Zastosowanie zwolnienia z podatku od towarów i usług przy najmie i dzierżawie nieruchomości mieszkalnych będzie zależało od kilku czynników, w tym m.in. od tego kto wynajmuje bądź dzierżawi nieruchomość, a także na jaki cel jest ona wykorzystywana – związany z biznesem czy nie – wynika z interpretacji ogólnej ministra finansów (dokument z 8 października 2021 r. nr PT1.8101.1.2021).
Minister finansów zajął się wyjaśnieniem tego zagadnienia w interpretacji ogólnej, gdyż w praktyce gospodarczej dość popularne są transakcje, w których pomiędzy podmiotem wynajmującym nieruchomość (np. właściciel) a finalnym beneficjentem świadczenia – osobą fizyczną zamieszkującą nieruchomość – występuje podmiot pośredniczący.
Jako przykład takiego scenariusza MF wspomina o przypadku wynajmowania/wydzierżawienia nieruchomości przez jej właściciela dla podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą, który z kolei wynajmuje/wydzierżawia tę nieruchomość innym podmiotom (na cele mieszkaniowe lub na inne cele).
Pojawia się tu wątpliwość jaki charakter ma taka transakcja jeśli najem/dzierżawa dokonywana jest przez właściciela nieruchomości na rzecz podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą – w kontekście warunku zwolnienia wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT, tj. wyłącznie celu mieszkaniowego tego świadczenia lub wykonywania takich czynności na rzecz społecznych agencji najmu.
Organy podatkowe różnie podchodzą do klasyfikacji takich sytuacji, a tym samym w różny sposób określane są przez nie skutki na gruncie VAT.
Ważne: Artykuł 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT wprowadza następujące (łączne) warunki zastosowania zwolnienia z podatku:
- wynajmowana lub dzierżawiona nieruchomość musi mieć charakter mieszkalny,
- wynajem lub dzierżawa dokonywane są na własny rachunek,
- wynajem lub dzierżawa dokonywane są wyłącznie na cele mieszkaniowe lub na rzecz społecznych agencji najmu, o których mowa w art. 22a ust. 1 ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego.
Co na to MF? Zdaniem resortu finansów kluczowe jest kto, komu wynajmuje bądź dzierżawi nieruchomość oraz w jakim celu jest ona wykorzystywana.
Z ministerialnej interpretacji płynie jasny wniosek: usługa wynajmu bądź dzierżawy nieruchomości (lub jej części) o charakterze mieszkalnym (np. lokalu mieszkalnego), świadczona przez czynnego podatnika podatku od towarów i usług na rzecz podmiotu gospodarczego (innego niż społeczna agencja najmu), który wykorzystuje wynajmowaną nieruchomość na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej, np. podnajmuje tę nieruchomość innym podmiotom na cele mieszkaniowe, podlega opodatkowaniu z zastosowaniem podstawowej stawki VAT. A zatem w tym przypadku trzeba zastosować 23% stawkę podatku.
W tym przypadku, zwolnienie zdefiniowane w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT nie ma zastosowania, gdyż nie jest spełniony warunek dotyczący realizacji celu mieszkaniowego nabywcy świadczenia (podmiotu gospodarczego).
Zwolnieniem od podatku – jak wyraźnie wskazuje minister – jest natomiast objęta usługa wynajmu lub dzierżawy nieruchomości (lub jej części) o charakterze mieszkalnym świadczona przez czynnego podatnika podatku od towarów i usług na rzecz społecznych agencji najmu (chodzi o społeczne agencje zdefiniowane w art. 22a ust. 1 ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego).
Interpretacja ogólna ministra finansów jest wiążąca dla wszystkich organów podatkowych. W opisanych sytuacjach są one zobowiązane do stosowania wykładni przedstawionej przez MF.
