Zwolnienie od VAT usługi kompleksowej zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi
W wyroku z dnia 10 kwietnia 2025 r. sygn. akt I SA/Gl 1331/24 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach zajął stanowisko w zakresie definicji usługi kompleksowej.
Sprawa dotyczyła spółki komunalnej, która świadczyła usługi zarządzania nieruchomościami, w tym nieruchomościami zabudowanymi budynkami mieszkalnymi i innymi nieruchomościami. Według Spółki, usługi zarządzania nieruchomościami obejmujące m.in. prowadzenie ewidencji budynków oraz lokali, bieżąca aktualizacja kartotek, księgowanie wpłat, protokolarne przyjmowanie i odbieranie lokali, zawieranie umów z dostawcami mediów, prowadzenie postępowań windykacyjnych itd.) stanowiły usługi kompleksowe zarządzania nieruchomościami, które mogą podlegać zwolnieniu z opodatkowania VAT.
Organ uznał stanowisko Spółki za nieprawidłowe i stwierdził, że kompleksową usługą zarządzania nieruchomością nie mogą być świadczenia niejednolite, które mogłyby stanowić odrębne usługi, niezależnie fakturowane (np. usługi związane z windykacją).
Interpretacja została zaskarżona do Sądu, który podważył stanowisko organu podatkowego i stwierdził, że nawet gdy czynności wykonywane w ramach usługi kompleksowej mogą być świadczone odrębnie, ale stanowią element usługi głównej (podstawowej), tj. zarządzania nieruchomościami, niezasadne jest opodatkowanie ich w sposób odrębny od usługi głównej. Zwolnienia z VAT nie można zastosować jednak do części wynagrodzenia za usługi zarządzania nieruchomościami niemieszkalnymi.
Komentarz TPA
Przedstawiony wyrok wpisuje się w linię orzeczniczą sądów administracyjnych w zakresie kompleksowości usług związanych z zarządzaniem nieruchomościami, co odpowiada rynkowym wymaganiom klientów spółek świadczących te usługi.
Warto jednak podkreślić, że w przypadku świadczenia usług zarządzania zarówno nieruchomościami mieszkalnymi, jak i niemieszkalnymi kluczowe jest proporcjonalne traktowanie zysków i wyszczególnienie przychodów z tytułu świadczenia usług zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi – zwolnionych od opodatkowania VAT oraz przychodów z tytułu świadczenia usług zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi – opodatkowanych VAT.
Wydatki na budowę drogi dojazdowej jako koszt uzyskania przychodu
Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 3 kwietnia 2025 r., nr 0114-KDIP2-1.4010.57.2025.4.MR1 odniósł się do możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu wydatków na budowę drogi dojazdowej do galerii handlowej na gruncie niebędącym własnością podatnika.
Wniosek został złożony przez polską spółkę zajmującą się wynajmem lokali w galerii handlowej. Spółka wybudowała galerię handlową, której użytkowość zależała od wytyczenia i przygotowania drogi dojazdowej na terenie należącym do gminy. Spółka poniosła koszty wybudowania drogi, a następnie przekazała ją nieodpłatnie gminie, w związku z czym powzięła wątpliwość, czy będzie uprawniona do rozpoznania wydatków na budowę drogi jako kosztów uzyskania przychodu.
Organ podatkowy zgodził się ze stanowiskiem wnioskodawcy. Tym samym zaakceptował wydatki związane z budową drogi na terenie należącym do gminy jako stanowiące koszty uzyskania przychodów. Wydatki poniesione na budowę drogi dojazdowej należy zaliczyć do pośrednich kosztów uzyskania przychodu, tj. kosztów, których nie można przypisać do konkretnego źródła przychodu. Wydatki te nie mają bezpośredniego odzwierciedlenia w uzyskanych przychodach, ale ich poniesienie jest warunkiem uzyskania przychodów z wynajmu lokali w ogóle.
Komentarz TPA:
Organ przyjął wykładnię prawa korzystną dla podatników świadczących usługi z zakresu wynajmu lokali. Za kluczowe należy uznać stwierdzenie, że nawet jeśli ostateczny rezultat prac w postaci drogi, których koszt pokryła spółka stanowić będzie własność i de facto przysporzenie dla innego podmiotu, ale będzie pozostawać w związku z jej działalnością, a celem poniesionego kosztu będzie zabezpieczenie źródła przychodu, to możliwe jest zaliczenie go do kosztów uzyskania przychodu.
