Najnowszy i najbardziej obecnie komentowany projekt zmian do ustaw o podatkach dochodowych, opublikowany 16 września 2020 r., wprowadza nową kategorię źródła dochodów uzyskiwanych w Polsce. Źródłem tym będzie zbycie udziałów (i podobnych praw majątkowych, w tym ogółu praw i obowiązków w spółkach nieposiadających osobowości prawnej) w spółkach nieruchomościowych.
Definicja spółki nieruchomościowej
Za spółkę nieruchomościową projekt ustawy uznaje podmiot, który w dowolnym okresie 12 kolejno bezpośrednio następujących po sobie miesięcy, posiadał nieruchomości położone na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub prawa do takich nieruchomości, stanowiące co najmniej 50% wartości rynkowej aktywów.
Zapis definicyjny referujący do dowolnego okresu w 12-miesięcznym przedziale czasowym może być problematyczny. Na jakiej podstawie należy ustalać wartość rynkową aktywów i jak często? Co ze spółkami nieruchomościowymi, które stosują zasady wyceny bilansowej w ujęciu kosztowym a nie w wartości godziwej? Czy wycena wartości godziwej na dzień bilansowy będzie wystarczająca? Czy podstawowa wartość aktywa nieruchomościowego ustalona w liście intencyjnym pomiędzy stronami transakcji (więc de facto wartość rynkowa ustalana pomiędzy niepowiązanymi podmiotami) będzie mogła korygować tę wartość bilansową dla potrzeb definicyjnych? Na ten moment jest więcej pytań niż odpowiedzi.
Spółka sama pobierze podatek od zbycia własnych udziałów…
Nowy model opodatkowania zakłada, że w przypadku zbycia udziałów w takiej spółce nieruchomościowej, to ta spółka nieruchomościowa wystąpi w roli płatnika i zapłaci 19% podatek dochodowy od jej sprzedaży. Podatek, podobnie jak podatek u źródła od innych tytułów, ma podlegać wpłacie do organu podatkowego w terminie do . dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym powstał dochód. Mechanizm poboru podatku przez przedmiot transakcji jako płatnika znajdzie zastosowanie, jeżeli co najmniej jedną ze stron transakcji jest podmiot niemający siedziby lub zarządu na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub osoba fizyczna niemająca miejsca zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.
…nawet wówczas, gdy sprzedającym będzie polski podmiot
Może się zatem okazać, że polska grupa kapitałowa zbywając udziały w spółce nieruchomościowej do podmiotu zagranicznego będzie podlegała temu reżimowi. Zakładając przykładowo, że do transakcji dochodzi 16 września, polska spółka zbywa udziały w polskiej spółce nieruchomościowej podmiotowi zagranicznemu, to ta zbywana polska spółka (będąca już własnością podmiotu zagranicznego) będzie zobligowania do poboru podatku od polskiego sprzedającego i jej wpłaty do urzędu. Wydaje się, że objęcie systemem podatku u źródła sytuacji, w której to nabywca, a nie sprzedający, jest podmiotem zagranicznym nie służy spełnieniu celów z wykładni autentycznej przepisów, tj. z uzasadnienia ustawodawcy. W uzasadnieniu stwierdzono, że „takie transakcje są trudne do wykrycia, a jeśli już zostaną zidentyfikowane, to ciężko jest dochodzić należności od nierezydenta.” W opisywanym przykładzie nierezydent jest nabywcą, a nie podatnikiem uzyskującym dochód, trudno zatem znaleźć trudność w wykrywaniu transakcji i dochodzenia należności.
Przedmiot transakcji nie wie ile udziałowiec zarobił na jego sprzedaży
Co więcej, jako że płatnikiem jest nie podmiot, a przedmiot transakcji, w praktyce zbywana spółka może nie mieć informacji o kwocie transakcji. Ustawodawca przewidział taką ewentualność i doregulował, że wówczas podatek należny ustala się w wysokości 19% wartości rynkowej zbywanych udziałów (akcji), ogółu praw i obowiązków, tytułu uczestnictwa albo praw o podobnym charakterze. Oznacza to zatem konieczność poniesienia przez płatnika (przedmiot transakcji) kosztu wyceny wartości rynkowej własnych udziałów z dnia transakcji. Sądząc po dotychczasowych oświadczeniach organ kontrolny będzie żądał wyceny dokonanej przez biegłego rewidenta, niekoniecznie przez samą spółkę.
W braku odpowiednich informacji opodatkowaniu u źródła będzie zatem podlegał nie dochód uzyskany przez sprzedającego, ale wartość rynkowa udziałów, będąca bliższa kategorii przychodowej.
Nieruchomość a zakład
Zgodnie z uzasadnieniem, funkcje płatnika będą pełnić spółki nieruchomościowe posiadające siedzibę lub zarząd na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, albo posiadające w Polsce zagraniczny zakład w rozumieniu art. 4a pkt 11.
Oznacza to, że obowiązek poboru może powstać również w sytuacji, gdy nieruchomość zlokalizowana na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej jest zakładem podatkowym. Problem polega na tym, że organy podatkowe same nie do końca wiedzą kiedy (i czy w ogóle) nieruchomość stanowi zakład. Na szereg zapytań w ramach procedury interpretacyjnej często odpowiadają, że nie ma to istotnego znaczenia, jako że zyski ze zbycia bezpośrednio posiadanej przez zagraniczny podmiot nieruchomości i tak podlegają opodatkowaniu na mocy odrębnych, przeważając postanowień UPO.
Co więcej, ustawodawca referuje również do zakładu podatkowego typu agencyjnego, tj. działa jako zależny przedstawiciel innej spółki z grupy kapitałowej.
W tych sytuacjach to ta zagraniczna spółka posiadająca zakład w Polsce będzie miała obowiązek poboru WHT.
Ustawa wprowadza też na spółki nieruchomościowe obowiązek posiadania przedstawiciela podatkowego w Polsce oraz dodatkowe obowiązki informacyjne do KAS.
Przedstawiciel podatkowy
Ustawa wprowadza też na spółki nieruchomościowe obowiązek posiadania przedstawiciela podatkowego w Polsce oraz dodatkowe obowiązki informacyjne do KAS. O szczegółach piszemy w artykule: Przedstawiciel podatkowy dla spółek nieruchomościowych.
Czytaj także:
Rewolucja w CIT 2021 dla sektora nieruchomości
Projekt zmian w CIT – sprawozdania z realizacji strategii podatkowej
Spółki nieruchomościowe – rozszerzone raportowanie do KAS
Sprawozdania z realizacji strategii podatkowej obejmą również spółki nieruchomościowe?
