W obliczu coraz większego zainteresowania fundacjami rodzinnymi jako narzędziem sukcesji majątku, który wielokrotnie obejmuje liczne i wartościowe nieruchomości przynoszące dochody pasywne, szczególną uwagę warto zwrócić na zasady ich opodatkowania. Na opłacalność wykorzystania fundacji rodzinnych do zarządzania majątkiem nieruchomościowym mogą wpływać zasady opodatkowania podatkiem od przychodów z budynków.
Podatek od przychodów z budynków
Podatek od przychodów z budynków dotyczy przychodów z nieruchomości położonych w Polsce, stanowiących środek trwały, których wartość przekracza 10 mln zł. Podstawą opodatkowania jest wartość nieruchomości powyżej tego progu, a stawka podatku wynosi 0,035% miesięcznie (0,42% rocznie).
Fundacje rodzinne jako podatnicy podatku od przychodów z budynków
Wbrew pierwotnym założeniom fundacje rodzinne nie zostały wyłączone ani zwolnione od opodatkowania podatkiem od przychodów z budynków. Jak wskazał m. in. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej (KIS) w interpretacji indywidualnej z dnia 28 marca 2024 r. (sygn. 0111-KDIB1-2.4010.3.2024.1.MK), fundacje rodzinne podlegają temu podatkowi na zasadach ogólnych.
Odliczenie podatku od przychodów z budynków od standardowego podatku CIT
Zgodnie z zasadą generalną podatek od przychodów z budynków podlega odliczeniu od standardowego podatku dochodowego od osób prawnych (CIT). Jednak uprawnienie to nie zawsze dotyczy fundacji rodzinnej.
Jak wynika z powołanej wyżej interpretacji indywidualnej, podatek od przychodów z budynków nie może być odliczany od 15%. podatku dochodowego, który fundacje rodzinne płacą przy wypłacie świadczeń na rzecz fundatora lub beneficjenta. Przepisy dotyczące 15% CIT określają bowiem podstawę opodatkowania i terminy wpłaty według odmiennych zasad niż przy standardowych stawkach CIT w wysokości 19% i 9% (tzw. estoński CIT).
Podatek od przychodów z budynków może być przy tym odliczony od sankcyjnej stawki 25% CIT, którą fundacja rodzinna płaci w przypadku wykonywania działalności wykraczającej poza dozwolony zakres (np. najem apartamentów czy wniesienie nieruchomości do spółki kapitałowej).
Brak możliwości wystąpienia o zwrot nadpłaconego podatku
Niezależnie od powyższego fundacje rodzinne nie mają prawa do wystąpienia z wnioskiem o zwrot zapłaconego podatku od przychodów z budynków, który nie został odliczony. Powyższe stanowisko wynika m. in. z interpretacji indywidualnej Dyrektora KIS z dnia 24 października 2024 r. (sygn. 0111-KDIB1-2.4010.442.2024.1.MK), który oparł się na konstrukcji przepisów ustawy o CIT – art. 24b ust. 19 tej ustawy stanowi, że do fundacji rodzinnej stosuje się przepisy ust. 1-14 tego artykułu, natomiast przepisy dotyczące zwrotu znajdują się w ust. 15-16.
Wyjątkowy przypadek – najem dla podmiotów powiązanych
Fundacje rodzinne mają prawo do odliczenia podatku od przychodów z budynków od 19% CIT z tytułu najmu i dzierżawy niektórych składników majątku na rzecz podmiotów powiązanych. Jest to jednak rozwiązanie o ograniczonej przydatności praktycznej, gdyż ten podatek i tak mógłby być odliczony od 15% CIT z tytułu świadczeń do beneficjentów FR.
Praktyczne konsekwencje dla fundacji rodzinnych
Fundacje rodzinne znajdują się obecnie w niekorzystnej sytuacji podatkowej w zakresie posiadania i wynajmu nieruchomości o wartości powyżej 10 mln zł. Są zmuszone płacić podatek od przychodów z budynków, ale w wielu przypadkach nie mają możliwości jego odliczenia od płaconego CIT ani uzyskania jego zwrotu.
To dodatkowe obciążenie stoi w sprzeczności z pierwotnym założeniem o preferencyjnym opodatkowaniu fundacji rodzinnych do momentu wypłaty świadczeń i może zniechęcać do wykorzystywania tej formy prawnej do zarządzania majątkiem w postaci nieruchomości. Efektywność podatkowa kumulowania majątku fundacji rodzinnej w formie nieruchomości powinna zatem podlegać szczegółowej analizie.
