Ministerstwo Finansów i Gospodarki opublikowało w dniu 1 grudnia 2025 r. w Dzienniku Urzędowym Ministra interpretację ogólną nr DPL2.8401.3.2025 dotyczącą rozumienia pojęcia „gruntów, budynków i budowli związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej” wskazanych w art. 1a ust. 1 pkt 3 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. Dokument został wydany na podstawie art. 14a § 1 pkt 1 Ordynacji podatkowej w celu zapewnienia jednolitego stosowania przepisów i dotyczy ustalenia przesłanek świadczących o związaniu składników majątku z działalnością gospodarczą dla celów podatku od nieruchomości (PON), gdyż w praktyce pojawiały się wątpliwości, jak należy rozumieć to pojęcie.
Koniec automatyzmu
Przez wiele lat dominowało dość uproszczone podejście, zgodnie z którym jeśli majątek znajdował się w rękach przedsiębiorcy, z góry zakładano, że musi być związany z działalnością gospodarczą, a zatem podlega najwyższej stawce PON. Takie rozumienie przepisów prowadziło jednak do sytuacji, w których przedsiębiorca płacił wyższy podatek nawet od tych nieruchomości, które z prowadzeniem działalności nie miały nic wspólnego.
Nowa interpretacja ogólna Ministra Finansów zmienia tę zasadę. Minister Finansów wprost wskazuje, że nie można opierać się wyłącznie na literalnym brzmieniu przepisu i każda sytuacja wymaga zbadania, jak dany majątek jest faktycznie lub potencjalnie wykorzystywany. To odejście od automatyzmu ma przywrócić proporcjonalność, zdrowy rozsądek i zgodność z celem regulacji.
Potrzeba zmiany
Dotychczasowa praktyka, oparta na założeniu, że samo posiadanie nieruchomości przez przedsiębiorcę wystarcza do objęcia jej najwyższą stawką PON, prowadziła do licznych sporów i niejednolitych rozstrzygnięć. Wiele nieruchomości o charakterze prywatnym, mieszkalnym lub niewykorzystywanym gospodarczo było w ten sposób traktowanych jak majątek związany z działalnością, co w oczywisty sposób nie odpowiadało ich rzeczywistej funkcji.
Taki automatyzm pozostawał w sprzeczności z utrwalającym się orzecznictwem. Trybunał Konstytucyjny w wyroku SK 13/15 podkreślił konieczność ochrony prawa własności oraz zakaz nakładania nadmiernych ciężarów podatkowych na majątek faktycznie niezwiązany z działalnością gospodarczą. Równolegle Naczelny Sąd Administracyjny (NSA) w wyroku III FSK 4061/21 wskazał, że związek nieruchomości z działalnością nie może wynikać wyłącznie ze statusu podatnika jako przedsiębiorcy, lecz wymaga analizy sposobu wykorzystania majątku. Pogląd ten powtarzano następnie w kolejnych orzeczeniach, w tym o sygnaturach III FSK 323/24, III FSK 1280/24, III FSK 58/25, III FSK 581/24 oraz III FSK 781/25.
Minister Finansów przywołał również uchwałę NSA III FPS 1/21, która potwierdziła obowiązek stosowania wykładni kompleksowej – obejmującej argumenty językowe, systemowe i funkcjonalne – oraz potrzebę uwzględniania ekonomicznego i społecznego kontekstu regulacji.
W świetle tej linii orzeczniczej dotychczasowa uproszczona praktyka okazała się niewystarczająca i niezgodna z celem ustawy. Konieczne stało się odejście od formalistycznego podejścia i zastąpienie go oceną rzeczywistego lub potencjalnego związku nieruchomości z działalnością gospodarczą, uwzględniając funkcję, przeznaczenie i faktyczne wykorzystanie majątku.
Trzy kluczowe grupy podatników
Ministerstwo Finansów porządkuje sytuację, rozróżniając trzy podstawowe grupy podatników. W każdej z nich relacja nieruchomości z działalnością gospodarczą wygląda inaczej.
Pierwszą grupą są podmioty, których działalność ogranicza się wyłącznie do działalności gospodarczej. Chodzi przede wszystkim o typowe spółki i osoby prawne. W ich przypadku całość posiadanego majątku jest zasadniczo traktowana jako związana z działalnością. Wynika to z tego, że nie mają one niejako drugiej sfery życia czy aktywności poza gospodarczą.
