Rozliczenia związane z wyjściem z inwestycji w nieruchomości wymagają uwzględniania nie tylko sposobu opodatkowania zysków, ale także takich elementów jak doliczenie odsetek do wartości początkowej nieruchomości, cienkiej kapitalizacji czy też cen transferowych. Dlatego strategię wyjścia z inwestycji trzeba przygotować już na etapie rozpoczynania inwestycji.
W przypadku inwestycji prowadzonych na rynku nieruchomości komercyjnych w celu zwiększenia konkurencyjności oraz aby spełnić liczne warunki wymagane przez organizatorów przetargów, przedsiębiorcy zmuszeni są do łączenia się i tworzenia różnego rodzaju struktur, które umożliwiają im wspólną realizację inwestycji. Zawarte w tym celu porozumienia mają różny charakter i nie zawsze są sformalizowane.
Sposób w jaki wspólna inwestycja jest realizowana ma oczywiście wpływ na to w jaki sposób przebiegają rozliczenia w momencie, w którym jeden z podmiotów kończy swój udział w inwestycji, czy to dlatego że inwestycja została zakończona, czy też z innych powodów (np. wycofuje swoje aktywa z danego rynku).
Dlatego warto już na etapie rozpoczynania inwestycji na rynku nieruchomości opracować właściwą, najbardziej korzystną strategię wyjścia z niej, uwzględniającą uwarunkowania prawne oraz pełny zakres przepisów, które mogą na opracowanie takiej strategii wpłynąć. W pierwszym kroku warto się zastanowić nad formą w jaką ujęta będzie taka współpraca.
Typ spółki przesądza o sposobie opodatkowania zysków
Jak już wspomniano współpraca może odbywać się w oparciu o umowę konsorcjum, które nie tworzy odrębnej z podatkowego punktu widzenia struktury. Każdy z podmiotów uczestniczących w przedsięwzięciu nadal pozostaje odrębnym podatnikiem, zarówno podatków dochodowych, jak i VAT. W tym przypadku zakończenie inwestycji nie powoduje rozliczeń wzajemnych w związku z realizacją zysków lub pokryciem straty. Może dojść jednak – o czym za chwilę – do konieczności dokonania pewnych wspólnych działań, np. ustalenia rozliczeń związanych z doliczeniem odsetek do wartości początkowej nieruchomości.
Inaczej rzecz się ma w przypadku realizacji takiego przedsięwzięcia w formie bardziej sformalizowanej, a zatem albo w formie spółki kapitałowej (najczęściej spółki z ograniczoną odpowiedzialnością), albo w formie spółki osobowej (najczęściej spółki cywilnej).
W pierwszym przypadku spółka taka jest zarówno odrębnym od tworzących ją podmiotów podatnikiem podatku dochodowego (CIT), jak i podatku od towarów i usług (VAT). W tym przypadku z chwilą realizacji zysków, niezależnie od podatku płaconego za spółkę, jako odrębnego podatnika, podatek zapłacą także wspólnicy (podatek od dywidendy, czyli zysku wycofywanego ze spółki). W pierwszej kolejności opodatkowany zostanie dochód spółki. W drugiej płacona wspólnikom (niezależnie od ich formy prawnej) dywidenda, czyli ich udział w zyskach z inwestycji.
W przypadku spółek osobowych sytuacja jest bardziej skomplikowana. W zakresie podatku dochodowego podatnikiem nie jest spółka, ale wspólnicy. To oni – w stosunku do posiadanych w spółce udziałów – muszą płacić podatek od przypadającego im udziału w dochodzie spółki. Spółka może natomiast być podatnikiem VAT. Podstawowa różnica w stosunku do spółki kapitałowej jest taka, że zyski z inwestycji opodatkowane są tylko na poziomie wspólnika. Nie ma jak w przypadku np. spółki z ograniczoną odpowiedzialnością dodatkowego opodatkowania dochodów na poziomie spółki.
Ma to oczywiście wpływ na dokonywane między wspólnikami rozliczenia. W przypadku spółek kapitałowych, wszelkie rozliczenia dotyczące kosztów i przychodów dokonywane są na poziomie spółki. Wspólnik rozlicza się ze spółką tylko na poziomie realizacji zysku (dywidendy). W przypadku spółki osobowej, to wspólnicy zobowiązani są do proporcjonalnego do posiadanych udziałów pokrywania kosztów działalności spółki, a następnie udziału w przychodach, albo też do pokrycia straty. Rozliczenia następują zatem bezpośrednio na poziomie wspólników.
Warto także pamiętać o różnicach w odpowiedzialności, która w przypadku spółek osobowych jest dużo szersza niż ta, z którą mamy do czynienia w przypadku spółek kapitałowych, szczególnie zaś spółki z o.o.
Koszty finansowania wpływają na wartość początkową inwestycji
Odsetki od środków pochodzących z zewnętrznych źródeł zaciągniętych na finansowanie inwestycji w nieruchomości muszą być alokowane do wartości środka trwałego, czyli mają wpływ odpowiednio na jego cenę nabycia lub na jego koszt wytworzenia.
