Znamy już brzmienie przepisów wprowadzających nowe zasady opodatkowania PCC przy nabyciu pierwszego lokum oraz przy nabyciu więcej niż 5 mieszkań. Kto skorzysta oraz jacy inwestorzy będą obciążeni wyższym podatkiem? Od kiedy nowe przepisy wchodzą w życie?
Zmiany w ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych były procedowane w ramach nowelizacji przepisów o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego we własność. Dodanie zmian dotyczących obciążeń podatkowych dopiero na etapie prac w sejmie w praktyce pozbawiło możliwości przeprowadzenia konsultacji społecznych w tym zakresie. W samym uzasadnieniu do projektu ustawy nie znajdziemy słowa o PCC, ponieważ na etapie projektu nie zamierzano zmieniać obowiązków podatkowych w tej właśnie ustawie.
Rząd komunikował już od jakiegoś czasu i ponownie podniósł w kwietniu br. pomysł ograniczenia możliwości hurtowego zakupu mieszkań przez inwestorów instytucjonalnych, czym wzbudził lekki niepokój branży nieruchomości. Uchwalone zmiany (które jeszcze czekają na podpis prezydenta) nie powinny być jednak specjalnie dotkliwe dla dużych inwestorów zagranicznych czy rozwijającego się rynku najmu instytucjonalnego (PRS, tj. Private Rented Sector).
Warunki dla opodatkowania szóstego i kolejnych mieszkań
Rozkodujmy zatem przepis o opodatkowaniu zakupu więcej niż 5 lokali mieszkalnych. Okazuje się, że sprzedaż musi spełnić liczne warunki, aby transakcja była opodatkowana 6-procentowym podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
- Przedmiotem umowy sprzedaży jest lokal mieszkalny
- Lokal stanowi odrębną nieruchomość
- Lokale znajdują się w budynku / budynkach wybudowanych na jednej nieruchomości gruntowej
- Sprzedaż opodatkowana VAT
- Zakup co najmniej 6 lokali (lub udziałów w nich)
- Umowa z tym samym kupującym (te same strony umowy sprzedaży)
Po pierwsze, ustawodawca wprowadza wyjątek od dotychczasowej zasady, zgodnie z którą czynności opodatkowane VAT nie podlegają PCC. Ten wyjątek ma dotyczyć umów sprzedaży obejmujących wyodrębnione lokale mieszkalne, opodatkowanych jednocześnie VAT oraz stawką 6% PCC według nowo uchwalanych reguł. Mowa jest więc wyłącznie o lokalach mieszkalnych – nie domach czy lokalach usługowych. Przepis ten nie obejmuje również całych budynków, które to zazwyczaj stanowią przedmiot transakcji realizowanych przez największych graczy z rynku nieruchomości.
Warto podkreślić, że opodatkowaniu 6% PCC może podlegać tylko sprzedaż lokali mieszkalnych (lub udziałów w nich), która jest opodatkowana VAT. Tak więc zmiana ta adresuje głównie sprzedaż detaliczną na rynku pierwotnym. Mieszkania kupowane z drugiej ręki od osoby prywatnej pozostają opodatkowane PCC według stawki 2%. Ponadto obowiązku zapłaty 6% PCC nie będzie rodzić transakcja zwolniona z VAT – taką byłaby przykładowo sprzedaż lokalu przez podatnika VAT po upływie 2 lat od pierwszego zasiedlenia, czyli np. po jego wynajmowaniu przez przynajmniej taki okres.
Po drugie, nabywane lokale mają stanowić odrębne nieruchomości – muszą być zatem wyodrębnione zgodnie z regulacjami ustawy o własności lokali. I o ile jest to powszechne w przypadku działalności deweloperów, tak w przypadku np. sektora PRS podmioty raczej nabywają kompleksowe budynki, wybudowane według indywidualnych potrzeb, a następnie wynajmują znajdujące się w nich lokale – nie dokonują sprzedaży odrębnych mieszkań.
