17 czerwca 2024 r. w wykazie prac legislacyjnych Rządowego Centrum Legislacji opublikowany został projekt ustawy zmieniającej szereg ustaw, z czego najistotniejsze i najbardziej oczekiwane zmiany dotyczą ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. Pozostałe wprowadzane zmiany dotyczą ustawy o podatku rolnym, ustawy o podatku leśnym oraz ustawy o opłacie skarbowej. Projekt przewiduje istotne zmiany w zakresie opodatkowania nieruchomości, w tym redefinicję kluczowych terminów, w szczególności budynku i budowli.
Redefinicja budynku i budowli
Nowa definicja budynku
Zgodne z oczekiwaniami, w nowej definicji budynku zrezygnowano z odwołania do przepisów pozapodatkowych (prawo budowlane). Pojęcie budynku zostało zaktualizowane o całość instalacji zapewniających możliwość jego użytkowania zgodnie z przeznaczeniem. Oznacza to, że instalacje takie jak elektroenergetyczna, wodociągowa, kanalizacyjna, cieplna, telekomunikacyjna, gazowa (znajdujące się wewnątrz budynku i stanowiące jego integralną część) nie będą podlegały opodatkowaniu, gdyż podstawą opodatkowania budynku będzie jego powierzchnia użytkowa.
Ustawodawca przewidział również uregulowanie opodatkowania budynków stanowiących części obiektów kompleksowych i niejednorodnych będących budowlami (np. odkryte obiekty sportowe i obiekty rekreacji, stacje uzdatniania wody, oczyszczalnie ścieków). Części takich budowli spełniające definicję budynku będą opodatkowane jak budynki.
Zaproponowane zmiany stanowią doprecyzowanie dotychczasowej definicji i co do zasady nie generują istotnych zmian w podejściu do interpretacji pojęcia budynku.
Nowa definicja budowli
Znacząca zmiana nastąpi natomiast w odniesieniu do budowli. Nowa definicja przewiduje, że za budowlę uznane zostaną:
- obiekty wymienione w załączniku nr 4 do ustawy, a także instalacje i urządzenia, jeżeli stanowią wraz z tym obiektem całość techniczno-użytkową,
- części budowlane urządzeń niestanowiących części budowli, o których mowa w lit. a,
- części budowlane elektrowni wiatrowych i elektrowni jądrowych,
- fundamenty pod maszyny oraz urządzenia, odrębne pod względem technicznym od tych maszyn i urządzeń,
- przyłącza do obiektu budowlanego,
– wykonane z użyciem wyrobów budowlanych.
Co istotne, do ustawy wprowadzony zostanie nowy załącznik obejmujący listę obiektów kwalifikowanych przez ustawodawcą wprost jako budowle. Lista ta obejmuje łącznie 28 kategorii obiektów, w tym przykładowo:
- zbiorniki (silosy, elewatory i inne) – w ich przypadku podstawowym parametrem technicznym wyznaczającym funkcje gospodarcze będzie pojemność,
- obiekty kontenerowe trwale związane z gruntem,
- przekrycia namiotowe (tzw. namioty handlowe),
- wolno stojące trwale związane z gruntem urządzenia techniczne (potencjalnie do tej kategorii mogą zaliczać się np. paczkomaty).
Podobnie jak w przypadku budynków, nowa definicja budowli eliminuje odniesienia do prawa budowlanego.
Pojęcie „trwałego związania z gruntem”
Warto wskazać, że ustawodawca wprowadza również definicję pojęcia „trwałego związania z gruntem” rozumianego jako takie związanie obiektu budowlanego z gruntem, które zapewnia mu stabilność i możliwość przeciwdziałania czynnikom zewnętrznym, mogącym go zniszczyć, spowodować przemieszczenie lub przesunięcie się na inne miejsce.
Pojęcie to ma rozstrzygnąć wątpliwości interpretacyjne będąc przesłanką do kwalifikowania na cele podatku obiektów mogących stanowić budynki lub budowle określone w ustawie.
Zmiany w opodatkowaniu garaży wielostanowiskowych
Projekt ustawy wprowadza również zmiany w zakresie opodatkowania garaży wielostanowiskowych w budynkach mieszkalnych. Zgodnie z nowymi przepisami, garaż wielostanowiskowy w budynku mieszkalnym będzie uznawany za część mieszkalną budynku. Garaże takie będą objęte stawką podatku od nieruchomości właściwą dla budynków mieszkalnych.
Projektodawca uzasadnia tę zmianę potrzebą ujednolicenia opodatkowania garaży wielostanowiskowych znajdujących się w budynkach mieszkalnych. Decyzja ta jest bezpośrednim rezultatem wyroku Trybunału Konstytucyjnego (sygn. akt SK 23/19), który orzekł, że opodatkowanie miejsca garażowego posiadającego księgę wieczystą w budynkach wielorodzinnych stawką wyższą niż garażu bez odrębnej własności jest niezgodne z konstytucją.
Inne kluczowe zmiany
W projekcie ustawy znalazło się również kilka innych istotnych zmian, w tym:
- elektrownie wiatrowe: wskazano wprost, że opodatkowaniu będą podlegać jedynie części budowlane tych obiektów (uwaga – ustawa nie odnosi się wprost do opodatkowania farm fotowoltaicznych),
- lotniska: zawężono zakres zwolnienia z podatku do budynków, budowli i zajętych pod nie gruntów na obszarze części lotniczych lotnisk użytku publicznego,
- infrastruktura kolejowa: wyłączono możliwość stosowania zwolnienia podatkowego dla infrastruktury kolejowej w zakresie gruntów, budynków i budowli wchodzących w skład terminala towarowego.
Projekt ustawy z dnia 14 czerwca 2024 r. przynosi znaczące zmiany w zakresie opodatkowania nieruchomości. Nowe definicje budynku i budowli oraz zmiany w opodatkowaniu garaży wielostanowiskowych są kluczowymi elementami tych przepisów. Wprowadzone zmiany mają na celu ujednolicenie systemu podatkowego oraz dostosowanie go do aktualnych potrzeb i orzeczeń sądowych.
Przedsiębiorcy oraz właściciele nieruchomości powinni na bieżąco śledzić proponowane zmiany legislacyjne, aby odpowiednio się do nich przygotować. W razie pytań lub wątpliwości dotyczących rynku nieruchomości oraz związanych z nim aspektów podatkowych i prawnych, zapraszamy do kontaktu.