W przypadku odsetek ustawy o podatkach dochodowych przewidują, że nie stanowią kosztów uzyskania przychodów odsetki, prowizje i różnie kursowe od pożyczek (kredytów) zwiększających koszty inwestycji w okresie realizacji tych inwestycji. Jednocześnie przepisy te przewidują, że odpisów dokonuje się od wartości początkowej środków trwałych, którą stanowi w razie wytworzenia we własnym zakresie – koszt wytworzenia, zaś w razie odpłatnego nabycia – cena ich nabycia.
Za koszt wytworzenia uważa się wartość, w cenie nabycia, zużytych do wytworzenia środków trwałych: rzeczowych składników majątku i wykorzystanych usług obcych, kosztów wynagrodzeń za prace wraz z pochodnymi i inne koszty dające się zaliczyć do wartości wytworzonych środków trwałych. Do kosztu wytworzenia nie zalicza się: kosztów ogólnych zarządu, kosztów sprzedaży oraz pozostałych kosztów operacyjnych i kosztów operacji finansowych, w szczególności odsetek od pożyczek (kredytów) i prowizji, z wyłączeniem odsetek i prowizji naliczonych do dnia przekazania środka trwałego do używania. Zasada ta dotyczy oczywiście także nieruchomości.
Z treści cytowanych przepisów wyraźnie wynika, że na cenę nabycia i koszt wytworzenia, a zatem również na wartość początkową środka trwałego, wpływają odsetki naliczone do dnia przekazania środka trwałego do używania.
A zatem przepisy obligują podatnika do zwiększenia wartości początkowej środka trwałego o odsetki, które można przypisać do kosztów zakupu lub wytworzenia danego środka trwałego, niezależnie od tego czy zostały one faktycznie poniesione przez podatnika czy też nie. W konsekwencji, na dzień przekazania nieruchomości do używania podatnik powinien określić wartość kosztów odsetkowych już zapłaconych oraz tych, które zostaną zapłacone w przyszłości, a które powstały do tego dnia w związku z nabyciem bądź wytworzeniem nieruchomości.
Warto podkreślić, że stanowisko takie ma swoje uzasadnienie w licznych interpretacjach podatkowych. I tak np. w interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 26 maja 2011 r. (nr IPPB5/423-177/11-3/IŚ) organ wskazał, że „naliczone, ale nie zapłacone do dnia przekazania środka trwałego do użytkowania odsetki od pożyczek i kredytów zaciągniętych w celu sfinansowania kosztów wytworzenia tego środka trwałego powinny być uwzględnione w jego wartości początkowej”. Podobne stanowisko prezentują także Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi (w interpretacji z 26 kwietnia 2012 r., nr IPTPB3/423-42/12-2/IR), Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy (w interpretacji z 6 czerwca 2013 r., nr ITPB3/423-108/13/DK), czy Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie (interpretacja z 13 czerwca 2014 r., nr IPPB5/423-343/14-2/AM).
Tak obliczone odsetki powinny powiększyć wartość początkową nieruchomości.
To w jaki sposób zrobić to w konkretnym przypadku zależne będzie od sposobu finansowania i wymaga przeprowadzenia odrębnej, szczegółowej analizy. Najlepiej zaś aby procedura uwzględnienia takich odsetek została opracowana już na etapie uruchamiania określonego rodzaju finansowania.
Przy zagranicznych inwestorach trzeba pobrać podatek u źródła
Kolejna istotna kwestia dotyczy tzw. podatku u źródła. W przypadku współpracy z zagranicznym podmiotem (wspólne przedsięwzięcia) lub inwestorem, konieczne może się okazać dokonanie – zarówno w trakcie realizacji inwestycji, jak i po oddaniu nieruchomości do używania i wycofania się z inwestycji (jej zakończenia) – dodatkowych rozliczeń niejako w imieniu podmiotu zagranicznego. Jest to związane z tym, że w takim przypadku może dochodzić do świadczenia różnego rodzaju świadczeń przez podmiot zagraniczny, jak i przekazywania odsetek, które polskie przepisy podatkowe, a także umowy międzynarodowe traktują w specjalny sposób.
Polskie ustawy o podatkach dochodowych (CIT i PIT) przewidują, że w sytuacji gdy polski przedsiębiorca wypłaca należności zagranicznemu kontrahentowi tytułem wynagrodzenia za świadczenie usług doradczych, księgowych, badania rynku, usług prawnych, usług reklamowych, zarządzania i kontroli, przetwarzania danych, usług rekrutacji pracowników i pozyskiwania personelu, gwarancji i poręczeń oraz świadczeń o podobnym charakterze, wówczas w Polsce powinien pobrać zryczałtowany podatek dochodowy w wysokości 20%.
