Co faktycznie podlega opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości w ramach projektów PV i BESS, jak liczyć 2% i jak nie wpaść w spór z gminą.
Skąd wzięła się „rewolucja” 2025 r.
Odpowiedzią na wieloletnie spory o to, czym jest „budowla” dla podatku od nieruchomości, był wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 4 lipca 2023 r. (SK 14/21). TK zakwestionował dotychczasowy sposób definiowania budowli i zobowiązał ustawodawcę do naprawy przepisów. W efekcie od 1 stycznia 2025 r. obowiązuje znowelizowana ustawa o podatkach i opłatach lokalnych (u.p.o.l.) z nowymi, autonomicznymi definicjami oraz uporządkowanym katalogiem obiektów. To punkt zwrotny dla energetyki, bo po raz pierwszy wprost nazwano w przepisach elektrownie fotowoltaiczne i magazyny energii.
Co jest przedmiotem opodatkowania – fundament zasady
Ustawa nadal stanowi, że podatkiem od nieruchomości obejmuje się grunty, budynki lub ich części oraz budowle lub ich części związane z prowadzeniem działalności gospodarczej. W kontekście PV/BESS kluczowy jest ten trzeci koszyk – budowle w „działalności gospodarczej”. Jeśli instalacja nie jest związana z działalnością (np. domowy prosument), co do zasady nie wchodzi w ten reżim.
PV i BESS w świetle nowej definicji „budowli”
Nowe brzmienie art. 1a u.p.o.l. wskazuje wprost, że budowlą jest m.in. elektrownia fotowoltaiczna i magazyn energii, „w części niebędącej budynkiem – wyłącznie w zakresie ich części budowlanych”. To zdanie przesądza o logice opodatkowania: nie opłacamy podatku od urządzeń technicznych jako takich będących częścią składową instalacji PV i BESS (moduły PV, baterie, inwertery, BMS), lecz od elementów budowlanych służących posadowieniu i trwałemu zintegrowaniu instalacji z gruntem (fundamenty, konstrukcje wsporcze, fundamenty pod urządzenia, elementy posadowienia).
A jeśli „magazyn” jest kontenerem?
Jeśli kontener spełnia definicję budynku (ma fundamenty i dach, jest trwale związany z gruntem, ma przegrody), podlega opodatkowaniu jak budynek (czyli od m² powierzchni użytkowej). Jeśli nie – pozostaje w reżimie budowli i opodatkowaniu podlega jedynie jego część budowlana (posadowienie, fundamenty/konstrukcja). Ostateczna kwalifikacja zależy od faktów i dokumentacji technicznej konkretnego projektu.
Rooftop vs farma – różne skutki
Na farmach gruntowych typowo opodatkowane będą fundamenty i konstrukcje wsporcze (części budowlane), natomiast panele, falowniki, okablowanie, transformatory pozostaną poza podstawą opodatkowania. Z kolei rooftop PV (czyli instalacja na dachu) zwykle nie zmienia opodatkowania samego budynku – wciąż liczymy podatek od m² budynku, ewentualne opodatkowanie jako budowla dotyczyłoby wyłącznie nowych części budowlanych powstałych w wyniku robót (co w praktyce zdarza się rzadziej). To dlatego w projektach dachowych kluczowe jest udokumentowanie, czy – i jakie – elementy o charakterze budowlanym faktycznie powstały.
Jak liczyć podatek od PV/BESS: 2% wartości „części budowlanych”
W przypadku budowli podatek wynosi 2% wartości. Za wartość przyjmuje się co do zasady wartość stanowiącą podstawę amortyzacji na 1 stycznia danego roku (gdy brak takiej podstawy – przyjmuje się wartość rynkową ustaloną na właściwy dzień). Mechanizm 2% wynika z art. 5 u.p.o.l., który odsyła do reguł określania podstawy w art. 4 tej ustawy. W praktyce kluczowe jest więc wiarygodne wydzielenie w ewidencji wartości części budowlanych (opodatkowanych) od urządzeń (nieopodatkowanych).
Uporządkowany katalog – mniej sporów z gminami
Nowelizacja wprowadziła zamknięty wykaz budowli (załącznik nr 4). Pozwala to lepiej rozstrzygać przypadki „towarzyszące” inwestycjom w PV oraz BESS, np. drogi wewnętrzne, ogrodzenia czy obiekty kontenerowe – a także uniknąć sięgania do Prawa budowlanego. Dla branży energetycznej to argument, by od początku projektować i kontraktować CAPEX z podziałem na pozycje budowlane i techniczne.