Kolejnym warunkiem jest nabycie przynajmniej 6 mieszkań w budynku lub kilku budynkach, które znajdują się na jednej nieruchomości gruntowej. Wówczas podatek jest pobierany od ceny sprzedaży szóstego i każdego kolejnego lokalu. Potwierdzenie, czy budynki są wybudowane na tej samej nieruchomości gruntowej znajdziemy w zapisach księgi wieczystej – każda nieruchomość ma odrębną KW. Może się natomiast okazać, że budynki wybudowane w ramach jednej inwestycji (np. osiedla) będą znajdować się na kilku gruntach – wówczas zdaje się, że limit 6 mieszkań należałoby weryfikować dla każdej nieruchomości gruntowej niezależnie.
Ostatnim kryterium jest zawarcie umowy sprzedaży przez te same podmioty. Przepis został tak skonstruowany, że nie zawiera ograniczenia czasowego. Nie dotyczy więc on jedynie zakupu wielu lokali w ramach jednej transakcji. Inwestor może zakupić w przeszłości 5 lokali mieszkalnych w danej inwestycji, a następnie zwrócić się do tego samego sprzedającego z ofertą kupna kolejnych, nawet po upływie kilku lat. W tej teoretycznej sytuacji 6% PCC stanie się należne od ceny szóstego i kolejnych zakupionych mieszkań.
W przypadku nabywania lokali mieszkalnych na współwłasność, 6% podatek będzie mieć zastosowanie, jeśli chociażby jeden ze współwłaścicieli spełni opisane warunki z przepisu. O ile nie zostaną wyodrębnione rzeczy czy prawa majątkowe przypadające na każdego kupującego, 6% należy zastosować do całkowitej ceny zakupu. Przy czym odpowiedzialność solidarna za uiszczenie tego podatku będzie spoczywała tylko na tych kupujących, którzy spełniają warunki dla opodatkowania według stawki 6%.
Jeśli chodzi o kalkulację należnego podatku, przepisy ustawy stanowią, że podstawą opodatkowania w przypadku umowy sprzedaży jest wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego. W naszej ocenie należałoby więc obliczyć 6% podatku od ceny sprzedaży netto, bez uwzględniania VAT.
Nowelizacja przepisów w zakresie opodatkowania sprzedaży lokali mieszkalnych dodatkowym PCC ma wejść w życie od 1 stycznia 2024 roku. Czynności dokonane przed tą datą będą opodatkowane na starych zasadach. Podobnie będzie z transakcjami zrealizowanymi już w 2024 roku, ale wskutek realizacji umów zobowiązujących do dokonania tej sprzedaży (np. umowy przedwstępnej) zawartych jeszcze przed wejściem w życie nowych przepisów.
Zwolnienie z PCC dla zakupu pierwszego mieszkania / domu
Przechodząc do korzystniejszej zmiany, omawiana ustawa przewiduje również wprowadzenie nowego zwolnienia od podatku od czynności cywilnoprawnych dla zakupu pierwszego własnościowego lub spółdzielczego mieszkania czy też domu jednorodzinnego. W tym przypadku chodzi głównie o zakup na rynku wtórnym – od osoby prywatnej (ewentualnie o transakcję zwolnioną z VAT).
2% podatku nie będą musieli płacić Ci, którzy w dniu zakupu oraz przed nim nie posiadali analogicznego prawa do lokalu czy budynku mieszkalnego. W tym zakresie również nie przewidziano ograniczeń czasowych, a więc z brzmienia przepisu wynikałoby, że kupujący nie mogą mieć nigdy wcześniej prawa do mieszkania czy domu. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy zostało ono nabyte poprzez dziedziczenie i nie przekroczyło 50% udziału w prawie do lokalu czy budynku mieszkalnego – wówczas taki kupujący wciąż będzie mógł skorzystać ze zwolnienia z PCC przy nabyciu pierwszego lokum.
W powyższym zakresie nowelizacja nie przewiduje szczególnych regulacji dla nabycia nieruchomości w ramach współwłasności. Dla zwolnienia transakcji z PCC wszyscy współwłaściciele muszą spełniać warunki z uchwalonego przepisu – jeśli choć jeden posiadał wcześniej mieszkanie lub udział w nim przekraczający 50%, zwolnienie nie znajdzie zastosowania.
Zwolnienie z PCC dla pierwszego mieszkania czy domu będzie miało zastosowanie dla czynności, które zostaną dokonane po wejściu w życie ustawy nowelizującej, tj. po upływie 30 dni od jej ogłoszenia w Dzienniku Ustaw.
Zachęcamy do śledzenia naszych analiz i do kontaktu w razie dodatkowych wątpliwości.
