Ustawa o obrocie gruntami rolnymi uderza w miejskie budownictwo

Obowiązująca od 30 kwietnia 2016 r. ustawa o obrocie ziemią rolną objęła nie tylko tereny wiejskie, ale także sporo gruntów leżących w granicach administracyjnych miast. Skutkiem będzie znaczące ograniczenie inwestycji budowlanych w miastach, które nie zdążyły zmienić przeznaczenia tych gruntów.

Jeszcze przed wejściem nowych przepisów w życie Polski Związek Firm Deweloperskich apelował „w odniesieniu do gruntów znajdujących w granicach administracyjnych miast, proponowane rozwiązanie legislacyjne ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego w żaden sposób nie przyczyni się do osiągnięcia celów ustawy, a jednocześnie wpłynie niezwykle negatywnie na poziom inwestycji budowlanych w kraju”.

Przypomnijmy w związku z tym, że od 5 września 2014 r. na terenach miejskich brak było ograniczeń dotyczących zmiany przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze. Rada miasta uchwalając plan miejscowy mogła dowolnie przeznaczać tereny rolne pod budownictwo mieszkaniowe czy na inne cele. Nie musiała przy tym nikogo pytać o zdanie. Obecnie grunty te podlegają jednak ograniczeniom wprowadzonym przepisami ustawy z 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw. Przepisy te weszły w życie 30 kwietnia 2016 r. i od początku budzą spore kontrowersje.

Są nowe ograniczenia

Nowa ustawa wstrzymuje bowiem na okres 5 lat sprzedaż nieruchomości i ich części wchodzących w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa, czyli państwowych gruntów rolnych. Ograniczyła też w znacznym zakresie obrót rolnymi gruntami prywatnymi.

Ograniczenia te nie mają zastosowania do nieruchomości państwowych i ich części przeznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu na cele inne niż rolne, w szczególności na parki technologiczne, parki przemysłowe, centra biznesowo-logistyczne, składy magazynowe, inwestycje transportowe, budownictwo mieszkaniowe, obiekty sportowo-rekreacyjne. Ograniczenia nie dotyczą ponadto nieruchomości położonych w granicach specjalnych stref ekonomicznych oraz nieruchomości rolnych o powierzchni do 2ha.

Inwestycje miejskie pod znakiem zapytania

Jeśli weźmiemy teraz pod uwagę, że około 75% powierzchni kraju nie jest objęte miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego, w tym także w przypadku gruntów położonych w granicach administracyjnych miast, szybko okaże się, że nowe przepisy mogą mocno skomplikować życie inwestorom budowlanym. Grunty, które nie są objęte planem zagospodarowania traktowane są obecnie jako grunty rolne, podlegające restrykcjom nowej ustawy. Wystarczy powiedzieć, ze dziś około 30% gruntów Warszawy i 47% Krakowa to grunty rolne. Podkreślenia wymaga też fakt, że większość tych gruntów to użytki rolne klas IV, IVa, IVb, V i VI, o znikomej przydatności dla celów rolnych.

Nie jest też tajemnicą, że w obszarze administracyjnym miast są to głównie grunty należące do Skarbu Państwa. Skazuje to inwestorów na poszukiwanie takich działek, które były przeznaczone przed wejściem nowych przepisów w życie na cele inne niż rolne. Liczba takich terenów jest zaś mocno ograniczona, co – zdaniem wielu ekspertów od rynku nieruchomości – szybko doprowadzi do gwałtownego wzrostu cen nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę.

Władzę ma minister

Co prawda państwo zostawiło sobie furtkę do sprzedaży także nieruchomości objętych zakazami i ograniczeniami wprowadzając przepis, że sprzedaż nieruchomości i ich części objętych ograniczeniami jest możliwa za zgoda ministra właściwego do spraw rozwoju wsi, na wniosek Prezesa Agencji Nieruchomości rolnych, jeżeli jest to uzasadnione względami społeczno-gospodarczymi. Kryteria te są jednak na tyle nieostre, że trudno dziś w sposób jednoznaczny stwierdzić, w jakich sytuacjach przepis ten będzie miał zastosowanie. I kto na podstawie takiego zezwolenia będzie mógł grunty te nabywać.

Również w przypadku gruntów prywatnych (zarówno stanowiących własność osób fizycznych, jak i osób prawnych) trudno będzie wykorzystać grunty uznane obecnie za rolne na cele inwestycji budowlanych. Przede wszystkim dotychczas właściciel gruntów rolnych mógł sprzedać je komu chciał. Teraz może zbyć je tylko na rzecz spełniającego określone warunki rolnika oraz kandydata na rolnika (osoba, która zamierza założyć gospodarstwo rodzinne), albo też na rzecz związku wyznaniowego lub kościoła.