Planując finansowanie inwestycji na rynku nieruchomości nie sposób pominąć konsekwencji fiskalnych takiej aktywności. Będą one różne w zależności m.in. od tego, jaką inwestycję wybierzemy, jaki sposób finansowania zastosujemy lub kto będzie stroną transakcji.
W najnowszym odcinku podcastu TPA Observer na konkretnych przykładach omawiamy skutki podatkowe, które mogą wystąpić przy inwestycjach na rynku nieruchomości komercyjnych.
Zapraszamy do wysłuchania rozmowy Patrycji Jefimiuk, Senior Manager w dziale doradztwa podatkowego TPA Poland z Moniką Stachurską-Waga, Senior Manager w dziale doradztwa podatkowego TPA Poland.
Podcasty dostępne są również na platformach Spotify | YouTube | Anchor | Google Podcasts | Apple Podcasts
Zacznijmy od razu od przykładu finansowania nabycia nieruchomości przez spółkę specjalnego przeznaczenia działającą w formie polskiej spółki kapitałowej (np. sp. z o.o.). Załóżmy, że jej udziałowiec jest podmiotem zagranicznym działającym w kraju, z którym Polska podpisała umowę o unikaniu podwójnego opodatkowania. Rozważmy następujące możliwości:
- finansowanie kredytem bankowym
- pożyczkę od udziałowca lub udziałowców
- pożyczkę wewnątrzgrupową udzieloną przez podmiot z grupy kapitałowej, inny niż bezpośredni udziałowiec
- podwyższenie kapitału zakładowego oraz
- dopłaty do kapitału.
Finansowanie kredytem bankowym
Przy pierwszym sposobie finansowania, a więc kredycie bankowym, sprawa wydaje się dość prosta. Na gruncie CIT zapłacone odsetki będą stanowiły koszty uzyskania przychodów u spółki pożyczkobiorcy w ramach limitów kosztów finasowania dłużnego określonych progiem w kwocie 3 mln zł lub 30% tzw. podatkowej EBITD-y w zależności, która z tych wartości jest wyższa. W zakresie podatku u źródła istotny jest status podmiotu udzielającego kredowania i kraj, z którego pochodzi pożyczkodawca. Z reguły jednak, jeżeli odsetki są wypłacane na rzecz odbiorcy, który jest osobą uprawnioną do odsetek i jednoczenie podmiot taki jest bankiem, polskie umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania wskazują jako wyłączne miejsce opodatkowania takich odsetek kraj siedziby banku. Oznacza to, że wypłacający odsetki nie jest zobowiązany do poboru podatku u źródła w Polsce. Status odbiorcy odsetek powinien być jednak prawidłowo udokumentowany. Zakładając, że brak jest powiązań pomiędzy beneficjentem kredytu i bankiem, nie zajdzie też konieczność sporządzenia dokumentacji cen transferowych – tłumaczy Monika Stachurska-Waga.
A co z VAT przy kredycie bankowym?
Ekspert TPA Poland wskazuje, że zakładając, że pożyczkodawca świadczy usługi finansowe w ramach swojej działalności gospodarczej, spółka będzie działa w tym zakresie jako podatnik VAT i powinna rozliczać VAT od zakupu usług finansowych w ramach mechanizmu odwrotnego obciążenia (w przypadku usług świadczonych przez podmioty nieposiadające stałego miejsca prowadzenia działalności gospodarczej w Polsce) i wykazywać go dla celów VAT w Polsce.
– Niemniej jednak, zgodnie z ustawą o VAT, zasadą jest, że usługi finansowe świadczone przez podmioty mające w zakresie swojej działalności usługi finansowe są zwolnione z VAT. W związku z tym obowiązek spółki ma charakter techniczny. W raportowaniu VAT należy wykazać jedynie podstawę opodatkowania. W przypadku kredytów udzielanych przez bank wprost znajdzie zastosowanie zwolnienie z VAT dla usług polegających na udzielaniu kredytów. Z tego względu nie może być mowy o opodatkowaniu PCC – dodaje Monika Stachurska-Waga.
Pożyczka od udziałowca
To teraz kolejny sposób finansowania, a mianowicie pożyczka od udziałowca, czy nawet szerzej – z grupy kapitałowej.
– Przy ujęciu odsetek w kosztach podatkowych wystąpi konieczność zastosowania metody kasowej, ale również uwzględnienia obowiązujących limitów kosztów finasowania dłużnego – zauważa Patrycja Jefimiuk.
