Tax & Legal Highlights for Real Estate – kwiecień 2019

Spread the love

CIT

Kara umowna za odstąpienie od umowy najmu lokalu handlowego jako KUP

Zgodnie z wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 27 marca 2019 r. (sygn. akt II FSK 292/16), kara umowna zapłacona w związku z odstąpieniem od umowy może zostać uznana za koszt uzyskania przychodu, o ile odstąpienie było dla podatnika bardziej opłacalne niż realizacja umowy. Sprawa dotyczyła podatnika, któremu kontrahent naliczył karę umowną w związku z odstąpieniem od umowy najmu lokalu w galerii handlowej. W ocenie podatnika, kontynuacja najmu była dla niego nieopłacalna, a korzystniejszą alternatywą było odstąpienie od umowy, nawet jeżeli oznaczało to konieczność poniesienia ciężaru kary umownej. Sąd, wskazując na utrwaloną wykładnię art. 15 ust. 1 UPDOP, stwierdził dopuszczalność kwalifikacji kary poniesionej przez podatnika jako kosztu podatkowego zabezpieczającego źródło przychodów. NSA wskazał, iż prowadzenie przedsiębiorstwa wiąże się z podejmowaniem przez przedsiębiorców racjonalnych decyzji w celu uzyskania korzyści ekonomicznych. Co więcej, działania te mogą polegać również na eliminowaniu nieopłacalnych przedsięwzięć. W ocenie NSA działalnie podatnika prowadziło do eliminacji ryzyka potencjalnej nierentowności prowadzonej działalności, wobec czego było działaniem uzasadnionym i zapłacona kara umowna może stanowić koszt podatkowy.

Wydanie majątku likwidacyjnego osoby prawnej w postaci nieruchomości na rzecz wspólników a kwestia opodatkowania CIT na poziomie spółki

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w wyroku z 26 marca 2019, sygn. I SA/Gl 1292/18 stanął na stanowisku, iż w przypadku wydania majątku likwidacyjnego w postaci nieruchomości (wniesionej wcześniej celem pokrycia wartości obejmowanych udziałów) powstaje przychód po stronie likwidowanej spółki (osoby prawnej). W konsekwencji, na poziomie spółki, należy go opodatkować podatkiem dochodowym od osób prawnych na podstawie art. 14a ust. 1 ustawy o CIT. Tym samym WSA w Gliwicach podzielił stanowisko wyrażone w dominującym w doktrynie dotychczas wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 27 czerwca 2017 r., sygn. II FSK 658/17. Wydaje się jednak, iż w ostatnim czasie następuje zmiana linii orzeczniczej w przedmiotowej kwestii na poziomie Naczelnego Sądu Administracyjnego, który w wyrokach z dnia 31 lipca 2018, sygn. II FSK 2049/16, z dnia 31 stycznia 2019, sygn. II FSK 370/17, z dnia 20 lutego 2019 r., sygn. II FSK 396/17 oraz z dnia 5 marca 2019 r., sygn. II FSK 668/17 wskazał, iż wydanie majątku likwidacyjnego stanowi czynność jednostronną (nie stanowi świadczenia niepieniężnego, którego celem jest uregulowanie zobowiązania), a tym samym nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych.

Wydatki na prace o charakterze ulepszenia i remontu wykonywane w ramach jednej usługi

Zgodnie z interpretacją indywidualną Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 8 listopada 2018 roku (sygn. 0111-KDIB1-1.4010.359.2018.1.ŚS), koszty prac mających na celu przywrócenie pierwotnego stanu technicznego wcześniej wynajmowanych pomieszczeń oraz dostosowania ich do potrzeb nowego najemcy, w sytuacjach kiedy cena za wykonanie usługi jest kalkulowana całościowo, powinny być w całości traktowane jako wydatki o charakterze remontowym. Wnioskodawca podkreślił, że wydatki na przystosowanie i wyposażenie lokali użytkowych na potrzeby pierwszych najemców zostały ujęte w wartości początkowej, a na nowo ponoszone wydatki nie zmienią charakteru ani funkcji pomieszczeń. Organ zgodził się z jego argumentacją uznając, że nie ma on praktycznej możliwości oceny, które wydatki związane są z wydatkami uprzednio zaliczonymi do wartości początkowej środka trwałego. To bardzo dobra wiadomość dla podatników, gdyż w podobnych sytuacjach rozróżnienie nakładów na te, które powinny wpłynąć na wartość początkową środka trwałego i te, które należy uznać za koszty, w teorii stosunkowo proste, w praktyce okazuje się być bardzo problematyczne.

