1. Małżonkowie jako jeden podatnik VAT – co oznacza wyrok TSUE dla polskich podatników?
Dnia 3 kwietnia 2025 r. Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej wydał istotne orzeczenie w sprawie C-213/24, które może wpłynąć na interpretację polskich przepisów VAT dotyczących małżonków dokonujących sprzedaży nieruchomości.
Sprawa dotyczyła polskiego małżeństwa nieprowadzącego działalności gospodarczej, które zdecydowało się sprzedać wspólną nieruchomość. W związku z przygotowaniem transakcji zlecili profesjonalnemu pośrednikowi m.in. podział działek oraz działania zmierzające do zwiększenia ich atrakcyjności rynkowej. Polskie organy podatkowe uznały, że każde z małżonków działa jako odrębny podatnik VAT, co spotkało się z wątpliwościami sądu krajowego i doprowadziło do skierowania pytania prejudycjalnego do TSUE.
Trybunał uznał, że w sytuacji, gdy małżonkowie działają wspólnie, mają wspólność majątkową i razem podejmują czynności przygotowujące sprzedaż, mogą być uznani za jednego podatnika VAT. W opinii TSUE, taki model współpracy przypomina strukturę organizacyjną spółki cywilnej, która w polskim prawie traktowana jest jako podatnik VAT.
Komentarz TPA:
Orzeczenie TSUE z 3 kwietnia 2025 r. (C-213/24) podważa dotychczasową praktykę organów podatkowych, które traktowały małżonków jako dwa niezależne podmioty. W świetle ww. wyroku, małżonkowie działający wspólnie przy sprzedaży nieruchomości mogą być zobowiązani do:
- rejestracji jako jeden podatnik VAT,
- uzyskania wspólnego numeru NIP,
- wystawiania faktur oraz składania deklaracji podatkowych jako jeden podatnik.
Obowiązujące przepisy ustawy o VAT nie przewidują obecnie możliwości wspólnej rejestracji małżonków jako jednego podatnika. Orzeczenie TSUE może zatem wskazywać na konieczność nowelizacji przepisów – zarówno ustawy o VAT, jak i przepisów dotyczących identyfikacji podatników (m.in. w zakresie nadawania numerów NIP).
Wprowadzenie takiej możliwości wymagać będzie także zmian po stronie administracji skarbowej – w tym dostosowania systemów informatycznych i procedur ich obsługi.
2. Budowa za granicą: kiedy działalność spółki staje się zakładem podatkowym?
Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 26 marca 2025 r. (sygn. 0111-KDIB1-2.4010.65.2025.2.AW) odniósł się do istotnego zagadnienia podatkowego dotyczącego ustalenia, kiedy działalność gospodarcza prowadzona przez polską spółkę na terenie Niemiec prowadzi do powstania zagranicznego zakładu.
Sprawa dotyczyła polskiej spółki z o.o., będącej czynnym podatnikiem VAT, która wykonuje w Niemczech krótkoterminowe prace interwencyjne, takie jak naprawy, konserwacje i remonty maszyn. Spółka nie posiada na terytorium Niemiec stałej placówki ani personelu, a wszystkie umowy zawierane są przez zarząd działający z Polski. Pracownicy i współpracownicy również mają polską rezydencję podatkową i większość roku przebywają w Polsce.
Pojawiło się zatem pytanie – czy w takich okolicznościach na terenie Niemiec powstanie zagraniczny zakład w rozumieniu przepisów ustawy o CIT oraz umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania między Polską a Niemcami?
W świetle postanowień umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania między Polską a Niemcami (art. 5 ust. 3), sam fakt prowadzenia robót budowlanych lub instalacyjnych nie oznacza powstania zakładu, jeśli trwają one krócej niż 12 miesięcy.
Organ podatkowy zgodził się zatem ze stanowiskiem spółki, że działalność wykonywana w Niemczech nie spełnia przesłanek powstania zakładu. Kluczowe były następujące okoliczności:
- Prace na terenie Niemiec są incydentalne i trwają krócej niż 12 miesięcy,
- Spółka nie posiada tam stałej infrastruktury ani przedstawiciela,
- Czynności podejmowane w Niemczech nie mają charakteru stałego i zorganizowanego.
Komentarz TPA:
Przedmiotowa interpretacja indywidualna potwierdza korzystne stanowisko organów podatkowych w zakresie kwalifikacji działań prowadzonych przez polskie spółki na terytorium Niemiec – w szczególności w kontekście realizacji krótkoterminowych projektów, które nie wiążą się z tworzeniem stałych struktur (posiadaniem biura czy personelu na miejscu). Zgodnie z jej treścią, w takich przypadkach nie powinno dochodzić do powstania zagranicznego zakładu w rozumieniu umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania zawartej między Polską a Niemcami, a tym samym – do powstania po stronie polskiego podatnika dodatkowych obowiązków rejestracyjnych oraz podatkowych w Niemczech.
Warto jednak podkreślić, że ocena ryzyka powstania zakładu zawsze wymaga analizy konkretnego stanu faktycznego – uwzględniającej m.in. czas trwania projektu, charakter świadczonych usług, czy ewentualną obecność podwykonawców czy wykorzystywanie obcego zaplecza technicznego na terytorium Niemiec. Dlatego też, istotnym jest dokonanie weryfikacji planowanego modelu działania w świetle odpowiednich przepisów prawa międzynarodowego.
Takie podejście pozwala ograniczyć ryzyka podatkowe oraz zapewnić zgodność operacyjną prowadzonych działań z obowiązującymi wymogami prawnymi, zarówno na gruncie krajowym, jak i zagranicznym.
