśli znajdowałby się np. przy drodze/bramie i posiadały części budowlane (np. wsporniki), to podlegałby opodatkowaniu w wartości tych części budowlanych;
Fundamenty: mogą być opodatkowane, jeśli stanowią odrębny obiekt budowlany, niezależny od budynku. Nie dotyczy to posadzek pod maszynami. Fundament podlega opodatkowania opodatkowaniu, nawet jeśli nie są na nim posadowione maszyny/urządzenia.
Podstawą opodatkowania budowli: obejmuje wartość budowli oraz instalacji niezbędnych do użytkowania danego obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem.
Sektor energetyczny a podatek od nieruchomości
Wskazane zmiany definicyjne w obszarze podatku od nieruchomości mają bezpośredni wpływ również na sektor energetyczny. Kluczowe w jego ramach aktywa mogą podlegać w 2025 r. opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości na nowych zasadach.
Elektrownie wiatrowe: przedmiotem opodatkowania podatkiem od nieruchomości w postaci budowle są wyłącznie części budowlane (wieża i fundament) farm wiatrowych,
Instalacje fotowoltaiczne: stanowią podlegające podatkowi od nieruchomości budowle w części niebędącej budynkiem oraz jedynie w zakresie ich elementów, np. fundamentów, konstrukcji wsporczych, palików itp. (ale z wyłączeniem paneli fotowoltaicznych),
Transformatory: mogą podlegać podatkowi od nieruchomości jako budynki (wraz z budynkami) bądź budowle, zależnie od ich przeznaczenia. Transformator może być opodatkowany wraz z budynkiem, jeżeli zapewnia możliwość jego użytkowania zgodnie z przeznaczeniem. W innym przypadku, o ile powstał w wyniku robót budowlanych może być uznany dla celów podatku od nieruchomości jako budowla w postaci urządzenia technicznego i opodatkowany jako taka, przy czym tylko w zakresie części budowlanych.
Stacje transformatorowe: podobnie jak same transformatory, mogą być opodatkowane podatkiem od nieruchomości jako budynki bądź budowle. Jeżeli stacja transformatorowa jest trwale związana z gruntem, ma fundamenty, przegrody i dach, może być traktowana jako budynek. Z kolei stacja transformatorowa w postaci obiektu kontenerowego, może być opodatkowana podatkiem od nieruchomości jako budowla.
Sieci elektroenergetyczne: jako elementy infrastruktury sieciowej, takie jak słupy, fundamenty czy maszty, są kwalifikowane dla celów podatku od nieruchomości budowle, przy czym same urządzenia techniczne, np. wspomniane wyżej transformatory, mogą być wyłączone od opodatkowania.
Rozdzielnie: analogicznie jak stacje transformatorowe mogą być opodatkowane podatkiem od nieruchomości jako budynki bądź budowle. Jeżeli rozdzielnia spełnia przesłanki definicyjne budynku, tj. jest trwale związana z gruntem, ma fundamenty, przegrody i dach, może być opodatkowana podatkiem od nieruchomości jako budynek. W przeciwnym wypadku rozdzielnia, jeżeli powstała w wyniku robót budowlanych, może być opodatkowana podatkiem od nieruchomości jako budowla – jako urządzenie techniczne lub element innej budowli, który jest niezbędny do jej użytkowania.
Magazyny energii: podlegają opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości jako budowle, jednak wyłącznie w zakresie ich części budowlanych.
Łączniki (zdalnie sterowane) na słupach energetycznych: zasadniczo są klasyfikowane jako niezbędny element linii elektroenergetycznej, która jest traktowana jako budowla (występująca samodzielnie lub stanowiąca element sieci, czyli jako obiekty, których charakterystycznym parametrem jest długość).
Ogrodzenia: stanowią (jako całość) budowle dla celów podatku od nieruchomości, wymienione w załączniku nr 4 do ustawy regulującej opodatkowanie tym podatkiem. W specyficznych przypadkach mogą podlegać opodatkowaniu jako (wraz z) budynek.
