Zgodnie z informacjami płynącymi od administracji rządowej prace legislacyjne dot. REIT-ów są na ukończeniu.
Czym są REIT-y?
REIT (ang. Real Estate Investment Trust) to wehikuły inwestycyjne, które umożliwiają inwestorom udział w nieruchomościach bez konieczności ich bezpośredniego zakupu. Funkcjonujące w zagranicznych jurysdykcjach REIT-y najczęściej przyjmują formę notowanych spółek akcyjnych gromadzących kapitał od inwestorów na nabycie i zarządzanie nieruchomościami generującymi przychody z najmu. Zazwyczaj REIT-y są zobowiązane do regularnej wypłaty większości zysków (zwykle min. 90%). Jednocześnie korzystają z preferencji podatkowych, najczęściej w postaci zwolnienia od podatku dochodowego na poziomie spółki (o ile spełnią określone warunki).
REIT-y w Polsce – od koncepcji do reaktywacji
Pierwsze poważne dyskusje na temat wprowadzenia REIT-ów w Polsce rozpoczęły się w 2025 r. Wtedy Ministerstwo Finansów wraz z ekspertami rynku nieruchomości rozpoczęło prace nad projektem ustawy, która miała wprowadzić polską wersję REIT-ów.
W 2016 r. pojawił się pierwszy projekt ustawy o spółkach rynku wynajmu nieruchomości (FINN – Firma Inwestująca w Najem Nieruchomości), który był polskim odpowiednikiem REIT-ów. Projekt zakładał wprowadzenie specjalnych spółek akcyjnych notowanych na giełdzie, inwestujących w nieruchomości na wynajem i podlegających szczególnym (preferencyjnym) zasadom opodatkowania.
Kolejna próba wprowadzenia REIT-ów do polskiego porządku prawnego pojawiła się w postaci SINN-ów (Spółek Inwestujących w Najem Nieruchomości), jednak i ta inicjatywa nie została wdrożona. Wśród kluczowych przeszkód wymieniano m.in. obawy o wpływ na rynek nieruchomości, kwestie podatkowe, potencjalne zagrożenie dla obligacji skarbowych, a także niewystarczającą świadomość inwestorów w zakresie inwestycji w nieruchomości.
Następnie w dokumencie „Kierunki działania i rozwoju Ministerstwa Finansów na lata 2025-2028” wymieniono wprowadzenie nowych instrumentów finansowych, w tym REIT-ów, jako jeden z priorytetów resortu.
Aktualny stan prac legislacyjnych nad REIT-ami w Polsce
Ministerstwo Finansów zakończyło koncepcyjny etap prac nad REIT-ami. Według informacji przekazanych przez prof. Dariusza Adamskiego, projektowane rozwiązania zostały poddane nieformalnym konsultacjom, których rezultaty okazały się pozytywne.
Zgodnie z wcześniejszymi zapowiedziami, polskie odpowiedniki REIT-ów miałyby obejmować nie tylko nieruchomości mieszkalne, ale również komercyjne, takie jak biura, internaty, akademiki, domy opieki społecznej czy centra handlowe. Działające w formie spółki miałyby być notowane na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie i posiadać wysoki kapitał zakładowy (minimum 100 mln zł).
Wysokie wymogi kapitałowe mają na celu zapewnienie, że podmioty te będą zlecać inwestycje budowlane bezpośrednio deweloperom, co ma przeciwdziałać skupowaniu gotowych mieszkań z rynku i stymulować podaż mieszkań.
Dywidenda z polskich REIT-ów miałaby być zwolniona od podatku, pod warunkiem że wynosiłaby co najmniej 90% dochodów z najmu (po odliczeniu kosztów i podatków).
REIT-y infrastrukturalne jako nowa kategoria inwestycyjna
Zgodnie z pojawiającymi się informacjami, równolegle rozważana jest koncepcja tzw. REIT-ów infrastrukturalnych jako części szerszego pakietu dotyczącego publicznego rynku kapitałowego.
REIT-y infrastrukturalne różnią się od tradycyjnych REIT-ów tym, że koncentrują się na elementach infrastruktury tj.:
- maszty, wieże telekomunikacyjne,
- sieci przesyłowe,
- systemy odnawialnych źródeł energii (w tym farmy fotowoltaiczne, wiatrowe),
- magazyny energii i składy paliw,
- rurociągi,
- terminale transportowe,
- obiekty użyteczności publicznej.
Odmiennie niż w przypadku tradycyjnych REIT-ów, infrastrukturalne fundusze nieruchomościowe osiągają przychody głównie poprzez długoterminowe umowy dzierżawy zawierane z firmami z sektorów energetycznych, telekomunikacyjnych czy logistycznych. Stabilność tych kontraktów przekłada się na przewidywalne przepływy finansowe, co czyni je atrakcyjnymi dla inwestorów poszukujących bezpiecznych inwestycji. Dodatkowo, REIT-y infrastrukturalne mogą odgrywać istotną rolę w pozyskiwaniu zagranicznych inwestycji oraz wspieraniu modelu współpracy publiczno-prywatnej. W kontekście potrzeb inwestycyjnych Polski w obszarze transformacji energetycznej oraz bezpieczeństwa i obronności, tego typu wehikuły mogą stanowić dodatkowe źródło finansowania dla projektów infrastrukturalnych.
Podsumowanie
Niewątpliwie polski rynek z ciekawością przygląda się pracom nad polskimi REIT-ami, które mogą stać cię interesującą opcją inwestycyjną. Efektywność REIT-ów będzie zależała od finalnego kształtu regulacji, które muszą jeszcze przejść całą procedurę ustawodawczą.
