Od 1 lutego 2026 r. w Polsce zacznie obowiązywać Krajowy System e-Faktur („KSeF”). Obowiązek stosowania KSeF obejmie nie tylko polskich, ale również zagranicznych przedsiębiorców, którzy posiadają w Polsce stałe miejsce prowadzenia działalności gospodarczej (tzw. FE – Fixed Establishment). W związku z tym pojawia się istotne pytanie: czy nieruchomość należąca do zagranicznego podmiotu może zostać uznana za stałe miejsce prowadzenia działalności gospodarczej, co skutkowałoby obowiązkiem wystawiania faktur ustrukturyzowanych za pośrednictwem KSeF?
Czym jest stałe miejsce prowadzenia działalności gospodarczej i czy nieruchomość może zostać uznana za FE?
Zgodnie z przepisami unijnymi, w tym Rozporządzeniem Wykonawczym Rady (UE) nr 282/2011 z dnia 15 marca 2011 r. ustanawiającym środki wykonawcze do dyrektywy 2006/112/WE w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. U. UE L z dnia 23 marca 2011 r.), stałe miejsce prowadzenia działalności („FE”) oznacza miejsce inne niż siedziba podatnika, które charakteryzuje się:
- wystarczającym stopniem trwałości,
- odpowiednią strukturą techniczną i personalną,
- umożliwiającą odbiór i wykorzystywanie usług świadczonych na jego potrzeby lub świadczenie usług we własnym imieniu.
W praktyce często pojawia się pytanie, czy sama nieruchomość – np. budynek biurowy, hala magazynowa, lokal użytkowy czy wynajmowany apartament – może być uznana za stałe miejsce prowadzenia działalności.
Odpowiedź brzmi: tak, ale pod pewnymi warunkami. Nieruchomość może stanowić FE w Polsce, jeśli spełnia wyżej wskazane kryteria. Kluczowe znaczenie ma tu faktyczne wykorzystanie nieruchomości w działalności gospodarczej oraz stopień zaangażowania podatnika w jej funkcjonowanie.
W orzeczeniach Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej („TSUE”), m.in. w sprawach C-168/84 Berkholz, C-260/95 DFDS, podkreślono, że samo posiadanie nieruchomości nie wystarcza, aby uznać ją za stałe miejsce działalności. FE istnieje tylko wtedy, gdy możliwe jest z tej lokalizacji faktyczne wykonywanie działalności gospodarczej.
Dodatkowo, w sprawie C-931/19 Titanium Ltd, TSUE wskazał, że stałe miejsce prowadzenia działalności nie może istnieć wyłącznie w oparciu o infrastrukturę techniczną – konieczna jest również obecność personelu. W konsekwencji, jeśli właściciel nieruchomości nie dysponuje personelem świadczącym usługi związane z jej najmem, nieruchomość ta nie stanowi FE dla celów VAT.
Kiedy nieruchomość nie stanowi FE?
Sama nieruchomość nie skutkuje automatycznie powstaniem stałego miejsca działalności. Taka kwalifikacja nie ma zastosowania w szczególności, jeżeli nieruchomość:
- jest wykorzystywana wyłącznie jako inwestycja (np. bez aktywnego zarządzania),
- służy działalności prowadzonej przez niezależny podmiot (np. wynajmowana podmiotom trzecim)
- nie towarzyszy jej zaplecze personalne (np. zagraniczny podmiot korzysta wyłącznie z outsourcingu i nie ma realnej obecności w Polsce).
Podsumowanie
Nieruchomość może, ale nie musi zostać uznana za stałe miejsce prowadzenia działalności gospodarczej w Polsce. Kluczowe znaczenie ma sposób jej wykorzystywania – czy rzeczywiście służy do zorganizowanego i trwałego prowadzenia działalności.
Jeżeli taki stan faktyczny zostanie potwierdzony, przedsiębiorca – niezależnie od miejsca rejestracji – podlega obowiązkom wynikającym z polskich przepisów VAT, w tym obowiązkowi wystawiania e-faktur za pośrednictwem KSeF.
W dobie postępującej cyfryzacji i uszczelniania systemu podatkowego, świadomość obowiązków wynikających z posiadania nieruchomości w Polsce staje się kluczowa dla bezpiecznego prowadzenia działalności gospodarczej.