Powyższa lista obiektów budowlanych wykorzystywanych w sektorze energetycznym oczywiście nie jest wyczerpująca.
Inne wybrane zagadnienia problematyczne
Znowelizowane przepisy o podatku od nieruchomości nie są jednoznaczne i pomimo stale podejmowanych działań w kierunku ich wyjaśniania, budzą wątpliwości. Przykładowo:
- nie sprecyzowano pojęć ustawowych, np. takich jak „urządzenie budowlane”, „instalacja przemysłowa” czy „inne urządzenie techniczne”;
- nie uniknięto odwołania do innych przepisów niż zawarte w ustawie o podatkach i opłatach lokalnych, np. definicja robót budowlanych odsyła do Prawa budowlanego, a definicja tablicy reklamowej – do ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym;
- nie sprecyzowano wzajemnych relacji pomiędzy poszczególnymi kategoriami budowli.
Prawidłowa kwalifikacja aktywów dla celów podatku od nieruchomości jako budynku albo budowli ma oczywiście bezpośrednie przełożenie na wysokość zobowiązania podatkowego z tego tytułu – ustawodawca podatkowy przewidział inne stawki oraz zasady ustalania podstawy opodatkowania. W tym kontekście wątpliwości mogą budzić zasady ustalania tej podstawy odnośnie do na przykład budowli, które nie były dotychczas rozpoznawane jako przedmiot opodatkowania podatkiem od nieruchomości (wcale bądź samodzielny). W takim przypadku powstaje m. in. pytanie, czy możliwe jest odwołanie do wartości podatkowej netto (na wskazany dzień) wynikającej z przepisów o podatku dochodowym, o ile budowla podlega amortyzacji podatkowej i w ogóle możliwe jest ustalenie jej wartości początkowej. Jeżeli z kolei budowla stanowi element (podlegającego amortyzacji) większego środka trwałego, a możliwe jest ustalenie jej (własnej) wartości początkowej zagadnieniem do rozstrzygnięcia jest, czy możliwe jest odwołanie do tej wartości początkowej w istocie „niesamodzielnej”.
Inne zagadnienia wątpliwe mogą wynikać np. z odroczenia terminu złożenia deklaracji na podatek od nieruchomości za 2025 r. Pomijając kwestię niedopełnienia warunków (np. nieterminowego złożenia zawiadomienia o odroczeniu, czy nieterminowej zapłaty rat na podatek od nieruchomości), zagadnieniem rodzącym pytania jest wykładnia pojęcia „średniej miesięcznej kwoty podatku należnego za 2024 r.” jako podstawy obliczenia rat za pierwsze trzy miesiące 2025 r. Przykładowo rozważyć należy, czy dokonana po 2024 r. korekta deklaracji na podatek od nieruchomości za tenże 2024 r. nie spowoduje, że wysokość „kwoty podatku należnego” będzie już inna i – jeśli okaże się wyższa niż pierwotnie zapłacona – czy nie będzie wpływać na skuteczność odroczenia terminu na złożenie deklaracji za rok bieżący.
Warto również wspomnieć o problematycznych zagadnieniach wpływu nowych przepisów o podatku od nieruchomości na rozliczenia za lata ubiegłe. Znowelizowane przepisy są przedmiotem wielu analiz i dyskusji i niekiedy mogą klarować traktowanie przedmiotów opodatkowania podatkiem od nieruchomości również za lata ubiegłe (o ile zobowiązanie z tytułu podatku od nieruchomości nie uległo przedawnieniu).
Podsumowanie
Znowelizowane przepisy o podatku od nieruchomości mają istotny wpływ na obowiązku podatników tego podatku, w tym działających w sektorze energetycznym. Niestety nie zawsze są klarowne. Przedsiębiorcy powinni podjąć kroki w celu zabezpieczenia swoich interesów, w tym na wypadek ewentualnych sporów z organami podatkowymi.