Jednocześnie dodaje, że w zakresie podatku u źródła sprawa jest bardziej złożona. Wszystko przez obowiązujące od początku roku regulacje tzw. Polskiego Ładu, które przewidują, że ogólne zasady dotyczące zwolnień z podatku u źródła, czy zastosowania niższych stawek podatku u źródła z umów o unikaniu podwójnego opodatkowania będą miały zastosowanie w przypadku, gdy płatności dokonywane na rzecz jednego odbiorcy nie przekroczą 2 mln zł rocznie, natomiast jeśli przekroczą ten próg, polski płatnik powinien pobrać podatek u źródła według ustawowej stawki podstawowej, którą jest odpowiednio 19% lub 20%, a następnie możliwe jest wystąpienie o zwrot podatku u źródła – tzw. mechanizm „collect and refund”, czy „pay and refund”. Nowy mechanizm poboru podatku u źródła ma zastosowanie tylko do zagranicznych płatności na rzecz podmiotów powiązanych, a regulacje dotyczą odsetek, dywidend i należności licencyjnych. Inne płatności, takie jak wynagrodzenie za usługi niematerialne, są wyłączone z nowego mechanizmu poboru podatku u źródła. Warto podkreślić, że polski płatnik może zastosować zwolnienie z podatku u źródła czy niższą stawkę podatku wynikającą z umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania również do dywidend, odsetek i należności licencyjnych wypłacanych do podmiotu powiązanego, przekraczających limit 2 mln zł, jednak będzie tak tylko pod warunkiem uzyskania tzw. „opinii o stosowaniu preferencji” lub pod warunkiem złożenia stosownego oświadczenia do organu podatkowego.
– Sprawa komplikuje się gdy określenie statusu podmiotu udzielającego pożyczki jest złożone lub podmiot udzielający pożyczki jest podatkowo transparentny. Oczywiście jak dotychczas należyta staranność oraz odpowiednia dokumentacja certyfikatem rezydencji, czy pozyskanie odpowiednich oświadczeń nie traci na znaczeniu – podpowiada Patrycja Jefimiuk.
Została nam jeszcze do omówienia perspektywa VAT. Omówione już zwolnienie z VAT będzie tu możliwe. Niemniej, jeżeli zakres działalności pożyczkodawcy nie obejmuje usług finansowych, a pożyczkodawca sporadycznie udziela pożyczek z własnych środków finansowych, to taka sporadyczna działalność, np. jednorazowa transakcja, nie może być uznana za usługę w świetle ustawy o VAT, a tym samym pozostaje poza zakresem tego podatku.
– Co do zasady, umowy pożyczek podlegają w Polsce opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w wysokości 0,5% od kwoty głównej pożyczki. Jednak pożyczki udzielane przez udziałowców spółkom kapitałowym (w tym spółkom z ograniczoną odpowiedzialnością) są zwolnione z tego podatku. Nawet jeśli wymienione zwolnienie nie miałoby zastosowania, np. przy pożyczce z grupy kapitałowej, PCC nadal może być złagodzony, jeśli ma zastosowanie zwolnienie z VAT. Opcją jest również zawarcie umowy pożyczki poza granicami Polski oraz wypłacane z rachunku podmiotu zagranicznego – podpowiada ekspert TPA Poland.
Chcesz poznać skutki innych sposobów finansowania? Wysłuchaj podcastu TPA Observer, w którym omawiamy szczegółowo m.in.:
- Jakie skutki podatkowe wystąpią przy podwyższeniu kapitału zakładowego i przy dopłatach?
- Czy podwyższenie kapitału będzie mieć wpływ na rozliczenie CIT?
- Czy należy naliczać VAT przy podwyższaniu kapitału?
- Czy przy dopłatach wystąpi PCC?
- Jak skorzystać z ulgi podatkowej, uwzględniającej hipotetyczne odsetki?
Posłuchaj poprzedniego podcastu TPA Observer:
Czwarty kwartał był dobry, ale przed gospodarką zagrożenia
Baker Tilly TPA Index za czwarty kwartał 2021 roku osiągnął poziom 0,8 w skali od 0 do 1, więc niewątpliwe jest to bardzo wysoki odczyt. Oznacza to, że polska gospodarka była w bardzo dobrej kondycji. Mimo że 2021 rok zakończył się wzrostem zbliżonym do 6%, to perspektywa na rok 2022 jest nieco gorsza, ponieważ na horyzoncie pojawiło się kilka czynników ryzyka.