W poprzednim odcinku podcastu TPA Observer poruszyliśmy temat konsekwencji podatkowych związanych z transakcjami nieruchomościowymi w modelu share deal (nabycie udziałów lub akcji). W tym odcinku skupiamy się na inwestycji w samo aktywo, czyli tzw. asset deal, korzyściach z nich wynikających, ale także identyfikujemy możliwe zagrożenia. Podpowiadamy jak uniknąć ryzyk towarzyszących transakcjom oraz analizujemy, jakie konsekwencje podatkowe czekają potencjalnego inwestora.
Zapraszamy do wysłuchania rozmowy Moniki Stachurskiej-Waga, Senior Manager w dziale doradztwa podatkowego TPA Poland z Patrycją Jefimiuk, Senior Manager w dziale doradztwa podatkowego TPA Poland.
Podcasty dostępne są również na platformach Spotify | YouTube | Anchor | Google Podcasts | Apple Podcasts
Korzyści wynikające z asset deal
– Nabycie samodzielnych aktywów charakteryzuje się głównie tym, że wartość początkowa nieruchomości w księgach nabywcy zostanie ustalona w oparciu o uzgodnioną cenę transakcyjną, czyli na poziomie rynkowym. Ze względu na Polski Ład należy pamiętać z jednej strony, że budynki mieszkalne i lokale mieszkalne wyjęte zostały spod amortyzacji podatkowej, z drugiej zaś – że prawo do ujęcia odpisów amortyzacyjnych w spółkach nieruchomościowych w dużej mierze zostało uzależnione od sposobu amortyzacji księgowej. W związku z tym może się okazać, że wydatki poniesione na nabycie nieruchomości będą stanowiły koszty podatkowe dopiero w momencie jej zbycia w przyszłości.
Po stronie plusów wskazać należy także, że w przeciwieństwie do nabycia udziałów, nie są przejmowane żadne zobowiązania ani zaległości podatkowe strony zbywającej.
Jako korzyść postrzegam także brak konieczności uiszczania podatku od czynności cywilnoprawnych – wskazuje Patrycja Jefimiuk.
Inwestycja bez ryzyka? Niekoniecznie
Z tego co mówisz, ta forma inwestowania wydaje się zatem całkiem prosta i pozbawiona istotnych konsekwencji podatkowych. Czy takie stwierdzenie nie jest krzywdzące? – pyta Monika Stachurska-Waga.
– Przyznam, że trochę jest. 11 grudnia 2018 r. Ministerstwo Finansów opublikowało Objaśnienia podatkowe dotyczące opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych, które tłumaczą (co prawda nie wszystkie, ale chociaż w pewnym zakresie) wątpliwości związane z tymi transakcjami. W przypadku kiedy transakcja jest zgodna z opisem sprzedaży aktywa z objaśnień, ryzyko przeklasyfikowania przedmiotu transakcji na przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część powinno z założenia istotnie maleć.
Należy jednak pamiętać, że chociaż Ministerstwo Finansów opublikowało objaśnienia podatkowe dotyczące podatku VAT od sprzedaży nieruchomości komercyjnych, w których wskazano zasady klasyfikacji transakcji jako enterprise vs. asset deal, zgodnie z obowiązującym porządkiem prawnym nie stanowią one źródła prawa i nadal istnieje ryzyko, że transakcja w modelu asset deal może zostać potencjalnie przekwalifikowana przez polskie organy podatkowe na sprzedaż przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części. Spowodowałoby to, że transakcja podlegałaby wówczas opodatkowaniu PCC przy stawce w wysokości 2% płatnym przez kupującego, a jednocześnie odliczenie podatku VAT związanego z transakcją zostałoby zakwestionowane ze wszystkimi tego konsekwencjami (w tym dodatkową sankcją VAT w wysokości 30% od kwoty nienależnie odliczonej przez kupującego) – wyjaśnia Patrycja Jefimiuk.
Konsekwencje przekwalifikowania przedmiotu transakcji
Co się stanie jeśli pomimo wskazanych przez Ciebie działań, przedmiot transakcji zostanie zakwalifikowany (prawdopodobnie wbrew woli stron) nie jako aktywo, lecz jako przedsiębiorstwo lub jego zorganizowana część? – pyta Patrycja Jefimiuk.
– Odpowiedź na to pytanie jest dość prosta. Kupujący będzie odpowiedzialny za zobowiązania podatkowe sprzedającego powstałe przed transakcją.
Czy to ryzyko można w jakiś sposób zabezpieczyć? – dopytuje Patrycja Jefimiuk.
– W celu wyeliminowania tego ryzyka, nie wcześniej niż 30 dni przed zamknięciem transakcji (tu znów z języka angielskiego posłużę się pojęciem closing) należy uzyskać zaświadczenia z urzędów skarbowych, ZUS czy właściwych gmin potwierdzające brak zaległości podatkowych sprzedającego – odpowiada Monika Stachurska-Waga.
Co jeszcze w podcaście?
- Jak ograniczyć ryzyko związanego z błędnym zakwalifikowaniem przedmiotu transakcji?
- Co się stanie w przypadku zakwalifikowania przedmiotu transakcji jako przedsiębiorstwo?
- Co mówią objaśnienia Ministerstwa Finansów?
- Jak prawidłowo określić czy możemy opodatkować naszą transakcję VAT, czy też podlega ona obowiązkowemu zwolnieniu z VAT?
Zapraszamy do wysłuchania pełnej wersji podcastu TPA Observer.
Posłuchaj poprzedniego podcastu TPA Observer:
Finansowanie transakcji nieruchomościowych – aspekty podatkowe
Planując finansowanie inwestycji na rynku nieruchomości nie sposób pominąć konsekwencji fiskalnych takiej aktywności. Będą one różne w zależności m.in. od tego, jaką inwestycję wybierzemy, jaki sposób finansowania zastosujemy lub kto będzie stroną transakcji.