Zgodnie ze stanowiskiem przedstawionym w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 15 listopada 2023 r., sygn. akt III SA/Wa 1346/23, mieszkania stanowiące własność przedsiębiorców z branży Private Rented Sector mogą podlegać opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości według stawki właściwej dla lokali mieszkalnych, pod warunkiem, że mieszkania te wykorzystywane są zgodnie ze swoim przeznaczeniem.
Powyższy wyrok zapadł w sprawie spółki z branży Private Rented Sector (dalej: PRS), której działalność obejmuje długoterminowy najem lokali mieszkalnych na rzecz osób fizycznych. Spółka nabyła budynek wielorodzinny, w którym zostały wydzielone prawnie odrębne lokale mieszkalne, z odrębnymi księgami wieczystymi, stanowiące odrębne środki trwałe.
Najemcy wykorzystują lokale spółki w celach zaspokojenia swoich potrzeb mieszkaniowych. Umowy najmu każdorazowo mają charakter długoterminowy (tj. obowiązują przez co najmniej 12 miesięcy, z możliwością ich przedłużenia) oraz zawierają zastrzeżenie, że wynajmowane lokale mieszkalne mogą być wykorzystywane przez najemców wyłącznie na cele mieszkaniowe. Poza tym, lokale te zostały również wykończone w sposób właściwy dla lokali mieszkalnych, w szczególności posiadają łazienkę, kuchnię lub aneks kuchenny (wyposażone adekwatnie do rodzaju pomieszczenia).
W ocenie spółki właściwą stawką podatku od nieruchomości dla wyżej opisanych lokali jest wynikająca z art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. a ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (dalej: u.p.o.l.) preferencyjna stawka dla budynków mieszkalnych lub ich części (tzw. stawka mieszkaniowa).
Odmiennego zdania był jednak prezydent miasta stołecznego Warszawy, który w interpretacji indywidualnej z dnia 28 marca 2023 r., nr COP-13.310.6.2023.GWA, COP-13/31101/896/GWA/23 uznał, że ww. nieruchomości spółki są zajęte na potrzeby prowadzenia działalności gospodarczej, a nie na cele mieszkaniowe, ponieważ stanowią jej własność oraz spółka osiąga przychody z ich wynajmu.
W uzasadnieniu, organ wskazał, że skoro lokale te są wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej (najem na cele mieszkaniowe), to powinny podlegać opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości według stawki określonej w art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. b u.p.o.l., czyli jako zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej. W ocenie organu zastosowanie wskazanej stawki podatku nie jest uzależnione od faktycznego (fizycznego) zajęcia budynku mieszkalnego lub jego części na prowadzenie w nim działalności gospodarczej, natomiast istotne wykorzystywanie lokali mieszkalnych do realizacji gospodarczych celów spółki.
Spółka nie zgodziła się z tym stanowiskiem, przez co wniesiona została skarga do sądu. WSA w Warszawie rozpoznając sprawę nie zaaprobował stanowiska organu i w związku z tym uchylił zaskarżoną interpretację.
W uzasadnieniu do wyroku sądu czytamy, że zajęcie nieruchomości na działalność gospodarczą jest okolicznością faktyczną, a nie prawną, i w związku z tym, weryfikując właściwą stawkę podatku od nieruchomości, należy uwzględniać rzeczywiste wykorzystanie lokalu. Zdaniem sądu, skoro lokale mieszkalne służą zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych najemców, to niezależnie od faktu jakiego podmiotu pod kątem prawnym są własnością, podlegają opodatkowaniu według stawki właściwej dla lokali mieszkalnych.
Sąd I instancji opierając się na wykładni językowej przepisów prawnych, wyjaśnił również, że czym innym jest wynikająca z przepisu okoliczność zajęcia lokali na prowadzenie działalności gospodarczych, a czym innym jest ich związanie z prowadzeniem działalności gospodarczej. Przesłanka „zajęcia na prowadzenie działalności gospodarczej” ma w tym kontekście węższy charakter w stosunku do pojęcia „związania z prowadzeniem działalności gospodarczej”. W związku z tym należy uznać, że jeżeli dany lokal jest faktycznie wykorzystywany na cele mieszkalne, to powinien korzystać z mieszkaniowej stawki opodatkowania, tj. określonej w art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. a u.p.o.l.
Jest to precedensowe rozstrzygnięcie, w którym WSA wprost dopuścił stosowanie mieszkaniowej stawki podatku od nieruchomości bezpośrednio w odniesieniu do przedsiębiorcy z branży PRS. Wyrok WSA w Warszawie ma fundamentalne znaczenie dla branży PRS ze względu na zdecydowanie wyraźną różnicę w stawkach podatku od nieruchomości właściwych dla budynków mieszkalnych oraz budynków związanych z działalnością gospodarczą.
Podsumowując, istotność opisanego wyroku wynika z faktu, że do tej pory w orzecznictwie sądów administracyjnych tezy korzystne dla podatników nie obejmowały bezpośrednio najmu instytucjonalnego. Dotychczas w podobnych sprawach, sądy wciąż szukały możliwości zakwestionowania tej preferencyjnej z punktu widzenia podatników stawki podatku od nieruchomości, powołując się przy tym m.in. na nieistniejące w przepisach ani praktyce „pośrednie zajęcie lokali na działalność”.
Podkreślić należy jednak, że przedstawiony wyrok WSA w Warszawie jest obecnie nieprawomocny, dlatego też decydujące znaczenie w tej sprawie może mieć finalne rozstrzygnięcie Naczelnego Sądu Administracyjnego.
