Szeroko komentowany projekt nowelizacji ustaw o podatkach dochodowych z dnia 15 września 2020 r. przewiduje szereg, niekiedy rewolucyjnych, zmian w opodatkowaniu podmiotów gospodarczych. Poniżej podsumowujemy te, które naszym zdaniem istotnie wpłyną na sektor nieruchomości.
Opodatkowanie CIT spółek komandytowych (i niektórych spółek jawnych)
Nowela przewiduje opodatkowanie podatkiem CIT spółek komandytowych (dotychczas transparentnych podatkowo) oraz niektórych spółek jawnych. Oznacza to istotne zwiększenie opodatkowania dochodu wspólników tych spółek (ze standardowej 19% stawki do poziomu ok. 34,5% przy procencie składanym i opodatkowaniu raz na poziomie spółki, drugi raz na poziomie wspólników). Dodatkowo w uzasadnieniu ustawodawca powołuje się na zidentyfikowany schemat podatkowy dotyczący wykorzystywania sp.k. do działalności deweloperskiej w celu kompensacji strat podatkowych z dochodami ze zbycia nieruchomości.
Definicja spółki nieruchomościowej
Ustawodawca wprowadza definicję spółki nieruchomościowej, do której odnosić się będą dalsze zmiany w prawie. Za taką spółkę będą uważane podmioty, w tym niestanowiące spółek, w których minimum 50% wartości rynkowej aktywów w dowolnym okresie kolejno i bezpośrednio następujących po sobie 12 miesięcy, stanowiły nieruchomości położone w Polsce lub prawa do takich nieruchomości.
Share deal – zbywana spółka nieruchomościowa płatnikiem podatku
Jedna z najbardziej rewolucyjnych zmian – przewiduje konieczność opodatkowania przez zbywaną spółkę nieruchomościową, w charakterze płatnika, dochodu zbywcy zrealizowanego na zbyciu tejże spółki nieruchomościowej. Obecne brzmienie przepisów przewiduje ten reżim również w przypadku, gdy zbywca jest podmiotem polskim, a nabywca – podmiotem zagranicznym. Dla podmiotów spoza UE i EOG konieczne będzie ustanowienie przedstawiciela podatkowego.
Sprawozdania z realizacji strategii podatkowej
Spółki nieruchomościowe, niezależnie na wysokość obrotów czy przynależność do podatkowych grup kapitałowych, będą obowiązane do publikowania na stronach internetowych rocznych sprawozdań z realizacji strategii podatkowych. Niezbędne informacje obejmują politykę współpracy z KAS, wnioski o interpretacje czy wiążące informacje taryfowe i stawkowe, procedury zarządzania funkcją podatkową, zakres raportowania MDR czy istotne transakcje (pow. 5% sumy bilansowej) z podmiotami powiązanymi.
Obowiązki raportowania o strukturze własnościowej
Poza koniecznością publicznego raportowania o realizacji strategii podatkowej, na spółki nieruchomościowe nowela nakłada dodatkowe zobowiązanie do przekazywania do Szefa KAS informacji o podmiotach posiadających bezpośrednio lub pośrednio udziałów, tytułów uczestnictwa, ogółu praw i obowiązków oraz podobnych praw w takiej spółce nieruchomościowej.
Opodatkowanie dywidendy likwidacyjnej w naturze
Nieruchomości (i inne aktywa) przekazywane udziałowcowi spółki w drodze dywidendy likwidacyjnej zostaną opodatkowane dwukrotnie. Raz na poziomie spółki na zasadzie fikcji sprzedaży takiej nieruchomości, drugi raz z poziomu wspólnika z tytułu otrzymania zysków z dywidendy likwidacyjnej. Dotychczas takiej interpretacji przepisów sprzeciwiały się sądy administracyjne.
Przedłużenie zwolnienia z uiszczania podatku CIT minimalnego
Korzystną dla podatników zmianą jest kontynuacja zwolnienia z obowiązku uiszczania podatku minimalnego CIT (podatku dochodowego od nieruchomości komercyjnych) również w 2021 r. do momentu odwołania stanu epidemii na terytorium kraju.
Zmiana zasad podwyższania i obniżania stawek amortyzacyjnych
Nowela ogranicza możliwość obniżania i podwyższania stawek amortyzacyjnych dla podatników w działalności, z której dochody podlegają zwolnieniu z opodatkowania (np. dla dochodów strefowych). Ponadto, ograniczona zostaje możliwość stosowania stawek indywidualnych dla nieruchomości używanych, gdyż będzie należało udowodnić ich wykorzystywania przez inny podmiot niż podatnik w okresie co najmniej 60 miesięcy przed nabyciem.
Ograniczenia w rozliczaniu strat podatkowych po nabyciu przedsiębiorstw
Możliwość rozliczenia strat podatkowych zostanie ograniczona, jeśli podatnik przejmie inny podmiot bądź nabędzie przedsiębiorstwo/jego zorganizowaną część przedsiębiorstwa, lub też otrzyma wkład pieniężny na nabycie takiego przedsiębiorstwa a w wyniku takiego nabycia zmieni się, w całości lub części, przedmiot podstawowej działalności gospodarczej. Ograniczenie będzie dotyczyło również sytuacji wniesienia aportu przedsiębiorstwa jeśli na skutek tego nowy podmiot obejmie w spółce co najmniej 25% udziałów. Zmiana może dotknąć zatem spółki będące projektami joint venture.
Pobierz alert w PDFCzytaj także:
Za zbycie udziałów w spółce nieruchomościowej zapłaci sama spółka
Projekt zmian w CIT – sprawozdania z realizacji strategii podatkowej
Przedstawiciel podatkowy dla spółek nieruchomościowych
Spółki nieruchomościowe – rozszerzone raportowanie do KAS
Sprawozdania z realizacji strategii podatkowej obejmą również spółki nieruchomościowe?
