Pod koniec maja 2017r. Ministerstwo Finansów ogłosiło kolejny projekt ustawy o spółkach rynku wynajmu nieruchomości (REIT), uwzględniający już część zmian zgłoszonych podczas konsultacji pierwotnego projektu.
Główne założenia nowego projektu
- REIT (a dokładnie spółka rynku wynajmu nieruchomości) będzie mógł funkcjonować wyłącznie w formie polskiej spółki akcyjnej, dopuszczonej do obrotu giełdowego, utworzonej na czas nieokreślony
- REIT będzie mógł posiadać również spółki zależne, spełniające określone warunki, w postaci S.A., sp. z o.o. lub S.K.A., w których będzie posiadał minimum 95% udział w kapitale zakładowym
- Kapitał zakładowy polskiego REIT wynosi minimum 50 mln PLN
- Co najmniej 70% jej aktywów powinny stanowić nieruchomości, udziały lub akcje w spółkach nieruchomościowych (spełniających określone wymogi) lub akcje innych spółek typu REIT
- Co najmniej 80% przychodów netto ze sprzedaży osiągane jest z najmu nieruchomości, ich odpłatnego zbycia (po minimalnym rocznym okresie wynajmu) lub z tytułu udziałów w spółkach zależnych spełniających podobne warunki
- Wartość bilansowa zobowiązań nie powinna przekraczać 70% wartości bilansowej aktywów REIT
- Nie mniej niż 90% jej zysku powinno być wypłacane inwestorom w formie dywidendy lub reinwestowane
- REIT należy wpisać do rejestru KNF
- REITy będą mogły inwestować w nieruchomości mieszkaniowe na wynajem
- Specjalistyczny zarząd – co najmniej 2 jego członków, w tym prezes, oprócz innych wymogów musi posiadać minimum 5-letnie doświadczenie w zakresie zarządzania nieruchomościami w Polsce w zakresie działalności inwestycyjnej, a co najmniej 1 członek zarządu musi być rzeczoznawcą majątkowym. Dotyczy to również spółek zależnych od REIT
Opodatkowanie REIT
- Dochody uzyskiwane z wynajmu nieruchomości, osiąganych bezpośrednio przez REIT lub za pośrednictwem ich spółek zależnych podlegałyby opodatkowaniu stawką CIT w wysokości 8,5 proc.
- Opodatkowanie to byłoby odroczone w czasie do momentu wypłaty dywidendy. Podobne regulacje dotyczą spółek zależnych od REIT, chociaż w ich przypadku ustawodawca przewiduje terminy wydatkowania dochodów na określone cele w celu odroczenia opodatkowania
- Dochody uzyskane przez inwestorów indywidualnych z udziału w zyskach REIT (dywidendy, zaliczki na dywidendę) podlegałyby zwolnieniu z podatku Belki
- Zwolnienie to dotyczyłoby również podatników podatku CIT
Wątpliwości ekspertów
Obecny projekt nadal budzi pewne wątpliwości ekspertów i uczestników rynku, choć kierunek działań oceniany jest pozytywnie. Główne wątpliwości dotyczą następujących obszarów:
- Pozostawienie funduszy inwestycyjnych (FIZ) poza zakresem ustawy o REIT sprawia, że pojawia się problem hedgingu walutowego. Czynsze za najem nieruchomości komercyjnych określane są najczęściej w EUR, a FIZ jest jedyną formą prawną umożliwiającą prowadzenie ksiąg w tej walucie.
- Popularne w Polsce sp.k. również nie wejdą w zakres REIT, ani podmiotów zależnych. Spowoduje to utrudnienia we włączaniu w struktury REIT istniejących portfeli nieruchomościowych.
- Limit 50 mln PLN dla kapitału zakładowego, a nie własnego, jest dość wysoki. Dodatkowo spowoduje opodatkowanie z góry tej kwoty 0.5% podatkiem od czynności cywilnoprawnych na samym wstępie.
- Wypłata 90 proc. zysku dotyczy zysku księgowego. Przedsiębiorcy proponowali, aby kwotę wypłaty odnosić do stanu gotówki w grupie (cash flow), gdyż zysk księgowy jest podatny na wahania kursowe i przeszacowania wyceny projektów.
Ustawa zabrania nabywania nieruchomości będących przedmiotem zabezpieczeń, co jest niejasne w kontekście nabywania nieruchomości objętych hipoteką bankową (spółka REIT może posiadać jednak zobowiązania do 70% wartości bilansowej aktywów).
Projekt zakłada wejście w życie nowej ustawy z dniem 1 stycznia 2018 r.
Link do procesu legislacyjnego: https://legislacja.rcl.gov.pl/projekt/12290954/katalog/12384356#12384356
Link do projektu: https://legislacja.rcl.gov.pl/docs//2/12290954/12384356/12384357/dokument290623.pdf