Przychody osiągane z tytułu udziału w zyskach spółek niebędących osobami prawnymi nie mogą być w całości przypisane jako tzw. przychody z innych źródeł

W przedmiotowej sprawie wnioskodawca, spółka kapitałowa, zwrócił się do Dyrektora KIS z zapytaniem, do którego ze źródeł przychodu („przychody z zysków kapitałowych”; „przychody z innych źródeł”) należy przyporządkować osiągany przez nią jako komplementariusza przychód z tytułu udziału w zysku spółki komandytowej. W jego opinii przychód w całości powinien stanowić przychód z innych źródeł w rozumieniu UPDOP. Wskazał on na brak w enumeratywnej liście przychodów z zysków kapitałowych (art. 7b UPDOP) przychodu z udziału w spółkach nieposiadających osobowości prawnej oraz to, iż jako wspólnik nie musi on posiadać dokładnych informacji na temat kwalifikacji przychodów osiąganych z tytułu działalności spółki komandytowej. W jego opinii „rozbijanie” uzyskiwanych przez niego przychodów z tytułu udziału w zysku dla celów PDOP na różne źródła przychodu powodowałoby nadto dyskryminację w stosunku do pozostałych wspólników będących osobami fizycznymi. Dyrektor KIS odniósł się negatywnie do stanowiska podatnika, wskazując że kwalifikacja do odpowiedniego źródła ma miejsce już na poziomie spółki niemającej osobowości prawnej, a rozliczenie PDOP przez wspólnika jest jedynie jej pochodną, stosownie do alokowanego do niego proporcjonalnie udziału w zysku. Organ wskazał, iż tego typu postępowanie potwierdza intencja ustawodawcy wynikająca jasno z treści uzasadnienia nowelizacji, która weszła efektywnie w życie na początku 2018 r.

Stosowanie art. 15e UoCIT w praktyce organów podatkowych

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 20 marca 2019 r. (sygn. 0111-KDIB1-1.4010.12.2019.2.NL) uznał, że koszty usługi obsługi kredytowej, polegającej m.in. na ocenie sytuacji finansowej klientów, opiniowaniu kontraktów pod kątem ryzyka finansowego, monitorowaniu terminowości zapłaty należności, noszą znamiona usług doradztwa i w konsekwencji będą podlegały pod limit zaliczenia do kosztów wydatków z tytułu usług niematerialnych nabywanych od podmiotów powiązanych, o którym mowa w art. 15e UoCIT. Dla oceny istotne przy tym było, iż koszty obsługi finansowej nie wpływają na finalną cenę oferowanych towarów i usług. Organ stwierdził, że usługi wsparcia w zakresie zasobów ludzkich nie podlegają powyższemu limitowi.

Koszty związane z przejęciem przez spółkę powiązaną ryzyka gwarancyjnego nie mieszczą się w katalogu usług niematerialnych objętych ograniczeniem w zaliczaniu do kosztów uzyskania przychodów

interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 19 marca 2019 r. (sygn. 0111-KDIB1-3.4010.12.2019.2.MBD) wynika, że nie można utożsamiać kosztów związanych z przejęciem ryzyka gwarancyjnego z kosztami gwarancji, poręczeń lub świadczeń o podobnym charakterze, o których mowa w art. 15e ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Przytoczona interpretacja dotyczyła Spółki, która sprzedawała na rzecz spółki powiązanej (zleceniodawcy) pojazdy. Podmioty, w ramach uzgodnionego modelu biznesowego, uzgodniły, że Spółka będzie obciążana kosztem przejęcia przez zleceniodawcę ryzyka gwarancyjnego, związanego w wyprodukowanymi przez Spółkę pojazdami.
Organ podatkowy, wydając interpretację, wskazał, że ograniczeniu, o którym mowa w art. 15e Ustawy o PDOP, podlegają wyłącznie gwarancje i poręczenia mające na celu zabezpieczenie zobowiązań finansowych nabywcy gwarancji. Przede wszystkim chodzi o koszty poręczeń i gwarancji odnoszących się do zabezpieczenia pożyczek lub kredytów zaciąganych przez nabywcę poręczenia/gwarancji. Ponadto, jak wynika z wyjaśnień Ministerstwa Finansów (opublikowanych na stronie MF dnia 25 kwietnia 2018 r.), instrumentami o charakterze zbliżonym do gwarancji oraz poręczeń są akredytywy. W świetle powyższego nie można uznać, że gwarancje jakości udzielane kupującym, na mocy których gwarant co do zasady zobowiązuje się do usunięcia wady fizycznej rzeczy lub dostarczenia rzeczy wolnej od wad są tożsame z gwarancjami stanowiącymi zabezpieczenie wierzytelności.