Drugą grupę stanowią podatnicy, którzy występują w podwójnej roli. Minister Finansów rozróżnia tu osoby fizyczne prowadzące działalność gospodarczą oraz jednostki prawne, które obok działalności gospodarczej wykonują inną działalność, na przykład statutową czy rolniczą. Tutaj podejście musi być zupełnie inne. Majątek prywatny osoby fizycznej lub majątek związany z działalnością pozagospodarczą jednostki nie może być automatycznie uznawany za majątek związany z działalnością gospodarczą. Kluczowe staje się to, czy nieruchomość rzeczywiście jest wykorzystywana w działalności, albo czy istnieją działania przygotowawcze lub inwestycyjne wskazujące, że ma służyć tej działalności w przyszłości.
Trzecią grupę tworzą właściciele, których nieruchomości są wykorzystywane przez inny podmiot prowadzący działalność. Minister Finansów jasno podkreśla, że nawet w takich przypadkach nie można poprzestać na fakcie wykorzystania przez przedsiębiorcę. Konieczne jest zbadanie statusu i rodzaju aktywności właściciela. To oznacza, że sam najem na rzecz podmiotu gospodarczego nie przesądza automatycznie o wyższej stawce podatku po stronie wynajmującego.
Realne wykorzystanie i zamiar wykorzystania – nowe centrum ciężkości
Interpretacja ogólna dużą wagę przykłada do dwóch pojęć: „wykorzystywania” oraz „możliwości wykorzystywania”. Chodzi o to, że przedmiot opodatkowania może być związany z działalnością zarówno wtedy, gdy jest rzeczywiście używany, jak i wtedy, gdy jest przygotowywany lub zabezpieczany dla przyszłej działalności gospodarczej. Może to oznaczać inwestycje, utrzymanie techniczne, ponoszenie kosztów lub inne działania, które wskazują na funkcjonalny związek z przedsiębiorstwem.
Jednocześnie samo posiadanie, bez jakiegokolwiek związku użytkowego czy funkcjonalnego, nie powinno prowadzić do zastosowania najwyższej stawki. To wyraźne odejście od dotychczasowych uproszczeń.
Skutki dla praktyki podatników i organów
Interpretacja ogólna ma istotne znaczenie zarówno dla podatników, jak i organów podatkowych. Podatnicy zyskują narzędzie do racjonalnego uzasadnienia, dlaczego ich nieruchomość nie powinna być objęta najwyższą stawką PON, podczas gdy organy podatkowe otrzymują jasną wskazówkę dotyczącą stosowania przepisów. Oznacza to, że efektem interpretacji może być konieczność ponownego przeanalizowania stanu faktycznego w wielu sprawach i zrewidowania podejścia do klasyfikacji majątku dla celów PON.
Minister Finansów podkreśla również, że interpretacja ogólna daje określoną ochronę podatnikom, którzy się do niej zastosują. Jest to narzędzie, które ma zapobiegać sytuacjom, w których podatnik ponosi negatywne konsekwencje z powodu przyjęcia podejścia zgodnego z interpretacją ogólną, nawet jeśli organy lokalne widzą sprawę inaczej.
Nowa perspektywa na stare problemy
Nowa interpretacja ogólna pokazuje wyraźnie, że przepisy podatkowe nie mogą być interpretowane wyłącznie literalnie, zwłaszcza gdy takie podejście prowadzi do efektów oderwanych od rzeczywistości gospodarczej. Dzięki tej zmianie podejścia pojęcie „związania z działalnością gospodarczą” przestaje być sztywną, oderwaną definicją, a staje się pojęciem wymagającym analizy konkretnego przypadku, z uwzględnieniem funkcji i przeznaczenia majątku.
W efekcie interpretacja ogólna otwiera drogę do bardziej sprawiedliwego i proporcjonalnego opodatkowania nieruchomości, uwzględniającego realny związek z działalnością gospodarczą, a nie jedynie formalny status przedsiębiorcy. Daje to szansę na ograniczenie wieloletnich sporów i ujednolicenie praktyki na rynku, który dotychczas funkcjonował w warunkach znacznej interpretacyjnej niepewności.
Jak możemy wesprzeć Państwa organizację?
Nowa interpretacja to realna okazja, aby uporządkować klasyfikację majątku, zweryfikować dotychczasowe deklaracje podatkowe i – w wielu przypadkach – rozważyć korektę lub ubiegać się o zwrot nadpłaconego podatku. Wspieramy klientów w pełnym spektrum działań: od analizy portfela nieruchomości i oceny ryzyk, przez przygotowanie uzasadnień prawnych i dokumentacji funkcjonalnego wykorzystania majątku, aż po przygotowanie korekt, wniosków o nadpłatę i reprezentację przed gminami. Jeśli chcą Państwo sprawdzić, jak nowe podejście MF wpływa na konkretne nieruchomości lub całe portfolio, chętnie przygotujemy szczegółową analizę oraz praktyczne rekomendacje dostosowane do profilu Państwa działalności.