3. Koszty inwestycyjne najemcy: jak rozliczyć cash contribution i fit-out?
W najnowszej interpretacji indywidualnej z dnia 24 marca 2025 r. (sygn. 0111-KDIB1-2.4010.38.2025.2.ANK) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej odniósł się do kwestii opodatkowania często spotykanych w branży nieruchomościowej komercyjnych mechanizmów zachęcania najemców – tzw. cash contribution i fit-out. Wydatki te, choć związane z najmem, nie zawsze są bezpośrednio powiązane z przychodami, stąd pojawiają się wątpliwości jak prawidłowo ująć je w rachunku podatkowym.
Powyższa sprawa dotyczyła spółki zawierającej z najemcami długoterminowe umowy najmu, w ramach których:
- w modelu 1: najemca sam wykonuje prace fit-out, a spółka przekazuje mu określony budżet na ich realizację.
- w modelu 2: prace są realizowane przez spółkę na jej koszt i na potrzeby konkretnego najemcy – bez udziału finansowego najemcy.
Dodatkowo spółka oferuje cash contribution, czyli jednorazową płatność motywacyjną za zawarcie lub przedłużenie umowy najmu.
W odniesieniu do powyższych wydatków organ podatkowych przychylił się do stanowiska wnioskodawcy, wskazując, że:
- cash contribution – można zaliczyć jednorazowo do kosztów uzyskania przychodów w dacie poniesienia jako koszt pośredni (art. 15 ust. 4d ustawy o CIT).
- fit-out przekazany najemcy (model 1) oraz fit-out realizowany przez spółkę (model 2) również mogą być ujęte jako pośrednie koszty podatkowe, jednorazowo w dniu ich ujęcia w księgach rachunkowych.
Komentarz TPA:
Interpretacja przepisów prawa podatkowego (interpretacja indywidualna)t wpisuje się w korzystaną dla podatników linię interpretacyjną dotyczącą rozliczania popularnych w sektorze nieruchomości komercyjnych instrumentów motywacyjnych dla najemców – takich jak cash contribution czy finansowanie prac wykończeniowych (fit-out).
Organ podatkowy przyjął, że zarówno jednorazowa płatność motywacyjna (cash contribution), jak i koszty ponoszone w związku z pracami adaptacyjnymi powierzchni najmu – niezależnie od przyjętego modelu realizacji – mogą zostać uznane za pośrednie koszty uzyskania przychodów, podlegające jednorazowemu ujęciu w dacie ich poniesienia. Co istotne, stanowisko to uwzględnia praktyczne realia działalności najmu długoterminowego, w którym wydatki tego rodzaju są nieodłącznym elementem strategii pozyskiwania i utrzymywania najemców, lecz nie zawsze pozostają w bezpośrednim związku z konkretnymi przychodami.
Warto jednak pamiętać, że każdorazowa kwalifikacja wydatków jako kosztów pośrednich wymaga właściwego udokumentowania związku z prowadzoną działalnością gospodarczą.
4. Mieszkanie na wynajem w firmie a podatek od nieruchomości – zmiana stanowiska organów podatkowych po przełomowym wyroku NSA
Potwierdzeniem kształtującej się, korzystnej dla podatników wykładni przepisów w zakresie opodatkowania wynajmowanych nieruchomości mieszkalnych jest najnowsza interpretacja Prezydenta Miasta Wrocław z dnia 4 lutego 2025 r. (sygn. WPO-DNF.310.1.2025.PP). W dokumencie tym organ potwierdził, że budynki mieszkalne wynajmowane przez przedsiębiorców — nawet w ramach prowadzonej działalności gospodarczej — powinny być opodatkowane według stawki właściwej dla budynków mieszkalnych, o ile sposób ich wykorzystania nie powoduje utraty tego charakteru.
Stanowisko to pozostaje w pełni spójne z przełomowym wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z 2023 r. (sygn. III FSK 250/23), który wyznaczył nowe ramy interpretacyjne pojęcia „zajęcia na prowadzenie działalności gospodarczej” w kontekście podatku od nieruchomości. NSA wskazał wówczas, że sam fakt wynajmu nieruchomości przez przedsiębiorcę nie przesądza o zmianie jej kwalifikacji na potrzeby podatku od nieruchomości, o ile pozostaje ona w dalszym ciągu wykorzystywana jako lokal mieszkalny. Zgodnie z uzasadnieniem ww. wyroku, pojęcie „zajęcia na prowadzenie działalności gospodarczej” należy rozumieć funkcjonalnie, jako rzeczywiste wykorzystywanie nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej w sposób dominujący, co nie ma miejsca w przypadku typowego najmu mieszkań.
W konsekwencji, zarówno przytoczona interpretacja organu podatkowego, jak i powołany wyrok NSA, prowadzą do istotnego ograniczenia ryzyk podatkowych po stronie przedsiębiorców wynajmujących lokale mieszkalne, jednocześnie wspierając stabilność i przewidywalność stosowania stawek podatkowych w tym obszarze.
Komentarz TPA
Najnowsza interpretacja Prezydenta Miasta Wrocław potwierdza utrwalającą się, korzystną linię wykładni, zgodnie z którą wynajem nieruchomości mieszkalnych przez przedsiębiorców — o ile nie wiąże się z ich faktycznym wykorzystywaniem do celów stricte gospodarczych — nie powoduje zmiany ich kwalifikacji podatkowej. Kluczowe znaczenie ma rzeczywiste wykorzystanie nieruchomości, a nie sam status wynajmującego. Przedsiębiorcy prowadzący wynajem mieszkań powinni jednak każdorazowo zadbać o odpowiednie udokumentowanie charakteru najmu, aby zminimalizować ryzyko sporów z organami podatkowymi.