Terminy na złożenie deklaracji w 2025 i latach kolejnych
Wyjątkowo na 2025 r. wprowadzono wydłużenie terminu na złożenie deklaracji DN‑1 do 31 marca 2025 r., pod warunkiem złożenia do 31 stycznia zawiadomienia o skorzystaniu z uprawnienia i wpłacania zaliczek według średniej z 2024 r. Ta regulacja miała pomóc podatnikom przeanalizować i „przełożyć” nowe definicje na deklaracje. W kolejnych latach natomiast, czyli począwszy już od 2026 r. obowiązują standardowe terminy z u.p.o.l. na złożenie deklaracji w podatku od nieruchomości.
Co przygotować przed złożeniem deklaracji (praktyka z projektów)
Po pierwsze – mapa aktywów: lista elementów instalacji z rozróżnieniem na „części budowlane” i „urządzenia”. W projektach PV najczęściej będą to fundamenty i konstrukcje wsporcze; w BESS – posadowienia/fundamenty pod kontenery lub szafy bateryjne i konstrukcje nośne.
Po drugie – wartości: w ewidencji środków trwałych rozbijamy CAPEX tak, aby „części budowlane” miały własną wartość początkową (lub – gdy brak – sporządzamy wycenę rynkową).
Po trzecie – dokumentacja techniczna: protokoły odbioru i załączniki do umów powinny jednoznacznie wskazywać, co jest czym. To później oszczędza niepotrzebnej i czasochłonnej korespondencji z gminą.
Po czwarte – obiekty towarzyszące: drogi, ogrodzenia, place, przyłącza – sprawdzamy, czy i w jakiej kategorii mieszczą się w katalogu ustawowym.
Najczęstsze błędy i jak ich uniknąć
Z mojego doświadczenia wynika, iż najczęstszymi błędami przy kalkulacji podatku od nieruchomości od projektów PV i BESS są:
- Podatek od całej farmy PV/BESS – jak wskazano powyżej oczywiście nie jest to prawidłowe podejście. Opodatkowaniu podlegają bowiem tylko części budowlane elektrowni fotowoltaicznej/magazynu energii, nie urządzenia (panele, baterie, inwertery). Tu decyduje literalny zapis ustawy.
- Brak wydzielenia wartości – prowadzi to do sporów o podstawę opodatkowania podatkiem wg stawki 2%. Warto rozdzielać więc CAPEX na etapie zamówień/odbiorów, a nie dopiero przy deklaracji.
- Automatyczne traktowanie kontenera jako budynku – należy pamiętać, że kwalifikacja zależy od spełnienia przesłanek „budynku” (fundamenty, dach, trwałe związanie, przegrody). W wielu BESS kontener nie spełnia wszystkich wymogów, więc podatkowo „wraca” do budowli.
- Pomijanie związku z działalnością – budowle opodatkowuje się tylko wtedy, gdy są związane z działalnością gospodarczą. To ważne przy projektach hybrydowych lub wspólnych.
Podsumowanie
Od początku 2025 r. opodatkowanie projektów PV i BESS stało się bardziej przewidywalne: podatkiem od nieruchomości objęte są wyłącznie części budowlane tych instalacji, podczas gdy urządzenia techniczne – panele, baterie, inwertery, systemy sterowania – pozostają poza podstawą opodatkowania. Klucz do poprawnej kalkulacji to rzetelny podział CAPEX i ewidencji na elementy budowlane oraz techniczne, właściwa kwalifikacja obiektów towarzyszących, a w przypadku rozwiązań kontenerowych – prawidłowe rozróżnienie między „budynkiem” a „budowlą”. Dobrze przygotowana dokumentacja techniczna znacząco ograniczy ryzyko sporów z gminą przy złożeniu deklaracji DN-1.
Jeśli mają Państwo wątpliwości co do kwalifikacji konkretnych komponentów, przypisania wartości lub wpływu zmian na opodatkowanie podatkiem od nieruchomości, warto skonsultować się z doradcą podatkowym – to najlepszy sposób na uniknięcie kosztownych korekt i sporów z gminą.