Zarządzanie sieciami informatycznymi oraz usługi świadczone przez komplementariusza w kontekście zaliczenia ich kosztów do kosztów usług doradczych i zarządczych

Zgodnie z wydanym wyrokiem przez Wojewódzki Sąd Administracyjny 13 marca 2019 r. (sygn. akt I SA/Po991/18), zarówno usługi zarządzania sieciami informatycznymi, jak i usługi świadczone przez komplementariusza nie podlegają ograniczeniu uznawania ich za koszty uzyskania przychodów w przypadku usług niematerialnych nabywanych od podmiotów powiązanych, o których mowa w art. 15e ustawy o CIT. Usług informatycznych nie można kwalifikować do usług o charakterze doradczym czy zarządczym nawet w przypadku administrowania częścią lub całością systemu informatycznego, ponieważ usługi te nie mają w sobie żadnego elementu, który świadczyłby o udzielaniu porad i świadczeniu usług doradczych. Natomiast czynności wykonywane przez komplementariusza są realizacją ich kluczowych funkcji, stanowiących wyraz prawidłowego działania spółek osobowych, co wynika zarówno z przepisów Kodeksu Spółek Handlowych, jak i zapisów zawartych w umowie spółki. Ze względu na to nie można wskazać, iż podstawą działalności komplementariusza są usługi o charakterze zarządczym.


RET

Zakończenie budowy a powstanie obowiązku podatkowego w podatku od nieruchomości

Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 2 kwietnia 2019 r. (sygn. akt II FSK 1456/17) odniósł się do kwestii zmiany decyzji o pozwoleniu na budowę i jej wpływu na obowiązek w podatku od nieruchomości. Spółka w 2014 r. zakończyła budowę i wystąpiła o pozwolenie na dalszą budowę dla tego samego budynku, którego budowa zakończona była w 2015 r. Kwestią sporną była data powstania obowiązku podatkowego w podatku od nieruchomości. Organ, wydając interpretację, nie przeanalizował dokładnie stanu faktycznego w celu ustalenia terminu zakończenia budowy. W szczególności nie odniósł się do faktu, iż obie decyzje, choć odrębne, są ze sobą powiązane. Z uwagi na powyższe uchybienia proceduralne sąd zobligował organ do ponownego wydania interpretacji. Komentowana interpretacja będzie w przyszłości dobrym punktem odniesienia do sposobu postępowania w analogicznej sytuacji.


VAT

Konieczność samodzielnego zawarcia umowy o zarządzanie nieruchomością po jej nabyciu wpływa na klasyfikację transakcji jako nabycie nieruchomości podlegające VAT

Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 21 marca 2019 r. (sygn. akt I FSK 1605/18) wskazał, że okoliczność samodzielnego zawarcia przez nabywcę nieruchomości umowy o świadczenie usług zarządzania nieruchomością po jej nabyciu wpływa na ocenę zorganizowania przenoszonego majątku jako zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Jak zaznaczył sąd, zespół składników majątkowych charakteryzuje się zdolnością do prowadzenia niezależnej działalności gospodarczej wówczas, gdy po włączeniu do przedsiębiorstwa nabywcy nie wymaga uzupełniania o dodatkowe elementy. Nie można mówić zatem o możliwości kontynuowania działalności bez podejmowania jakichkolwiek dodatkowych czynności wobec nabytej nieruchomości, jeżeli wraz z nieruchomością nie przeniesiono na nabywcę umowy o zarządzanie. Wyrok NSA wpisuje się w objaśnienia Ministra Finansów opublikowane w grudniu 2018 roku dotyczące opodatkowania VAT transakcji nieruchomościowych.

Co może stać na działce, aby nadal mogła być ona traktowana jak niezabudowana?

NSA w wyroku z dnia 31 stycznia 2019 r., sygn. I FSK 1879/16 zaprezentował korzystne dla dostawcy gruntu stanowisko w sprawie działki, na której znajdował się fragment budynku – ściana boczna należąca do budynku usytułowanego na nieruchomości sąsiedniej oraz częściowo schody prowadzące do tego budynku.
W analizowanej sprawie wnioskodawca we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej wskazał, że zbycie nieruchomości, na której znajduje się ściana oraz schody sąsiada, który ma być również jej przyszłym nabywcą – należy uznać za zwolnione z VAT, gdyż przedmiotem transakcji będzie wyłącznie grunt. Takiego poglądu nie podzielił jednak Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu, wskazując, iż skoro na działce znajduje się ściana budynku i schody, to teren ten należy uznać za zabudowany.
Powyższe stanowisko organu zostało zakwestionowane przez WSA we Wrocławiu, w którego opinii kluczowe w analizowanej sprawie jest władztwo prawne i ekonomiczne nad nieruchomością. Skoro enioskodawca nie ma prawa do rozporządzania budynkiem, to sam fakt, że na należącym do niego gruncie znajduje się część nieruchomości nie może przesądzać o tym, że sprzedaje on teren zabudowany. NSA zgodził się z sądem I instancji.

