W dniu 11 grudnia br. Ministerstwo Finansów opublikowało wyjaśnienia dotyczące sposobu opodatkowania transakcji nabywania nieruchomości komercyjnych.
Najistotniejsze wytyczne w tym zakresie podsumowujemy poniżej.
Przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za przedsiębiorstwo czy też zorganizowaną część przedsiębiorstwa uwzględnić należy następujące okoliczności:
- zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz
- faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.
Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji.
Transakcję należy uznać za zbycie przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części, jeżeli na moment transakcji spełnione są łącznie następujące kryteria:
- przenoszony na nabywcę zespół składników majątku posiada zaplecze umożliwiające kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę i jest wystarczający do prowadzenia tej działalności
- nabywca – w ramach swojej działalności – ma zamiar kontynuowania działalności prowadzonej w dotychczasowym zakresie przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji.
Rodzaj przenoszonych składników majątkowych
W przypadku obrotu nieruchomościami komercyjnymi typową sytuacją jest dostawa wynajętej nieruchomości. Dodatkowo należy ustalić czy na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:
- prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finansowania i jest stroną takich umów
- umowy o zarządzanie nieruchomością
- umowy zarządzania aktywami
- należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem
UWAGA! Nie w każdym przypadku konieczne jest przeniesienie wszystkich elementów wchodzących w skład standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych oraz tych wskazanych w punktach 1-4 powyżej. Wystarczające jest przeniesienie na nabywcę minimum środków pozwalających na kontynuowanie realizowanej uprzednio w tym przedsiębiorstwie działalności gospodarczej.
Kluczowa umowa o zarządzanie (?)
MF za okoliczność wykluczającą możliwość stwierdzenia, że przenoszony na nabywcę zespół składników stanowi przedsiębiorstwo, uznaje sytuację, w której konieczne jest podejmowania dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki. Sytuacja taka ma miejsce w przypadku, w którym nabywca sam zawarł lub zawiera umowy o zarządzanie nieruchomością (property management) i zarządzanie aktywami (asset management), nawet z tymi samymi podmiotami, które świadczyły ww. usługi zarządzania na rzecz zbywcy.
Umowy o dostawę mediów nie są kluczowe
Umowy tego typu – czy to z przyczyn prawnych, czy gospodarczych – zwykle nie są przenoszone na nabywcę w ramach transakcji zbycia nieruchomości komercyjnej. Typową sytuacją jest zawarcie przez nabywcę nieruchomości nowej umowy z poprzednim dostawcą mediów. W niektórych przypadkach zbywca nieruchomości może przez pewien czas (do zawarcia umowy przez nabywcę) nadal być stroną umowy z dostawcą mediów, a ich koszty refakturować na nabywcę nieruchomości. Kwestia przeniesienia tych umów w związku z transakcją nie jest decydująca dla kwalifikacji transakcji jako zbycia przedsiębiorstwa lub ZCP.
Elementy mało istotne
Nieistotne elementy transakcji, nieświadczące definitywnie o klasyfikacji jako przedsiębiorstwo / jego zorganizowana część to:
- ruchomości stanowiące wyposażenie budynku
- prawa z zabezpieczeń prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z umów najmu ustanowionych przez najemców (np. prawa z gwarancji bankowych, depozytów, deklaracji o dobrowolnym poddaniu się egzekucji)
- prawa z gwarancji należytego wykonania przez wykonawców prac związanych z pracami budowlanymi /remontowymi prowadzonymi w budynku
- prawa i obowiązki wynikające z umów serwisowych, w tym m.in. umów dotyczących świadczenia usług ochrony obiektu, sprzątania, obsługi nieruchomości (tzw. facility management agreement), itp.
- prawa autorskie na wskazanych w dotyczących ich umowach polach eksploatacji, w tym prawa autorskie do projektu budynku, prawa autorskie i prawo ochronne na zastrzeżone znaki towarowe
- prawa z licencji do oprogramowania wykorzystywanego do obsługi nieruchomości
- prawa do domen internetowych dotyczących nieruchomości
- dokumentacja techniczna dotycząca budynku, w szczególności książki obiektu, projekty budowlane, protokoły z kontroli przeciwpożarowych lub kominiarskich
- dokumentacja prawna dotycząca budynku – np. kopie umów, decyzji administracyjnych.
Zamiar kontynuowania działalności
Dla uznania transakcji za zbycie przedsiębiorstwa kluczowy jest uzewnętrzniony zamiar jego kontynuowania przez zbywcę w momencie dokonywania transakcji. Jeżeli – po pewnym czasie – zostanie zmieniony– np. ze względu na zmianę sytuacji gospodarczej podatnika – sposób wykorzystania nieruchomości, wówczas brak jest podstaw do uznania, że nabywca nie miał zamiaru kontynuowania działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę.
Kontynuowanie wynajmu nieruchomości komercyjnej przez jakiś okres po zawarciu transakcji nie stanowi samoistnej okoliczności potwierdzającej zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę (przykładowo, gdy zamiar ten dotyczy wyłącznie krótkiego okresu, a docelowo planowane jest wyburzenie nieruchomości.
Kiedy asset deals pod VAT?
Objaśnienia wymieniają kilka typowych sytuacji, w tkórych możemy mówić o transakcji podlegającej przepisom ustawy o VAT. Są to:
- nieruchomości nabywane od dewelopera (różne przedmioty działalności zbywcy i nabywcy)
- nabycie nieruchomości od jej dotychczasowego użytkownika (np. sale and lease back)
- nabycie nieruchomości przez jej dotychczasowego najemcę
- nabycie nieruchomości w celu jej wyburzenia i dokonania nowej inwestycji.
Objaśnienia nie kwestionują ochrony wynikającej z zastosowania się przez podatników do interpretacji indywidualnych przepisów prawa podatkowego uzyskanych przed ich wydaniem.
Pełna treść objaśnień: https://www.mf.gov.pl/c/document_library/get_file?uuid=cc7e5cfa-1107-4738-be83-655b242e2248&groupId=764034
Zapraszamy do indywidualnych konsultacji w zakresie danych stanów faktycznych.
