Stan faktyczny dotyczył spółki, która wystąpiła z wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej w związku z realizowanym przedsięwzięciem deweloperskim (budowa budynku wielorodzinnego wraz z lokalami usługowymi oraz wielostanowiskowym garażem podziemnym).
Spółka zawarła umowę o wykonanie prac projektowych z pracownią architektoniczną na projekt, natomiast wykonanie powierzyła zewnętrznemu generalnemu wykonawcy. Budowa budynku zakończyła się jesienią 2019, wtedy też rozpoczęły się odbiory lokali. W wyniku zgłoszenia jednego z nabywców stwierdzono pęknięcia na ścianach budynku w jednym z lokali mieszkalnych, kolejne znaleziono także w innych lokalach mieszkalnych oraz na klatkach schodowych na parterze budynku.
Zlecono ekspertyzę techniczną, która wykazała, że przyczyną wad jest błąd projektu konstrukcji wykonanego przez pracownię architektoniczną. Zgodnie z ustaleniami ekspertyzy technicznej błędy projektu spowodowały konieczność przeprowadzenia natychmiastowych prac naprawczych wzmacniających strop pomiędzy podziemną kondygnacją budynku, w której znajdował się garaż, a pierwszą kondygnacją (parterem).
Mając na uwadze upływ kodeksowych terminów przedawnienia spółka widziała małe szanse na uzyskanie odszkodowania za wady fizyczne z tytułu roszczeń umownych oraz rękojmi. W związku z tym zamierzała wystąpić o odszkodowanie z polis ubezpieczeniowych pracowni architektonicznej, co z uwagi na śmierć architektów będących współautorami dokumentacji było również utrudnione.
Prace naprawcze wymagały znacznej ingerencji w bryłę budynku. Istniało też wysokie prawdopodobieństwo, że niezbędne będzie opuszczenie przez zamieszkujących lokali mieszkalnych znajdujących się na parterze. Ponadto wszyscy nabywcy musieli usunąć z garażu podziemnego swoje samochody na czas prowadzenia prac naprawczych.
W wyniku opisanych zdarzeń spółka zobowiązała się: (i) natychmiast wzmocnić konstrukcję budynku, (ii) zapewnić i opłacić lokale zastępcze mieszkańcom, (iii) zapewnić i opłacić zastępcze miejsca postojowe w garażu. Spółka miała również partycypować kosztach zużycia mediów, sprzątania i opłat eksploatacyjnych.
W trakcie rozpoczętych prac naprawczych okazało się, że za usterki mógł być częściowo odpowiedzialny generalny wykonawca budowy. Stąd też spółka rozważała uzyskanie odszkodowania na podstawie polisy ubezpieczeniowej zawartej z generalnym wykonawcą.
Na tle opisanego stanu faktycznego spółka zadała we wniosku o interpretację pytanie, czy może odliczyć podatek naliczony od wydatków na prace naprawcze i usunięcie wad budynku powstałych z winy pracowni architektonicznej / generalnego wykonawcy.
Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uznał, że spółce nie przysługuje prawo do odliczenia, ponieważ ponoszone przez nią wydatki pozostają w ścisłym związku z postępowaniem odszkodowawczym i przez to nie są związane z żadnymi czynnościami opodatkowanymi VAT. W uzasadnieniu wskazał, iż mając na uwadze zakres opodatkowania podatkiem VAT oraz przepisy kodeksu cywilnego regulujące kwestię odszkodowań należy stwierdzić, że odszkodowania nie zostały objęte zakresem art. 5 ustawy o VAT i nie podlegają opodatkowaniu VAT.
WSA w Warszawie wyrokiem z 24 kwietnia 2023 r., sygn. III SA/Wa 55/23 uchylił interpretację organu podatkowego. Zgodnie z ustnym uzasadnieniem sądu (pisemne uzasadnienie nie zostało jeszcze opublikowane) wydatki na prace naprawcze pozostają w bezpośrednim związku z czynnościami opodatkowanymi VAT. W ocenie składu orzekającego są to wydatki na wytworzenie towaru (nieruchomości) ponoszone w ramach rękojmi. Dla prawa do odliczenia nie jest istotne to, czy spółka otrzyma od pracowni architektonicznej / generalnego wykonawcy odszkodowanie. Sąd podkreślił, że spółka jest deweloperem, sprzedaje mieszkania, lokale mieszkalne, a zatem towar, który sprzedaje musi spełniać konkretne wymogi prawa budowlanego. Spółka ma obowiązek i umawia się na to z nabywcami lokali, że będzie sprzedawała im towar (czyli lokale), które spełniają wszystkie wymogi dla tego rodzaju towaru. Innymi słowy będzie to towar wydawany kupującym w stanie zupełnym, niewadliwym, spełniającym wszystkie wymogi wynikające z prawa budowlanego. W sytuacji, w której nieruchomość tych wymogów nie spełnia, spółka jest zobowiązana do usunięcia usterek. W ocenie sądu spółka sprzedała towar, ale – jak wskazał sąd – tak naprawdę nie był on wytworzony zupełnie. Towar ten nadal wymagał zabiegów związanych z jego prawidłowym wytworzeniem (tj. poniesienia wydatków na prace naprawcze). Konsekwentnie, zdaniem składu orzekającego wydatki na wytworzenie towaru spółki rozciągnęły się w czasie. Większość wydatków poniosła spółka przed podpisaniem umowy kupna-sprzedaży mieszkania, ale okazało się, że pewne wydatki musi ponosić także już po podpisaniu umowy kupna-sprzedaży tego towaru. Okazało się bowiem, że tak naprawdę spółka sprzedała towar niepełny, dotknięty wadami fizycznymi i musi nadal ponosić wydatki, żeby ten towar był wytworzony tak jak należy. Konsekwentnie WSA w Warszawie uznał, że istnieje bezpośredni związek przyczynowo skutkowy między wydatkami ponoszonymi przez spółkę a czynnościami opodatkowanymi.
Gdyby spółka nie przystąpiła do prac naprawczych, utraciłaby zarobek z tytułu sprzedaży mieszkań, ponieważ mieszkańcy mogliby wystąpić do spółki o odszkodowanie za wady lub rozwiązać umowy kupna-sprzedaży. Nie ma zatem wątpliwości, że spółka ponosząc wydatki na prace naprawcze dążyła do wykonania czynności opodatkowanych, gdyż przedmiotem jej działalności jest sprzedaż lokali. Bez ponoszenia opisanych wydatków spółka nie sprzedałaby lokali. Sąd wskazał też na istnienie pośredniego związku z czynnościami opodatkowanymi tj. pozostawienie usterek bez ingerencji spowodowałoby pogorszenie się reputacji spółki na rynku. To z kolei mogłoby się negatywnie odbić na wynikach finansowych.
Analizowany wyrok należy ocenić pozytywnie. Może okazać się on istotny dla spółek działających w branży deweloperskiej, w sytuacjach, w których poniosą wydatki na usunięcie wad nieruchomości, a organ podatkowy zakwestionuje prawo do odliczenia VAT naliczonego związanego z tymi wydatkami.
Na moment publikacji wpisu nie zostało opublikowane uzasadnienie pisemne wyroku, a niniejszy artykuł bazuje na posiadanej wersji uzasadnienia ustnego.