Moment pierwszego zasiedlenia lokali powstałych w przebudowanym starym budynku
W wyroku z dnia 16 maja 2025 r., sygn. akt I FSK 1043/22 Naczelny Sąd Administracyjny zajął stanowisko w kwestii ustalenia momentu pierwszego zasiedlenia lokali powstałych w wyniku przebudowania istniejącego już budynku.
Sprawa dotyczyła polskiej spółki będącej podatnikiem podatku od towarów i usług działającej na rynku deweloperskim. Spółka będąca właścicielem nieruchomości niemieszkalnej przekształciła budynek w mieszkalny i wyodrębniła 49 nowych lokali, które zaklasyfikowała jako towary handlowe. Zdaniem spółki dostawa wyodrębnionych lokali następowała w ramach pierwszego zasiedlenia, zatem nie była zwolniona od VAT. W konsekwencji spółka mogła odliczyć VAT od wydatków związanych z przebudową budynku. Z tym stanowiskiem nie zgodził się Dyrektor KIS, twierdząc, że dostawa lokali znajdujących się w bryle starego budynku nie następuje w ramach pierwszego zasiedlenia, zatem podlega zwolnieniu od VAT, a podatnik nie ma prawa do odliczenia VAT.
Naczelny Sąd Administracyjny zgodził się ze spółką i uznał, że kluczowe przy interpretacji momentu pierwszego zasiedlenia lokalu jest jego wyodrębnienie jako „nowego produktu”. W przypadku wydzielenia nowego lokalu w istniejącej już strukturze powstała de facto nowa odrębna nieruchomość podlegająca pierwszemu zasiedleniu w momencie przejęcia jej (lokalu) przez nabywcę.
Komentarz TPA:
Powołany wyrok rozstrzyga istotne wątpliwości co do kwestii momentu pierwszego zasiedlenia (dla celów VAT) nowego lokalu wyodrębnionego w budynku przebudowanym – pierwsze zasiedlenie występuje w momencie przekazania powstałego nowego lokalu (niezależnie od historii budynku, w którym ten lokal się znajduje). Wysunięte przez NSA tezy są szczególnie istotne z punktu widzenia podatników prowadzących działalność deweloperską.
Warto zauważyć, że stanowisko wyrażone we wskazanym wyżej wyroku zostało potwierdzone w kolejnym orzeczeniu NSA z dnia 3 czerwca 2025 r., sygn. akt I FSK 505/22.
Zasady ustalania statusu spółki nieruchomościowej
W interpretacji indywidualnej z dnia 7 maja 2025 r., nr 0114-KDIP2-1.4010.121.2025.2.MR1 Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej odniósł się do kwestii ustalenia statusu spółki nieruchomościowej. Sprawa dotyczyła polskiej spółki posiadającej udziały w nieruchomościach położonych na terenie Polski zarówno bezpośrednio, jak i pośrednio poprzez spółki zależne. Zgodnie z definicją ustawową spółką nieruchomościową jest spółka, w której na koniec roku co najmniej 50% wartości bilansowej aktywów, bezpośrednio lub pośrednio stanowiła wartość bilansowa nieruchomości położonych w Polsce lub praw do takich nieruchomości. Wartość bilansowa tych nieruchomości musi przy tym przekraczać 10 000 000 zł albo równowartość tej kwoty wyrażonej w walucie obcej.
Organ zgodził się ze spółką, że w zakresie ustalenia statusu spółki nieruchomościowej uwzględnić należy zarówno nieruchomości posiadane bezpośrednio, jak i pośrednio poprzez podmioty zależne. Nie zgodził się jednak ze spółką w zakresie metodologii obliczania wartości praw posiadanych pośrednio. Zdaniem organu wartość bilansową należy ustalić w odniesieniu do wartości nieruchomości posiadanych przed podmioty zależne (tj. posiadanych pośrednio przez podatnika), a nie w odniesieniu do wartości udziałów w tych podmiotach zależnych.
Komentarz TPA:
Wskazana interpretacja indywidualna jest kolejną już interpretacją potwierdzającą zmianę wykładni definicji pojęcia spółki nieruchomościowej, nakazującą ustalenie wartości bilansowej posiadanych pośrednio nieruchomości w oparciu o wartość nieruchomości posiadanych przez spółki zależne, a nie wartość udziałów w spółkach zależnych. Pierwsza zmiana w stanowisku Dyrektora KIS pojawiła się w czerwcu 2024 r. Opisaliśmy ją w artykule Czy czeka nas zmiana sposobu definiowania spółki nieruchomościowej?.