Identyczne zasady dotyczą też wypłat z tytułu odsetek, z praw autorskich lub z praw pokrewnych, z praw do projektów wynalazczych, znaków towarowych i wzorów zdobniczych, w tym również ze sprzedaży tych praw, z należności za udostępnienie tajemnicy receptury lub procesu produkcyjnego, za użytkowanie lub prawo do użytkowania urządzenia przemysłowego, handlowego lub naukowego, w tym także środka transportu, oraz za informacje związane ze zdobytym doświadczeniem w dziedzinie przemysłowej, handlowej lub naukowej (know-how). Również w tym wypadku pobierany jest ryczałt w wysokości 20% przychodu.
Równocześnie przepisy zastrzegają, że umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania zawarte z krajem pochodzenia (rezydencji) takiego podatnika mogą przewidywać inne zasady opodatkowania (zwolnienie lub niższą stawkę) oraz że zasady te mają pierwszeństwo zastosowania.
Najczęściej spotykanym w praktyce przypadkiem jest sytuacja, gdy usługi takie nabywane są od zagranicznego podmiotu, który nie prowadzi żadnej działalności na terytorium Polski. Wówczas zgodnie z przepisami umów o unikaniu podwójnego opodatkowania wypłacane mu należności stanowią zyski opodatkowane wyłącznie w kraju siedziby świadczeniodawcy, czyli za granicą. Jeśli zagraniczny podatnik przekaże polskiemu certyfikat rezydencji, wówczas polski podmiot nie ma obowiązku pobierania podatku. Jeśli certyfikatu brak, podatek trzeba będzie pobrać. Wiąże się to również z obowiązkiem dokonania rozliczeń z urzędem skarbowym i koniecznością przygotowania odpowiednich informacji podatkowych dla urzędu skarbowego i zagranicznego inwestora (podatnika).
Podmioty powiązane muszą przygotować specjalną dokumentację
Warto też pamiętać, że szczególne zainteresowanie fiskusa wzbudzają ostatnio transakcje finansowe wewnątrz grupy podmiotów powiązanych. Obecnie zainteresowanie to koncentruje się już nie tylko na rozliczeniu należności licencyjnych, ale również na umowach dotyczących podziału kosztów, realokacji zysków oraz przede wszystkim pożyczek.
Dlatego w momencie rozliczenia inwestycji w nieruchomość istotne znaczenie mają także przepisy dotyczące tzw. cienkiej kapitalizacji, czyli finansowania spółek zależnych przez jednostki powiązane. Jest to zagadnienie o tyle istotne, że przepisy dotyczące takich rozliczeń (przepisy o cenach transferowych) uległy niedawno istotnej zmianie.
Jednym z najbardziej istotnych, nowych elementów przepisów o cenach transferowych są regulacje odnoszące się do obowiązku sporządzania dokumentacji benchmarkingowej (raportów porównawczych). Służą one dokumentowaniu poprawności z punktu widzenia warunków rynkowych rozliczeń między powiązanymi podmiotami, w tym także uczestnikami wspólnych przedsięwzięć realizowanych w formie joint venture lub po prostu umów o wspólnej inwestycji, które mają mniej sformalizowane ramy, jednak są realizowane przez podmioty powiązane w rozumieniu przepisów o podatkach dochodowych.
Sens analizy porównawczej sprowadza się do porównania danych o transakcjach z podmiotami powiązanymi i danych dotyczących podmiotów niezależnych ze wskazaniem źródła tych danych. Musi się tu także znaleźć informacja o ewentualnych korektach wyniku analizy porównawczej, związanych z różnicami w opisie przebiegu transakcji dokonywanej przez podatnika w stosunku do tych, które dotyczyły stanowiących punkt odniesienia transakcji podmiotów niezależnych, i to wraz z określeniem której strony dotyczy korekta.
Zastosowanie odpowiednich metod ustalania porównywalności transakcji, które staną się przedmiotem analizy jest niezwykle istotne. Przede wszystkim trzeba ustalić (i opisać w analizie) cechy charakterystyczne dóbr lub usług będących przedmiotem transakcji. Chodzi o to, by przedmiotem porównania stały się dobra lub usługi, jak najbardziej do siebie zbliżone cechami. Porównywanie zatem ze sobą np. nieruchomości mieszkaniowej z nieruchomością biurową czy magazynową mijało będzie się z celem.
Drugi ważnym krokiem jest analiza funkcji jaką realizują w ramach transakcji poszczególne podmioty. Ta część analizy musi uwzględnić zarówno poziom angażowanych aktywów (materialnych i niematerialnych), jak i ponoszonego ryzyka gospodarczego (np. ryzyko kursu walutowego, czy stóp procentowych).
To pozwala na ocenę zarówno ceny, jak i marży czy zysku realizowanego na danej transakcji. Większy stopień ryzyka branego przez konkretny podmiot na siebie niż przeciętna na rynku może np. uzasadniać wyższą, odbiegającą od rynkowych standardów cenę lub większy udział w zyskach, niż wynikałoby to z prostego porównania zainwestowanych środków.
Kolejnym elementem koniecznym jest porównanie warunków przewidzianych w umowie z tymi, które są rzeczywiście realizowane.