Ustalenie podstawy opodatkowania VAT w przypadku dokonania dostawy nieruchomości przez dłużnika na rzecz spółki w związku z przewłaszczeniem na zabezpieczenie

W przedmiotowym wyroku WSA w Krakowie wypowiedział się w kwestii dotyczącej ustalenia podstawy opodatkowania VAT w przypadku zastosowania instytucji przewłaszczenia na zabezpieczenie, przy czym zabezpieczeniem wierzytelności w tej sprawie była nieruchomość dłużnika. Wnioskodawca przyjął stanowisko, iż podstawę opodatkowania w momencie przewłaszczenia stanowić powinna wartość kwota brutto wynikająca z umowy dotyczącej przewłaszczenia. W sytuacji, gdy ostateczna cena sprzedaży nieruchomości przez wnioskodawcę byłaby niższa od kwoty wynikającej z umowy przewłaszczenia, podstawa opodatkowania VAT powinna zostać skorygowana przez dłużnika. Jeżeli chodzi natomiast o ocenę, w którym momencie powinna zostać dokonana ocena czy przewłaszczenie stanowi efektywnie opodatkowaną albo zwolnioną dostawę nieruchomości, powinno to nastąpić już w momencie zawarcia umowy przewłaszczenia. Dyrektor KIS wypowiedział się negatywnie, wskazując w szczególności na oderwaną od prawnej idei instytucji przewłaszczenia na zabezpieczenie ocenę co do ustalenia podstawy opodatkowania. W opinii organu, podstawa ta powinna zostać bowiem określona jako łączna wartość roszczeń wnioskodawcy wobec dłużnika pomniejszona o podatek należny naliczony na dostawie nieruchomości w momencie przewłaszczenia. W przypadku, gdyby ostateczna cena sprzedaży nieruchomości przez wnioskodawcę była niższa niż łączna wartość roszczeń, to dłużnik powinien wystawić stosowną fakturę korygującą. Wreszcie dla organu ocena czy występuje efektywne opodatkowanie, czy zwolnienie powinno mieć miejsce z chwilą dokonania faktycznej dostawy nieruchomości, a nie zawarcia implikującej ją umowy przewłaszczenia. Ze stanowiskiem organu w pełni zgodził się WSA w Krakowie, podkreślając, że pogląd organu, oparty na prawnym zrozumieniu idei zabezpieczenia wierzytelności, jest prawidłowy.

Zasada nieszkodzenia skutkuje uwolnieniem podatnika od wszelkich negatywnych skutków związanych z zastosowaniem się przez niego do otrzymanej interpretacji

Zgodnie z wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 21 marca 2019 roku (sygn. akt I FSK 2082/18), spółka występująca o zwrot nadwyżki podatku naliczonego nad należnym w związku z otrzymaniem indywidualnej interpretacji podatkowej, w której przedmiot transakcji został bezspornie ustalony jako sprzedaż aktywów dającą prawo do odliczenia podatku VAT, nie może spotkać się z odmową. Nie ma tutaj znaczenia fakt, że interpretacja po powyższym fakcie została uchylona lub nieuwzględniona w rozstrzygnięciu sprawy podatkowej. Ponadto, wykazany w deklaracji zwrot podatku, w wyniku zastosowania się do interpretacji, podlega wykonaniu przez organ niezależnie od tego czy w chwili wydawania decyzji nieuwzględniającej interpretacji zwrot ten już nastąpił, czy jeszcze nie miał miejsca. Tym samym wykazano, że gwarancyjna funkcja interpretacji indywidualnej dotyczy również sytuacji, w których powstaje nadwyżka podatku naliczonego nad należnym do zwrotu na rachunek bankowy.


Zapoznaj się z komentarzem prawnym.

Tax & Legal Highlights PL | Archive

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

Najnowsze posty

Nowa matryca stawek VAT

W Sejmie trwają prace nad nową matrycą stawek VAT. Ma ona zastąpić z początkiem przyszłego roku obowiązujący dotychczas system oparty na PKWiU 2008.

Powiadom mnie o nowych wpisach z bloga