Początek nowej fazy cyklu?
Pomimo znacznego, widocznego w statystykach ożywienia na rynku nieruchomości komercyjnych, niektóre aktywa stoją przed trudnymi wyzwaniami refinansowania.
Wartość niektórych aktywów spadła. Zjawisko to staje się szczególnie widoczne w sektorze biurowym – w przypadku starszych budynków klasy B i C, które wymagają modernizacji, ale często nie generują już odpowiednich dochodów, by tę modernizację uzasadnić.
Wysokie koszty finansowania, trwale zmienione oczekiwania najemców oraz presja regulacyjna (w tym wymogi ESG) powodują, że bilans wielu projektów zaczyna wyglądać coraz gorzej. Nieruchomości, które jeszcze kilka lat temu były postrzegane jako stabilne aktywa zabezpieczające portfel, dziś stają się problemem – zarówno dla właścicieli, jak i kredytodawców.
Niepewność dochodów w przyszłości
Obecnie wiele nieruchomości nadal utrzymuje stosunkowo stabilny poziom dochodów operacyjnych (NOI), co daje złudne poczucie bezpieczeństwa. Jednak rynek zbliża się do punktu zwrotnego: nadchodzi fala wygasających umów najmu, które mogą nie zostać przedłużone lub zostaną renegocjowane na mniej korzystnych warunkach, celem utrzymania najemców. Dla starszych obiektów – zwłaszcza bez certyfikatów ESG i nowoczesnych rozwiązań technicznych – oznacza to potencjalny spadek przychodów i rosnące pustostany.
Rewitalizacja i zmiana funkcji: opcja tylko z pozoru uniwersalna
Wobec spadku rentowności wielu aktywów coraz częściej mówi się o konieczności rewitalizacji lub całkowitej zmianie funkcji – np. konwersji biur na mieszkania na wynajem (PRS) lub inne formy pokrewne (coliving, akademiki). Choć brzmi to atrakcyjnie, w praktyce jest często trudne lub wręcz niewykonalne.
Przeszkody są liczne: od technicznych (np. niewystarczające doświetlenie, brak balkonów, nieodpowiednia wysokość kondygnacji, szachty techniczne), przez prawne (ograniczenia miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, brak zgód), aż po finansowe. Koszty dostosowania obiektów do nowych funkcji mogą przewyższać ich wartość rynkową – szczególnie w przypadku budynków o przestarzałej infrastrukturze i trudnej lokalizacji.
Koszty ESG: nieznane, ale coraz bardziej realne
Na osobną uwagę zasługują kwestie ESG (Environmental, Social, Governance). Unijne regulacje (np. CSRD, taksonomia UE) oraz oczekiwania najemców i inwestorów wymuszają modernizacje energetyczne, poprawę efektywności i przejrzystości raportowania. Problem polega na tym, że rzeczywiste koszty wdrożenia tych zmian są obecnie trudne do oszacowania – brakuje jednolitych metodyk kosztorysowania, a wiele projektów wymaga indywidualnego podejścia.
W efekcie właściciele nie tylko nie wiedzą, ile będą musieli zainwestować, ale także nie mają gwarancji, że poniesione wydatki przełożą się na wyższą wycenę aktywa, czy większe zainteresowanie najemców. A jak wiadomo – niepewność w inwestycjach jest często gorsza niż sama wysokość kosztów, o ile są dobrze zaplanowane w czasie.
Realna stopa zwrotu? Niewiadoma
Wszystkie te czynniki prowadzą do fundamentalnego problemu: coraz trudniej jest realnie oszacować stopę zwrotu z inwestycji w nieruchomości biurowe klasy B. Nawet jeśli obiekt generuje dziś pozytywny cash flow, to:
- może wymagać wkrótce znacznych nakładów CAPEX,
- jego wartość zabezpieczenia kredytu może spaść poniżej progu refinansowania,
- a najemcy mogą się wycofać w perspektywie 2–3 lat.
Dla funduszy i banków oznacza to rosnące ryzyko, które będzie coraz częściej prowadzić do decyzji o nieprzedłużaniu finansowania. Dla właścicieli – konieczność zrewidowania strategii inwestycyjnej i być może uznania, że dalsze utrzymywanie nieruchomości nie ma ekonomicznego sensu.
Strukturalna transformacja rynku – nieunikniona
Choć ewentualne nadchodzące turbulencje nie będą stanowić pełnowymiarowego kryzysu, to ich skutki będą głębokie i długofalowe. Przed nami trwała transformacja strukturalna rynku biurowego – o przetrwaniu zadecyduje zdolność do adaptacji, przejrzystość finansowa oraz jakość zarządzania aktywem.
